- 專家觀點：明碼實價賣房考驗開發(fā)商定價智慧
話題背景：最近一段時間，國家對房地產的調控政策頻出，內容從土地到稅收到信貸到企業(yè)，涉及面非常廣。10日，國務院再次發(fā)出《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(業(yè)界稱為“國十一條”)，針對近期部分城市出現的房價上漲過快、加強風險防范和市場監(jiān)管等問題作出要求。
在國家再三禁令下，房地產市場(特別是重慶樓市)是否會發(fā)生新的變化？
A
房價上漲勢頭將得到抑制
主持記者：國家對房地產實施的系列調控政策，多數是之前的舊政策，并無新意，這些政策對抑制高房價會起到什么作用？會不會成為“越調越漲”的怪象？
沈光明：最近的樓市政策不斷，多為舊政策的重新強調，但也不乏對原來政策執(zhí)行力度的明確。政策的針對性推出無疑對房地產市場目前的上漲勢頭過快有抑制作用，因為目前的房地產市場，特別是一線城市的房地產市場的價格增長速度已經表現出了十分明顯的非理性增長，這不利于地產行業(yè)未來持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展，調控之下越調越漲的可能性較少。
徐波：漲跌是市場規(guī)律，價格最終決定于市場的自我選擇和消費者對于未來的預期。理性，往往代表不了事實。
王雪松：此次出臺的調控政策并不猛烈，應該說只是“微調”，但在當前形勢下對房價持續(xù)上漲還是會起到一定的抑制作用，“越調越漲”的現象應該不會出現。首先，當前的房價已經處于高位運行；其次，目前來講，剛需已不是主流，投資需求所占比例更大。
張揚能：也不是完全沒有新意，其中二套房貸政策已經在短期內迅速從嚴。之前“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房”,在“國11條”卻將其調整為：“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價�！庇纱丝梢妵乙种聘叻績r的決心。這對市場的利空性，房地產市場將進入一個短暫的自我調整階段，但樓市的量價關系，還需根據市場供需情況來決定。
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房地產投資趨于中長期
主持記者：在10日出臺的國11條中，明確要求抑制投資投機性購房需求，同時在對二套房首付、住房不滿5年轉讓征收營業(yè)稅等措施下，樓市的投資需求是否會受到打擊？
沈光明：首付的提高對于投資門檻是某種意義上的提高，但應該不是太明顯，其影響遠比增加一成首付來得更有力量。因為政策對投資行為抑制的影響反而更大，這在某種意義上影響到了未來房地產市場價格走勢的預期，而投資行為和市場的預期是緊密關聯，市場預期不好，說明未來的升值潛力將會受到影響，營業(yè)稅的措施對投資相對二套的影響會更大些，首付是提高投資門檻，營業(yè)稅會提高交易成本。
徐波：市民投資渠道有限，在現狀不改變的大背景下，投資需求依然會出現，但投機行為必然減少。
王雪松：相對來說，“住房不滿5年轉讓征收營業(yè)稅”對投資性購房的打擊更大，對這些投資者來說，退出門檻更高，持有時間更長，利潤空間變小。二套房首付比例的提高也會抑制投資性購房，比如之前10萬元的首付可以買的房子，現在至少也得首付15萬元，也是對投資者原始成本的考驗，增加資金風險。
張揚能：投資者會產生一定的觀望情緒，房價短期內快速上漲的現象有望被抑制，相應的短線投機行為也有望被控制，但經濟通脹現象或股市走勢無法改善的話，在投資者資金去向渠道有限的前提下，大量的投資仍只能涌向房地產以求中長線保值。
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保障性住房對樓市影響有限
主持記者：國務院要求加快推進保障性安居工程建設，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題，而重慶的政策保障性住房的供應也明顯增加，保障性住房影響最大的是中低價位、中小戶型的商品房影響，房企是否應該在產品設計上有所變化？
沈光明：雖然有一定數量的保障性物業(yè)納入建設范圍，但對于整個市場的需求面來講還是相對較小，只是對市場化房地產業(yè)供應的一種補充，而且保障性用房的價格和中小戶型的商品房在價格存在一定程度的落差，這樣的直面沖擊是局部的，影響不會太大，房地產的產品創(chuàng)新是理性市場下的基本選擇，也是規(guī)避市場風險的重要法寶。
徐波：不自我進化，就只有被動退化。產品當然要調整，更要了解客戶的購買心理，比如80后、90后，他們的生活方式與生活態(tài)度與70后差異明顯，就看開發(fā)商們自己的水平與營銷段位了。
王雪松：加快推進保障性住房建設對調控樓市起到的作用比較微弱，保障性住房相對于商品房體系來說所占的比例太小，主要影響的是低端人群，并且任何人都有向高端產品看齊的需求，因此不會影響市場的運行。
張揚能：中低價位和中小戶型商品房之間并沒有必然的關聯，實際上由于土地市場的進入門檻越來越高，對于很多房企而言，在國家推進保障性安居工程建設的前提下，未來進入中低價位商品房的市場也不失為獲取經濟效益和社會效益的選擇。
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商品房銷售明碼實價難界定
主持記者：在對房地產企業(yè)的政策中，要求已取得預售許可的房地產開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內一次性公開全部房源，明碼標價對外銷售。在重慶樓市中也存在開發(fā)商捂盤現象，此舉會給重慶樓市和房企帶來什么影響？
沈光明：公開房源不捂盤惜售也是比較早的規(guī)定，目前的市場執(zhí)行狀況也良好，但明碼實價的對外銷售規(guī)定的信息公開化和透明化對消費者是一種利好，但何時公開，以何種方式公開，中間是不是存在變化都是難以界定的，價格總體來講還是一個營銷的變量，供需是決定價格最好手段，可以公開，但不能形成干預。
徐波：加劇洗牌。反向推導，開發(fā)商會更加注重階段的價格策略與推盤策略，營銷人折騰的幾率提高。
王雪松：“已取得預售許可的房地產開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內一次性公開全部房源，明碼標價、對外銷售”對打擊開發(fā)商捂盤現象起到的作用并不大，開發(fā)商可以通過調整開發(fā)節(jié)奏來逃避這一政策限制，比如此前一次性推出10萬平方米，現在可以只推出5萬平方米，根據市場情況適時加推。但要求“明碼標價對外銷售”對開發(fā)商的定價體系則是一個考驗。
張揚能：該政策有望打擊市場上一些開發(fā)商不規(guī)范的捂盤提價行為，一定程度上可改善市場的供需關系，抑制開發(fā)商捂盤提價的行為。不過很難限制一些相對高明的開發(fā)商通過采取不同折扣調整房價的行為。
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央企投資房地產是“被限制”
主持記者：上周，國資委再發(fā)“央企慎入樓市”風險提示，并明確表示投資房地產是高風險領域，此舉是否會讓房地產投資出現回落？統計數據顯示，今年前11月，重慶房地產開發(fā)投資已達到1040億元，預計年底將達1200億，同時，我市房地產市場已有大批央企進入。
沈光明：資金總是流向有利潤和風險較小的區(qū)域，如果房地產領域是高風險領域，那么自然投資會回落，但事實上，從目前的經濟結構上講，從城市化的進展對地產的支持來講，地產在未來10年的投資都是可以期待的，即使有回落，應該都是階段性，資金對地產市場的長期看好依然是可以判斷的方向，當然央企在09的地王頻出也讓人們加重了國進民退的擔憂。
徐波：央企被限制！記�。菏恰氨弧�、而非主動，央企減少，難道民企就會大規(guī)模進入嗎？在產能過剩與產業(yè)轉型沒有充分實現價值的背景下，格局難以改變。但這也表明政府的一種姿態(tài)——國進，需要立足更高層面的研發(fā)與競爭，比如國家戰(zhàn)略布局考慮下的總體策略。同時，也要鼓勵民進。
王雪松：國資委此前發(fā)出的警告并不是強制要求，僅是一種風險提示，對這些央企來說并不構成決策因素。對這些央企來說，是否能夠獲得銀行足夠多的貸款額度和其他方面具備的優(yōu)勢，也即資金的來源和投向才是影響決策的關鍵。
張揚能：此舉旨在抑制房地產投資過熱的勢頭，但想在短期內讓房地產投資回落，仍不太現實，在新政下打擊囤地和提高土地款首付的要求下，2009年遍及全國的新、老地王不得不在政策要求的時間內開工，在近2年內房地產投資的上升勢頭因大量土地入市而難以回落，最快的反應也要在2年之后。
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多數渝房企不具“房產信托”條件
主持記者：2010年中國人民銀行工作會議上的消息稱，今年將開展房地產投資信托基金(REITs)試點有關工作，此措施能否真正解決房企的融資渠道，降低對銀行貸款的依賴度？重慶房企進行REITS會面臨什么難度？
沈光明：09年的放貸充足，資金的流動性充足，加上市場狀況好得出乎意料，開發(fā)商的資金問題不大，當然REITS對融資渠道有很好的開拓作用，目前的問題是制度環(huán)境和信用制度不太支持。
徐波：目前重慶的金融手段與金融工具相對開發(fā)企業(yè)，還不是特別多！重慶房地產企業(yè)對于資金的路徑設計必須要調整，不然外來大鱷會逐步蠶食掉市場份額！重慶的地產企業(yè)，不僅追求在產品與品牌上的高度，也需要在資本運用上的風生水起。
王雪松：此舉只是金融系統給自身找的一條降低風險的出路，對房地產行業(yè)來說并不算是一種利好。房地產投資信托基金(REITs)對開發(fā)商來說僅是多了一種融資渠道，但對開發(fā)商自身的要求遠遠高于普通的銀行商業(yè)貸款。對于大多數開發(fā)商而言，如果能夠通過簡單的渠道獲得銀行貸款，都不愿意多此一舉。
張揚能：在市場火熱的環(huán)境下，房企融資渠道相對寬松，而此消息的透露，是否隱含了2010年可能對市場深度調控、是否是金融界在籌備預備措施都尚需時間驗證。但對于房企而言，銀行貸款在一定長時間內仍然是成本最低的融資渠道，因此銀行貸款在一定時間內仍然是房企依賴的主要融資渠道。
同時，房地產投資信托基金(REITs)的投放，也需要房企有相對穩(wěn)定回報的優(yōu)良資產進行支撐，對目前重慶房企而言，具備該項條件的企業(yè)并不多，但房地產投資信托基金(REITs)相比投行和民間融資，較低的融資成本在未來仍是重慶房企關注的熱點。
主持記者 葉林 肖玲 吳神忠
特邀嘉賓：
重慶立業(yè)房地產顧問有限公司副總 沈光明
聯合國際營銷總監(jiān) 徐波
重慶市人民政府發(fā)展研究中心房地產研究中心特約研究員、重慶容磁企業(yè)管理咨詢有限責任公司總經理 王雪松
克而瑞重慶機構運營總監(jiān) 張揚能
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