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二套房貸首付五成以上,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍——這是國務(wù)院常務(wù)會議釋出的重要消息。業(yè)內(nèi)人士在接受證券時報記者采訪時表示,差別化住房信貸政策要落到實處,抑制不合理住房需求方可見效。
國務(wù)院常務(wù)會議認(rèn)為,近期房價過快上漲的勢頭與投機(jī)性購房需求大量增加有關(guān)。新政出臺目的之一就是以差別化信貸政策抑制不合理住房需求。對房貸新政,深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示,由于目前大城市的房產(chǎn)整體價格已經(jīng)很高,那么二套房首付提高至五成,意味著持有成本大幅上升。新政最直接的影響就是成交首先會出現(xiàn)明顯收窄現(xiàn)象,投機(jī)性購房需求會被擠壓。不過,宋丁同時認(rèn)為,由于投資者較2007年已經(jīng)明顯成熟,心理承受能力也相應(yīng)有所提高,加之市場流動性仍然比較充裕,因此影響可能會相對有限,房地產(chǎn)市場更不會隨之應(yīng)聲掉頭向下。
和宋丁持同樣觀點的還有上海社會科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心學(xué)術(shù)部主任陳則明,他也認(rèn)為,新政會對房地產(chǎn)市場有一定抑制作用,但還不足以影響其大方向。“因為信貸政策只是暫時壓制了部分住房需求的釋放,并沒有從根本上解決問題!标悇t明說。
合富輝煌集團(tuán)首席分析師龍斌則認(rèn)為,新政會對投機(jī)性購房需求起到迅速抑制的作用,在一些投機(jī)性購房旺盛的城市,比如北京、深圳、上海等地,短時間內(nèi)成交有可能下降20%。而在一些自住性購房需求占比較大的中西部城市,新政的影響會相對較小。而對于房價的影響,龍斌認(rèn)為,由于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和2007年時已有明顯不同,市場購買力的支撐作用仍然存在,所以價格不至于掉頭向下!耙驗楫(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)由于回籠資金較快,暫時還不會出現(xiàn)資金困難的局面,所以也就不會降價拋售。”龍斌說。
有業(yè)內(nèi)人士指出,政府在抑制投機(jī)性購房同時,大幅度增加市場供應(yīng)量,目的也是盡可能通過市場自行調(diào)節(jié)使房價保持在合理水平。
不過,有專家認(rèn)為,按照會議部署,政府將對存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),采取限制新購置土地,暫停批準(zhǔn)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組,商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款等措施,“資金收緊效應(yīng)會逐步在房地產(chǎn)企業(yè)中釋放,長期來看影響深遠(yuǎn)!鄙鲜鰧I(yè)人士評價道。
記者注意到,對二套房貸首付比例提至五成的影響,新浪網(wǎng)昨天下午第一時間進(jìn)行了網(wǎng)友投票,結(jié)果顯示,有接近半數(shù)的網(wǎng)友對此舉能否抑制高房價持懷疑態(tài)度,另外超過60%的網(wǎng)友希望將其進(jìn)一步提至六成。
事實上,受訪專家也有同感,宋丁就認(rèn)為,提高二套房首付以及貸款利率都屬于信貸手段,也是房地產(chǎn)調(diào)控中最好操作的方式,但效果遠(yuǎn)不及稅收政策有針對性。要想真正遏制當(dāng)前快速上漲的高房價勢頭,“最有用的辦法應(yīng)該還是開征物業(yè)稅!”陳則明表示,真正解決高房價還應(yīng)該在是在住房持有環(huán)節(jié)提高成本,也即通過征稅打擊多套住房持有者。記者 胡學(xué)文
·專家觀點·
不管是差別化信貸,還是住房消費(fèi)稅,目標(biāo)實際上都直指投機(jī)性需求。所謂更加嚴(yán)格的差別化信貸,即提高房貸首付,提高利率,甚至是多套房不予貸款;而征稅,則是希望在保有環(huán)節(jié)增加購房者的持有成本,讓投機(jī)者少買或者不買房子。
——中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長 顧云昌
對投資者、投機(jī)者來說,影響最直接的是首付政策。這意味著金融杠桿作用會減小,需要付出更多的資金才能撬動一筆投資,而個貸政策的改變將會直接影響交易。而土地政策有所變化,將直接改變買房人漲價的預(yù)期。
——我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司控股公司副總裁 胡景暉
本次房地產(chǎn)調(diào)控政策要比2007年嚴(yán)格,讓投機(jī)投資成本增加了很多,購買意愿和購買力都會受到抑制。但經(jīng)過上幾次調(diào)控及房價大跌的洗禮,市場的承受力也在增強(qiáng)。
——東方證券房地產(chǎn)業(yè)分析師 王淑娟
政府提高貸款購買第二套住房的首付比例和貸款利率水平,有助于抑制房地產(chǎn)價格過快上漲勢頭,但更有效的手段是推出物業(yè)稅。
——光大證券首席宏觀分析師 潘向東
現(xiàn)在房價高企、市場比較瘋狂的情況下,那些投資者對信貸依賴度不高,對首付成數(shù)并不敏感,對利率成本也看得不是很重要。當(dāng)前,若要效果有效,市場更寄希望予房產(chǎn)稅和住房保有稅的出臺。
——工行投行研究中心房地產(chǎn)首席分析師 張貽倫 (楊 晨/整理)
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