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　　有業(yè)內(nèi)人士透露，南京市場上的閑置地塊如果全部開發(fā)，或?qū)�為市場增加三至四成的供�?yīng)量，期待針對囤地的新一輪嚴(yán)打能為房源緊缺的樓市“補補血”。

　　繼出臺限制、禁止用地項目目錄后，國土資源部又在醞釀新的舉措。11月13日，國土部規(guī)劃司司長董祚繼在十部委抑制產(chǎn)能過剩第二次聯(lián)合信息發(fā)布會上稱，國土資源部很快將出臺后續(xù)政策打擊開發(fā)商囤地行為，并對重大違法案件進行曝光。而近期央視對囤地的報道頻繁，廣州等地也先行一步出臺了打擊囤地的政策，顯然，針對囤地的新一輪嚴(yán)打即將啟幕。

　　就南京樓市而言，開發(fā)商囤地的情況怎么樣？這些地拿到市場上能夠增加多大的供應(yīng)量？對抑制房價快速上漲作用大不大？相關(guān)政策會不會遭遇執(zhí)行難？《揚子樓市》就此采訪了主管部門和業(yè)內(nèi)人士。

　　07地王啟動的不到1/3

　　有數(shù)據(jù)顯示，1998-2008年全國范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達到31.3億平方米，而截至2008年底，全國土地開發(fā)量僅為19.4億平方米，仍有近40%的土地滯壓于發(fā)展商手中。11月1日，潘石屹接受央視《經(jīng)濟半小時》節(jié)目采訪時也稱，中國有大概占三分之一的房地產(chǎn)開發(fā)商從來不蓋房，雖然這個數(shù)字是否準(zhǔn)確無法考證，但立刻在市場上掀起了軒然大波。

　　那么，南京開發(fā)商囤積的土地大概有多少？如果這些地塊全部推向市場，大概能增加多少的供應(yīng)量呢？易居·克而瑞(中國)南京房地產(chǎn)研究院研究部經(jīng)理王鵬告訴筆者，南京開發(fā)商手上的地還是比較多的，比如2007年的那些地王到現(xiàn)在開出來的還不到三分之一。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，有些開發(fā)商拿地甚至還是2002、2003年的事，在手上捂的時間就更長了。

　　閑置地塊復(fù)蘇或增三四成供應(yīng)量

　　南京合富輝煌董事長鄧永忠告訴筆者，部分南京本土企業(yè)前幾年通過出讓、協(xié)議、劃撥等非“招拍掛”方式獲得了大量的土地，而在近兩年房價不斷上漲的過程中，這些地塊的開發(fā)速度明顯放緩，像江寧一些開發(fā)商手里有上千畝土地，但可能一年才開發(fā)10畝、20畝。

　　南京工業(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究所副所長吳翔華教授也指出，囤地的現(xiàn)象在各地都有，而關(guān)于囤地的平均比例同樣適用于南京樓市，如果所有土地都開發(fā)，預(yù)計能為市場增加30%-40%的供應(yīng)量。

　　根據(jù)南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2004年-2008年，南京國土部門經(jīng)過招拍掛成交的可開發(fā)用地達到2716萬平方米。如果都按照容積率2估算，這些地塊可以開發(fā)商品房5432萬平方米，但事實上2004-2008年南京商品房的上市量一共是4047萬平方米，兩者相差近1400萬平方米。

　　有些閑置地塊是“被囤地”

　　隨著房價的高漲，開發(fā)商的囤地行為也成為輿論“討伐”的對象。根據(jù)1999年國土資源部出臺的《閑置土地處置辦法》規(guī)定，進行房地產(chǎn)開發(fā)的土地，滿2年未動工開發(fā)的，政府將依法無償收回土地使用權(quán)。已動工開發(fā)建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一，或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，屬于閑置土地。2年不開工的，政府也要無償收回土地使用權(quán)。

　　那么，南京“囤地”的開發(fā)商是否遭到了政府主管部門的嚴(yán)厲查處呢？對此，南京市國土局的相關(guān)人士在接受筆者采訪時表示，對于開發(fā)商是否屬于“囤地”性質(zhì)的界定要看土地出讓合同中的約定和具體情況，目前南京主城區(qū)基本沒有多少閑置未開發(fā)的土地，有些地塊批而未用是有原因的，或者是由于權(quán)利糾紛，比如華僑路地塊就是因為開發(fā)公司改制拖了兩三年，或者是由于規(guī)劃變更，比如新街口鐵管巷地塊，還有的是因為拆遷原因，眼看著市場形勢大好卻動不了工，這種情況下開發(fā)商也很著急。

　　而在易居·克而瑞(中國)南京房地產(chǎn)研究院研究部經(jīng)理王鵬看來，除了規(guī)劃、拆遷等原因外，開發(fā)商“被囤地”也可能是因為計劃趕不上變化，每年開發(fā)商都有自己的開發(fā)計劃，今年市場形勢的逆轉(zhuǎn)是年初很多開發(fā)商沒有預(yù)料到的，現(xiàn)在想開發(fā)但審批、開工等程序需要一個過程、進度跟不上，比如江北的一些大盤，或者是拿地地價太高、現(xiàn)在的市場并不能達到自己理想的預(yù)期，比如2007年的一些地王。當(dāng)然還有一些開發(fā)商囤地是自愿的，想等升值獲取更高利潤。

　　嚴(yán)打囤地需要政府部門動真格

　　南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前南京樓市商品住宅可售房源已經(jīng)不足2.4萬套，接受采訪的多位業(yè)內(nèi)人士認為，這說明現(xiàn)在市場的確存在著短期供不應(yīng)求的現(xiàn)象，因此出現(xiàn)了在一部分購房者因為高房價而不得不放棄買房的同時，也有部分購房者因為恐懼“房荒”而加快入市的現(xiàn)象，因此對于“囤地”現(xiàn)象的新一輪嚴(yán)打無疑有利于增加市場供應(yīng)量，緩解用地緊張和供不應(yīng)求的狀況，從而抑制房價的非正�？焖偕蠞q。

　　在南京合富輝煌董事長鄧永忠看來，奪下地王的開發(fā)商除了一些實力雄厚的本地開發(fā)商、央企或上市公司等外地過江龍之外，還有部分新進入房地產(chǎn)的資本，他們追求的是房地產(chǎn)開發(fā)的高利潤，漲起價來毫不手軟，但本來從事的卻可能是汽車等與房地產(chǎn)沒有關(guān)聯(lián)的行業(yè)，所以并不具備房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)技能。嚴(yán)打囤地將對這些房地產(chǎn)開發(fā)的“劣質(zhì)”資本造成很大影響，能將這些奔著暴利目標(biāo)進入房地產(chǎn)的外行開發(fā)商清除出去，讓市場更加健康，為購房者提供更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。

　　南京工業(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究所副所長吳翔華教授則指出，國家原來關(guān)于“囤地”的定義和操作空間比較大，所以執(zhí)行上給地方政府以及開發(fā)商留了口子。要對囤地行為動真格，需要在調(diào)研的基礎(chǔ)上制定出更詳細的法律法規(guī)，同時需要執(zhí)行的完善以及土地督察部門真正發(fā)揮起應(yīng)有的作用，否則難免雷聲大雨點小。

　　本報地產(chǎn)評論員 劉莉