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“單價(jià)地王”暗降樓面單價(jià)
融華世家小區(qū)終于對(duì)外打出宣傳廣告了,這個(gè)曾在北京亞奧地區(qū)樓面地價(jià)最高的“單價(jià)地王”自7月重新開工以來,在9月首次將圍墻上的其他廣告替換為該項(xiàng)目廣告,附近居民認(rèn)為它要入市了。這則廣告稱,該地塊打造的高檔社區(qū)將容納300多戶居民。
樓面地價(jià)高達(dá)每平方米13800元的高價(jià)地,在周邊房齡5年內(nèi)的二手房每平方米17000元時(shí)開工入市,如何贏利?中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者在采訪中發(fā)現(xiàn),融華世家已經(jīng)修改了之前的規(guī)劃,通過提高小區(qū)容積率,降低樓面單價(jià)。
“早在2008年我們就曾經(jīng)因?yàn)閾?dān)心‘融華世家’影響主場小區(qū)住戶的采光權(quán),去北京市規(guī)劃局朝陽分局申請(qǐng)過查看規(guī)劃圖紙,當(dāng)時(shí)距離主場小區(qū)最近的是一個(gè)五層的板樓,但是聽說現(xiàn)在多了一棟二十二層的塔樓,五層的板樓不見了!敝鲌鲂^(qū)居民何先生告訴中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者,小區(qū)里有居民咨詢過北京市規(guī)劃局朝陽分局,相關(guān)人士向居民證實(shí)確實(shí)有修改規(guī)劃,但表示對(duì)于變動(dòng)的情況不方便在電話中透露,要求附近小區(qū)居民采取信訪的方式了解。
向規(guī)劃局咨詢的小區(qū)居民向記者證實(shí),該局人士一再表示,只要融華世家的開發(fā)商依據(jù)規(guī)劃施工,就不會(huì)影響到正北方主場小區(qū)居民的采光權(quán)。
但這并沒能打消居民的顧慮,8月下旬融華世家施工方在工地邊最不顯眼的位置貼出了修改規(guī)劃后的圖紙,沒過幾天便匆匆忙忙撕掉。
“由于熱力管道公司正在施工,進(jìn)出主場小區(qū)南邊的路已經(jīng)被挖成深溝,施工方選擇在這里張貼修改后的規(guī)劃,讓小區(qū)居民從正在施工的溝里爬上去才能看到圖,明擺著就是不想讓人看到!
自融華世家開始施工建設(shè)以來,關(guān)于其如何贏利的質(zhì)疑聲便在附近小區(qū)居民中不斷蔓延開來,而今面對(duì)修改后的規(guī)劃,謎底已經(jīng)解開。
“融華世家一共就5棟樓,用一棟22層的替換掉5層的樓房,開發(fā)商變相提高了容積率,之前過高的樓面地價(jià)已經(jīng)被攤薄!焙蜗壬f。
本報(bào)記者向北京市規(guī)劃局朝陽分局求證上述消息的真實(shí)性,接電話的工作人員表示規(guī)劃確實(shí)有所調(diào)整,但不方便透露新規(guī)劃內(nèi)容和容積率的變動(dòng)信息。
區(qū)域新地王不斷涌現(xiàn)
老的地王還在消化中,新地王卻不斷產(chǎn)生。時(shí)隔僅一年半,北京亞奧地區(qū)又出現(xiàn)一個(gè)樓面地價(jià)高達(dá)15217元/平方米的“單價(jià)地王”。
6月26日下午,中國電子旗下的成都中澤置業(yè)有限公司經(jīng)過46輪競價(jià)最終以19.6億元競得朝陽區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)(水源九廠東側(cè))住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施用地。
如果除去配套的2萬平方米安置房面積,該地塊的單價(jià)高達(dá)15217元/平方米,超出5月份富力競拍廣渠門外10號(hào)地時(shí)創(chuàng)造的15141元/平方米的最高單價(jià)。
新“單價(jià)地王”的產(chǎn)生,讓附近居民們紛紛提高未來二手房的銷售預(yù)期,融域小區(qū)的居民們認(rèn)為,“這個(gè)地王要是能賣到每平方米25000元,我們小區(qū)的二手房的報(bào)價(jià)也可以再提高一些”。
附近中介公司的工作人員向記者證實(shí),自6月底出現(xiàn)“單價(jià)地王”以來,一些小區(qū)業(yè)主確實(shí)提高了報(bào)價(jià),目前周邊小區(qū)業(yè)主的報(bào)價(jià)普遍在2萬元/平方米以上。
今年北京地區(qū)已經(jīng)產(chǎn)生了不少的“單價(jià)地王”,其中最引人關(guān)注的是中化方興投資管理有限公司以40.6億元人民幣拍得北京廣渠路15號(hào)地,刨去3萬平方米左右的公共建筑面積,可售面積折算出的樓面地價(jià)將達(dá)16240元/平方米。受其影響,北京東部地區(qū)一度被宣稱將奔著每平方米“3萬元”而去。
不僅中心城區(qū),北京城區(qū)周邊的樓面單價(jià)也在被不斷刷新。9月8日萬科在房山區(qū)拍出樓面單價(jià)高達(dá)6500元/平方米的區(qū)域“單價(jià)地王”,而此前大興區(qū)拍出兩塊“單價(jià)地王”已經(jīng)導(dǎo)致區(qū)域二手房市場受地王刺激價(jià)格上調(diào)。
來自鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,9月第一周北京大興黃村區(qū)域二手房成交價(jià)格達(dá)到8100元/平方米,雖與8月同期相比基本持平,但相比7月同期則高出幾乎15%。
鏈家地產(chǎn)市場研究部的人士表示,7月初大興新城北區(qū)地塊和大興黃村地塊兩大區(qū)域“地王”的出現(xiàn)讓該地區(qū)價(jià)格漲幅快出其他區(qū)域至少5%左右。
大興區(qū)一位不愿意透露姓名的開發(fā)商告訴記者,自從區(qū)域“單價(jià)地王”誕生后,多數(shù)地產(chǎn)項(xiàng)目都調(diào)高了售價(jià),目前大興區(qū)的在售新項(xiàng)目價(jià)格普遍在10000元/平方米左右。
“如果我們不調(diào)高項(xiàng)目售價(jià),新地王由于拿地成本過高,必然面臨很大的入市壓力,現(xiàn)在是我們已入市的樓盤給地王‘抬轎子’,以后是他們給我們抬!鄙鲜鲩_發(fā)商私下向記者表示。
面臨不確定性
北京正略鈞策管理咨詢公司的合伙人薛迥文告訴中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者,他們跟蹤的全國各地一些產(chǎn)生于2006年和2007年“總價(jià)地王”,現(xiàn)在開工并入市的寥寥可數(shù)。
“僅退地的就有蘇寧環(huán)球在上海拍下的黃浦區(qū)南京東路163號(hào)地塊,此外福州地王、廣州科學(xué)院的高價(jià)地都被開發(fā)商退給當(dāng)?shù)卣!毖﹀奈谋硎,還有一些項(xiàng)目采取了轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式,目前已經(jīng)入市的主要有星耀地產(chǎn)開發(fā)的天津星耀五洲項(xiàng)目。
但從今年頻頻拿地的公司性質(zhì)來看,薛迥文認(rèn)為,由于近期入市拿地的企業(yè)多具備國企背景,資金實(shí)力要明顯強(qiáng)于2007年和2006年拿地的民營企業(yè),在項(xiàng)目的開發(fā)上會(huì)具備更多優(yōu)勢。
“上半年房地產(chǎn)公司公布年報(bào)顯示多數(shù)企業(yè)經(jīng)營情況都不錯(cuò),它們消化之前高價(jià)地的能力增強(qiáng),但對(duì)于沒有上市、融資途徑單一的企業(yè),高價(jià)地對(duì)企業(yè)經(jīng)營情況的影響會(huì)更大一些!彼f,至于“單價(jià)地王”變更規(guī)劃降低樓面單價(jià)入市,從目前看僅僅是個(gè)特例,并不代表整體趨勢,所以不具有可復(fù)制性。
業(yè)內(nèi)分析人士指出,無論是“單價(jià)地王”還是“總價(jià)地王”,企業(yè)拿地積極性的再度高漲都起源于對(duì)后市的樂觀預(yù)期,盡管拿地企業(yè)的背景身份有所變化,但在未來的土地開發(fā)上依然面臨不確定性,“特別是在當(dāng)下樓市出現(xiàn)交易量大幅下挫的背景下,一旦房價(jià)向下,近期高價(jià)拿地的企業(yè)將面臨不確定性,或?qū)⒂绊懙酵恋亻_發(fā)的時(shí)間。”
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