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根據(jù)深圳市規(guī)劃國土委相關(guān)數(shù)據(jù),1月8日至14日,該市新房總成交面積為9.31萬平方米,環(huán)比前一周上漲17.1%。然而,與年前相比,深圳樓市成交量仍處于低位運(yùn)行。更為重要的是,此周成交均價(jià)為19721元/平方米,環(huán)比下降了15.4%,這意味著深圳樓市周平均成交價(jià)已正式跌破兩萬元大關(guān)(據(jù)《深圳商報(bào)》報(bào)道)。
在國內(nèi)所有一線城市之中,深圳的房價(jià)最具有先行指標(biāo)的意義,就如“雞毛信”故事中的“消息樹”。深圳房價(jià)的上漲與下跌往往先于其他一線城市,而且漲跌幅度也遠(yuǎn)超其他城市。就以2008年的房價(jià)調(diào)整為例,北京上海等城市房價(jià)不過是微幅調(diào)整,而在深圳則已現(xiàn)一撥“退房”、“斷供”的熱潮,讓人感覺房市幾乎要“崩盤”了。同樣的,始自2009年初的房價(jià)飆升,深圳房價(jià)不僅率先啟動,而且全年房價(jià)上漲80%,成交量全年突破2000萬平方米,量價(jià)均創(chuàng)深圳建市30年來新高。這一房價(jià)驚人漲幅也遠(yuǎn)超其他一線城市。
之所以會出現(xiàn)這種情況,與深圳獨(dú)特的人口結(jié)構(gòu)與地理位置息息相關(guān)。國內(nèi)其他一線城市歷史悠久,人口收入結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出穩(wěn)定的“金字塔”型,由此房價(jià)的上漲和下跌都必須要面對一層層的壓力或者支撐。而深圳卻有所不同,當(dāng)?shù)厝丝诮Y(jié)構(gòu)有明顯的斷檔,即在白領(lǐng)為主的中高收入群體與低端外來務(wù)工群體之間,存在一個(gè)社會斷層。由此導(dǎo)致的結(jié)果就是,房價(jià)上漲容易突破,下跌則幾無支撐。此外,深圳地理位置毗鄰香港,長期以來一直是海外熱錢進(jìn)出的重要通道。所以,深圳房市投機(jī)性資金占比較大,資金進(jìn)出的敏感性更強(qiáng),房價(jià)的漲跌幅度也就要遠(yuǎn)超其他一線城市了。
諸多跡象表明深圳不僅單周房價(jià)出現(xiàn)明顯調(diào)整,而且開發(fā)商降價(jià)促銷也已經(jīng)成為了一個(gè)明顯的趨勢。記者調(diào)查顯示,“買房送500克黃金,交5萬再抵15萬房款”等去年罕見的優(yōu)惠促銷活動開始重出江湖。對于投機(jī)性質(zhì)突出的國內(nèi)房地產(chǎn)而言,房價(jià)的下調(diào)與開發(fā)商的促銷意味著市場預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變,市場情緒也將隨之而逆轉(zhuǎn),至此投機(jī)因素將會由之前的“助漲”變?yōu)椤爸薄H绻钲诜績r(jià)能夠率先出現(xiàn)明顯調(diào)整,那么以深圳為基地的一些大型房企,比如深圳萬科必然會在全國率先采取降價(jià)促銷的行為。
畸高房價(jià)本身決定了價(jià)格調(diào)整的內(nèi)在必然性,而深圳等敏感地區(qū)的表現(xiàn)也印證了房價(jià)調(diào)整的市場選項(xiàng)。但這些現(xiàn)象絕非是調(diào)控政策告一段落的理由,恰恰相反,此時(shí)正是政策繼續(xù)保持高壓態(tài)勢,徹底打擊投機(jī)需求出場的關(guān)鍵時(shí)刻。部分銀行二套房貸的把關(guān)不嚴(yán),物業(yè)稅的長期空轉(zhuǎn),仍然在對投機(jī)需求形成鼓勵(lì)與刺激。
深圳房價(jià)“消息樹”倒了,讓人們看到了國內(nèi)房市調(diào)整的一線曙光。但要想讓房價(jià)真正回歸理性,調(diào)控政策仍須對投機(jī)需求保持高壓打擊態(tài)勢,絲毫不能夠有所松懈。
□馬紅漫(上海 財(cái)經(jīng)媒體人)
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