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　　地產(chǎn)商險(xiǎn)走閑置棋

　　上有政策，下有對(duì)策。兩年大限雖然執(zhí)行力度大打折扣，但對(duì)于開發(fā)商來說畢竟是劍在頭上，隨時(shí)都有可能掉下來砸著自己的腦袋。開發(fā)商為何冒險(xiǎn)閑置土地，又如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？

　　“被迫”的閑置

　　“如果我知道拿一塊地要兩年后才能開發(fā)，我根本不會(huì)去拿那塊地�！庇卸嗄昴玫亟�(jīng)驗(yàn)的北京金海華投資集團(tuán)副總裁馬越肯定地表示，在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下，開發(fā)企業(yè)捂地得不償失，只會(huì)拉長戰(zhàn)線占用自己的資金。那么為何仍有如此多的土地閑置？

　　在閑置的地塊中，天津地王新開路地塊非常典型。該地塊2007年8月被深振業(yè)拿下，樓面地價(jià)高達(dá)8805元/平方米，時(shí)至今日，新開路所在的河?xùn)|區(qū)7月份新房價(jià)均價(jià)為8371元/平方米，開發(fā)商如何開發(fā)都難以收回成本，延期似乎成了最好的選擇。這一地塊代表了很多前幾年瘋狂拿地時(shí)地王的現(xiàn)狀，究其原因，仍是拿地時(shí)沖動(dòng)，成本過高，被迫捂地開發(fā)。

　　此外，對(duì)于多數(shù)上世紀(jì)90年代就拿地，但至今尚未動(dòng)工的地塊來說，拆遷是面臨的最大難題。在 2004年“8·31”大限前進(jìn)入市場(chǎng)的土地，絕大多數(shù)都不是招拍掛拿地，進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)仍為“生地”，存在較大拆遷難度。加上多年前推向市場(chǎng)的地塊多位于較為市中心的位置，導(dǎo)致拆遷成本逐步增高。深層次的原因在于開發(fā)企業(yè)實(shí)力不足，有遺留問題的土地也很難轉(zhuǎn)手。

　　北京市國土局曾表示，閑置土地如果拆遷困難，將由政府出面拆遷后再推向市場(chǎng)，但這一政策目前來看也仍未能有效推行，導(dǎo)致不少地塊哪怕地處黃金地段仍未能按計(jì)劃開發(fā)。

　　此外，囤地之風(fēng)曾經(jīng)在土地市場(chǎng)十分盛行，這也是“兩年大限”最終出臺(tái)的重要原因之一。多年前不少囤積下來的地塊尚沒有真正進(jìn)入市場(chǎng)。一位業(yè)內(nèi)人士透露，自己曾在2001年以每平方米不足2500元的價(jià)格拿下了二環(huán)內(nèi)非常中心的地塊，但時(shí)至今日該地塊仍然緊緊捂在手中，多年來既沒有繳納閑置金也不擔(dān)心被收回，唯一改變的是價(jià)格：“現(xiàn)在轉(zhuǎn)手每平方米輕松能賣到數(shù)萬元，比開發(fā)樓盤劃算多了”。

　　開發(fā)商“躲貓貓”

　　面對(duì)閑置的現(xiàn)實(shí)壓力，地方政府“放水”，開發(fā)商使出了各種招數(shù)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

　　地方政策方面，各地不同時(shí)期均出臺(tái)相關(guān)政策松綁“兩年大限”。如北京、天津等奧運(yùn)承辦城市均因奧運(yùn)會(huì)給開發(fā)商延期開發(fā)或延長建設(shè)時(shí)間開出了綠色通道。此外北京曾對(duì)土地出讓金的繳納有所松綁，拖延交地時(shí)間；廣東省更是在2009年初以擴(kuò)內(nèi)需為名，特別提出：屬使用閑置滿兩年以上的土地，可暫不作收回土地使用權(quán)處理且土地閑置費(fèi)減半收取。

　　此外，開發(fā)商可以申請(qǐng)順延開工日期。天津新開路地塊曾將開工日期拖延至2008年12月，此后又公告延遲到2009年底。但業(yè)內(nèi)人士表示這一做法雖然安全但獲批可能性較小，深振業(yè)之所以屢屢獲準(zhǔn)延遲開發(fā)也與高價(jià)拿地后地方政府更加通融有關(guān)，它的經(jīng)驗(yàn)似乎難以復(fù)制，能否延期均掌握在政府手里。

　　假開工也是開發(fā)商較常用的手法之一。由于政策并未確切劃定動(dòng)工標(biāo)準(zhǔn)，在天津就有項(xiàng)目在舉辦熱熱鬧鬧的奠基儀式后沒再施工，至今不了了之。挖個(gè)坑、修個(gè)圍墻或者鏟幾勺土都能被說成是動(dòng)工。

　　閑置土地管理辦法規(guī)定兩年大限時(shí)留出操作的空間，“因政府、政府有關(guān)部門的行為造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外”。針對(duì)這一規(guī)定，青島就曾有開發(fā)商故意制造“政府原因”，譬如說報(bào)批項(xiàng)目時(shí)故意寫錯(cuò)一些關(guān)鍵數(shù)據(jù)，被政府部門退回修改，自然就成了“動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延”。