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自4月17日“國十條”出臺(tái)至今已經(jīng)兩月有余。兩個(gè)多月來,本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策到底如何影響樓市?近期媒體上消息眾多,而正因?yàn)樾畔⒌姆彪s紛亂,不少購房者對(duì)市場真相的了解變得更模糊。
一周以來,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過對(duì)北京、上海、廣州、南京、武漢等一二線城市的調(diào)查發(fā)現(xiàn),本輪地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴效果似乎已逐漸顯現(xiàn):在北京,多個(gè)新盤項(xiàng)目陷入“零成交”困境;在上海,多個(gè)尚未開建的項(xiàng)目,其周邊房價(jià)已跌破了樓板價(jià);在廣州,不少開發(fā)商將團(tuán)購降價(jià)作為促銷手段;在武漢,因?yàn)椤皣倚抡绊懗鲱A(yù)期”,“漢版”調(diào)控細(xì)則暫緩出臺(tái)……而相比于上述城市的房地產(chǎn)市場,南京樓市顯然算是一個(gè)另類,該地“兩央企樓盤逆市熱銷80%”的消息讓購房者直呼調(diào)控失效。
“國十條”之后,見效還是失效?這顯然需要更多的時(shí)間來驗(yàn)證。
隨著上海打折、降價(jià)樓盤數(shù)量的迅猛擴(kuò)增,降價(jià)幅度的大幅增長,曾經(jīng)因?yàn)橹苓叺貎r(jià)而房價(jià)大漲的樓盤,如今開始 “倒戈一擊”——房價(jià)跌破樓板價(jià),令這些地塊的樓盤尚未開建便已“破發(fā)”。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日對(duì)上海長風(fēng)、新江灣城、唐鎮(zhèn)、川沙、松江新城等多幅“地王”調(diào)查顯示,上述區(qū)域的部分新房價(jià)格已近跌破地王樓板價(jià)。而上海樓市6月的成交數(shù)據(jù)顯示,即使降價(jià)樓盤數(shù)量已經(jīng)達(dá)到在售樓盤總數(shù)量的七成,上海仍有66個(gè)樓盤交出了“零成交”的業(yè)績單。因此,上述“地王”周邊新盤價(jià)格仍有可能進(jìn)一步降價(jià)。
某房地產(chǎn)公司媒體經(jīng)理無奈地表示:“按我們領(lǐng)導(dǎo)的說法,每天我們都被開走一輛奔馳車!
周邊房價(jià)跌破地王樓板價(jià)
來自佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,自去年6月至今年5月,各家開發(fā)商在上海購入的多幅高價(jià)“地王”周邊的房價(jià)已經(jīng)跌破了地王樓板價(jià),開發(fā)商尚未開建便已經(jīng)虧損。其中的一幅地塊,甚至是今年5月份剛剛成交就被周圍開發(fā)商無情降價(jià)跌穿了“樓板價(jià)”。
今年5月7日,北方城投在上海松江新城以18.4億元總價(jià),13724元/平方米的樓板價(jià)購得廣富林2-6地塊。時(shí)間僅僅過去了一個(gè)多月,距離地塊較近的綠地薔薇九里就以近八折的價(jià)格大幅降價(jià)促銷。佑威和中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分別統(tǒng)計(jì),綠地薔薇九里6月份的平均成交價(jià)不足13000元/平方米。
蒙受損失的不只有北方城投一家。今年2月26日被招商地產(chǎn)和萬科子公司聯(lián)合摘牌的松江廣富林2-4號(hào)地塊,樓板價(jià)達(dá)到了16378元/平方米。去年12月至今年2月間,上海臨港新城一共成交七幅地塊,除了今年2月成交的4幅地塊樓板價(jià)折合7200元/平方米以外,其余地塊分別以8800元/平方米、8500元/平方米和8200元/平方米成交。
但中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)昨日提供的成交數(shù)據(jù)顯示,目前臨港新城最好賣的蘆潮港海濱國際花城成交均價(jià)僅為7313元/平方米。
事實(shí)上,與去年7月至11月成交熱門的“地王”相比,上述地塊的成交價(jià)已屬便宜。以去年11月以37.2億成交的新江灣城C6地塊,樓板價(jià)達(dá)到32484元/平方米。但今年6月份該板塊的新房最新成交價(jià)僅為26030元/平方米。中建集團(tuán)下屬另一家企業(yè)——中海地產(chǎn)曾在去年9月以70.06億元刷新了新“中國地王”,樓板價(jià)高達(dá)22409元/平方米,但目前其周邊的新房成交均價(jià)不過23011元/平方米。
被稱為“迪士尼地塊”的川沙新市鎮(zhèn)A08-03地塊去年11月的成交價(jià)為11.9億元、樓板價(jià)達(dá)到14024元/平方米,但周邊現(xiàn)在的新房成交均價(jià)是10270元/平方米。
除這些地塊外,上海還有多幅近期成交的地塊跌破“發(fā)行價(jià)”,目前在售的新房價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)拍得的樓板價(jià)。
部分開發(fā)商或退地
令開發(fā)商們擔(dān)心的不僅僅是目前部分樓盤短期的小幅降價(jià)促銷。種種跡象顯示,上海房價(jià)的下跌范圍會(huì)更廣,跌幅會(huì)更大。搜房網(wǎng)曾在上周統(tǒng)計(jì),6月份全市有七成樓盤降價(jià)促銷,但依然有66個(gè)樓盤的銷售業(yè)績?yōu)椤傲恪薄?/p>
搜房網(wǎng)負(fù)責(zé)上述統(tǒng)計(jì)的人士說,他們?cè)鴮?duì)上周末參加購房團(tuán)的購房者進(jìn)行過調(diào)查,發(fā)現(xiàn)大部分購房者認(rèn)為房價(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌。而根據(jù)他們組織的9條看房線路的實(shí)際情況來看,樓盤的成交量和開發(fā)商的降價(jià)幅度成正比,只有大幅降價(jià)的樓盤,才有可能會(huì)賣得好些。
同策咨詢機(jī)構(gòu)資深分析師倪曉玲說,反彈將在三季度以后才會(huì)出現(xiàn),而且開發(fā)商的降價(jià)幅度至少會(huì)達(dá)到20%,這是因?yàn)闃鞘行抡o購房者的成本至少增加了20%,開發(fā)商只有降價(jià)20%以上,才能讓消費(fèi)者的購房成本和新政前一樣。
這一說法得到了中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄等人的贊同,只是后者預(yù)測的市場調(diào)整周期會(huì)更長,可能要延續(xù)到明年年中。
上述房價(jià)調(diào)整的趨勢,將令開發(fā)商手中剛購的地塊“破發(fā)”風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增大。一家于去年拍下某“地王”的開發(fā)商說,現(xiàn)在幾乎每天都“被開走一輛奔馳車”。
薛建雄說,現(xiàn)在的情況和2008年時(shí)非常相似,如果房價(jià)進(jìn)一步下跌,很多高價(jià)拍地的開發(fā)商就有可能會(huì)退地。根據(jù)他從業(yè)內(nèi)聽到的小道消息,此前被中海高價(jià)拍下的長風(fēng)地塊,就有可能被退。
不過,上述消息為中海地產(chǎn)內(nèi)部人士所否認(rèn),根據(jù)該人士的介紹,中海地產(chǎn)對(duì)此地塊非常重視,此前曾集中人力完成前期規(guī)劃,并慎重征集案名。目前樓盤短暫的降價(jià),還不足以影響到公司對(duì)上述地塊的操作。而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日從上海市建設(shè)交通委員會(huì)獲取的部分項(xiàng)目開工資料顯示,諸如綠城、中建等大開發(fā)商去年高價(jià)購買的部分地塊已經(jīng)獲得施工建設(shè)許可。
中國指數(shù)研究院副院長陳晟說,去年購入的大部分地塊所建成的項(xiàng)目面市將在兩年以后。大部分擁有充足資金,大開發(fā)商不會(huì)盲目退地;但是,那些資金緊張的開發(fā)商不排除有退地的可能性。(記者 楊羚強(qiáng))
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