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　　在民眾對于“2009年70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格同比增長1.5%”數(shù)據(jù)的質(zhì)疑下，國家統(tǒng)計(jì)局城市司昨天公布了該數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案。昨天下午，國家統(tǒng)計(jì)局城市司在國家統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站上將全國70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案予以公布，并表示將認(rèn)真研究社會(huì)公眾和專家意見，并予以改進(jìn)(詳見國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站)。

　　調(diào)查內(nèi)容

　　(1)房屋銷售價(jià)格。包括新建房和二手房銷售價(jià)格兩個(gè)部分。

　　(2)房屋租賃價(jià)格。主要指各類房屋的市場租金，包括住宅租金和非住宅租金。

　　(3)物業(yè)管理價(jià)格。

　　(4)土地交易價(jià)格。指房地產(chǎn)開發(fā)商或其他建設(shè)單位在開發(fā)之前，為取得土地使用權(quán)而實(shí)際支付的價(jià)格，不包括土地的后續(xù)開發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、各種手續(xù)費(fèi)和拆遷費(fèi)等。

　　調(diào)查對象

　　(1)各級(jí)政府房地產(chǎn)行政主管部門，如房管局、土管局、房屋土地交易中心等。

　　(2)房地產(chǎn)企業(yè)。

　　(3)房地產(chǎn)經(jīng)營機(jī)構(gòu)。

　　(4)物業(yè)管理企業(yè)。

　　(5)有關(guān)企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)團(tuán)體及部分居民。

　　調(diào)查方法

　　房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查為“非全面調(diào)查”，采用重點(diǎn)調(diào)查與典型調(diào)查相結(jié)合的方法。調(diào)查方式采用報(bào)表與調(diào)查員實(shí)地采價(jià)相結(jié)合的方式。

　　所選調(diào)查單位的房地產(chǎn)營業(yè)額總值一般應(yīng)占本地區(qū)總額的75%以上。

　　>>統(tǒng)計(jì)局答疑

　　1.房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查中的價(jià)格是怎樣定義的？

　　房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查中所調(diào)查的價(jià)格均是買方(承租方)為取得房地產(chǎn)所有權(quán)(使用權(quán))所支付的實(shí)際成交價(jià)格(租金)，不包括與交易有關(guān)的各種稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)等。

　　由于房屋銷售(交易)價(jià)格受房屋地段、環(huán)境、 層位、朝向、裝修等因素的影響，所以房地產(chǎn)銷售(交易)價(jià)格有基價(jià)、起價(jià)、平均交易價(jià)等等。為便于資料收集和數(shù)據(jù)可比，方案規(guī)定填報(bào)價(jià)格為調(diào)查項(xiàng)目某特定代表樣本的實(shí)際銷售(交易)價(jià)。

　　房屋銷售(交易)價(jià)格統(tǒng)一按建筑面積計(jì)算。

　　2.房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查中的報(bào)告期價(jià)格如何確定？

　　房地產(chǎn)交易往往是一次性交易，當(dāng)無法找到報(bào)告期同質(zhì)可比對象時(shí)，可通過以下方法推算報(bào)告期價(jià)格：

　　(1)用相同特質(zhì)的其他樣本的數(shù)據(jù)替代。

　　(2)用同類房屋、同級(jí)地段(同級(jí)地段內(nèi)繁華位置接近)、同樣結(jié)構(gòu)的非本座建筑物的報(bào)告期平均銷售(租賃)價(jià)格替代。

　　(3)根據(jù)同類房屋、 同級(jí)地段、 同樣結(jié)構(gòu)的銷售(租賃)價(jià)格的變動(dòng)幅度，推算報(bào)告期價(jià)格。

　　(4)可通過房地產(chǎn)開發(fā)(銷售)商、土地管理局和房管部門的有關(guān)專家進(jìn)行科學(xué)評(píng)估測算。

　　3.如何抽選房屋調(diào)查樣本？

　　(1)為了客觀真實(shí)地反映某一項(xiàng)目的價(jià)格變動(dòng)情況，原則上選取正常銷售的房屋作為調(diào)查樣本。如：A棟公寓本月銷售10套房屋，其中1套為關(guān)系戶購買，則報(bào)表時(shí)應(yīng)在關(guān)系戶房之外的其他9套房屋中抽選調(diào)查樣本。

　　(2)在同一個(gè)房屋類型里，從銷售量較大(樓層、套型、朝向等)的房屋中抽選樣本。如：選定A棟普通公寓樓為調(diào)查項(xiàng)目，報(bào)告期為6月份。假設(shè)5月份90平方米及以下公寓共銷售8套，其中二層、五層各2套，三層4套；6月份90平方米及以下公寓共銷售4套，其中一、四層各銷售1套，三層銷售2套。則可在銷售套數(shù)較多的三層中選擇最接近于15日交易的某一套(5月、6月各一套)房屋作為調(diào)查樣本，通過考察5月、6月樣本房屋的價(jià)格變動(dòng)情況，來代表該棟公寓樓中90平方米及以下套型房屋整體價(jià)格的變動(dòng)情況。這里，上月銷售面積為5月1日至31日銷售的該房屋類型、該套型的合同總面積，上月銷售金額是與上月銷售面積指標(biāo)對應(yīng)的合同總金額。

　　(3)當(dāng)上期、本期房屋樣本存在樓層、套型等差別時(shí)，為保證樣本同質(zhì)可比，統(tǒng)計(jì)時(shí)應(yīng)剔除樓層、套型差異因素。例如：上月樣本房屋為11號(hào)樓1單元五層502(套型為2)，銷售單價(jià)為9700元/平方米；本月選擇對應(yīng)樣本為11號(hào)樓1單元三層301(套型為1)，銷售單價(jià)為9800元/平方米，兩者之間存在層差、套型差。按企業(yè)規(guī)定：層數(shù)加高1層，每平方米單價(jià)高30元；套型1比套型2高10元/平方米。則報(bào)表時(shí)上月樣本房屋11號(hào)樓1單元五層502(套型2)銷售單價(jià)填為9700元/平方米，本月樣本房屋地址為11號(hào)樓1單元三層301的銷售價(jià)格經(jīng)調(diào)整(同質(zhì)可比處理)后應(yīng)填為：9800+30×2(層差)-10(套型差)=9850元/平方米。

　　(4)本期沒有發(fā)生交易時(shí)的選樣方法。

　　以房屋銷售報(bào)表為例(租賃和物業(yè)管理報(bào)表與此相同)。若上月普通住宅有銷售，本月無銷售，則報(bào)表時(shí)從上月銷售的普通住宅房屋中選擇樣本(選取方法同上)，然后推算其本月價(jià)格，此時(shí)的上月樣本房屋銷售單價(jià)為實(shí)際成交的合同價(jià)格。例如：若上月選取的樣本為普通住宅3號(hào)樓3單元502號(hào)，上月單價(jià)為9700元/平方米。假如企業(yè)本月所有房屋都上漲100元/平方米，則本月樣本房屋仍選為3號(hào)樓3單元502號(hào)，但銷售單價(jià)變?yōu)?800元/平方米(9700+100=9800)。

　　(5)本期新開盤或本期有交易但上期無交易的，不進(jìn)入當(dāng)期報(bào)表統(tǒng)計(jì)。如：6月份二期高檔公寓新開盤，則6月份新開盤的高檔公寓交易數(shù)據(jù)在7月份上報(bào)，6月份上報(bào)資料時(shí)只統(tǒng)計(jì)一期已經(jīng)開盤在售的高檔公寓數(shù)據(jù)。