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“幾個(gè)月前,全球還對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)乃至資產(chǎn)市場(chǎng)充滿信心,目前卻擔(dān)憂去年迅猛增長(zhǎng)的信貸可能產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)。”摩根大通董事總經(jīng)理兼中國(guó)證券和大宗商品主席李晶說(shuō)。但她認(rèn)為,目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍處于健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)。
李晶表示,就住宅市場(chǎng)而言,中國(guó)按揭購(gòu)房者的最低首付比例為30%,二次購(gòu)房者則為40%。另外,中國(guó)家庭累積了大量?jī)?chǔ)蓄。盡管中國(guó)住宅市場(chǎng)的價(jià)格漲幅過大,然而分析這些數(shù)據(jù)時(shí)不應(yīng)脫離收入增長(zhǎng)的整體趨勢(shì)。過去5年,城市家庭收入的年復(fù)合增長(zhǎng)率為13.2%,房?jī)r(jià)的年復(fù)合增長(zhǎng)率為11.9%。當(dāng)然,這并不意味著中國(guó)的城市不存在樓市過熱現(xiàn)象。例如,北京、上海、深圳及杭州的房?jī)r(jià)漲幅較當(dāng)?shù)鼐用裢谑杖氲臐q幅高5%以上。此外,2009年商用物業(yè)價(jià)格上漲16%,但北京、上海的租金收益偏低,且甲級(jí)寫字樓的空置率分別達(dá)21%和14%。目前,甲級(jí)物業(yè)的占用率及租金水平開始回升;存在高空置率問題的商用物業(yè)中,大部分是較低端的物業(yè)。盡管許多新項(xiàng)目的回報(bào)可能會(huì)低于預(yù)期,但中國(guó)的城市化進(jìn)程遠(yuǎn)未結(jié)束,假以時(shí)日,空置空間應(yīng)會(huì)逐步得以消化。
李晶認(rèn)為,過度舉債和按揭證券化是美國(guó)次貸危機(jī)的罪魁禍?zhǔn),而中?guó)不存在這兩方面問題。中國(guó)房地產(chǎn)問題的根源在于,存款利率偏低而投資選擇有限,因此投資階層將房地產(chǎn)視為一種保值手段。因尚未推出物業(yè)持有稅,投機(jī)性購(gòu)房者普遍希望在不久的將來(lái)獲得資本升值,而忽略租金收益。即使樓市經(jīng)歷調(diào)整,也不會(huì)引發(fā)舉債過度的國(guó)家所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)及財(cái)政動(dòng)蕩。
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