上周,廣渠路15號地傳出欲調整規(guī)劃,把建筑限高拔高20米的消息,引來業(yè)內紛紛質疑。無獨有偶,近日北京市規(guī)委網站再次掛出奧運村鄉(xiāng)安立路西側居住用地欲調整規(guī)劃的公示,更改方式同樣是不改變容積率的前提下,對建筑進行“拔高”。雖然該地塊并非地王,但值此敏感時節(jié),再度引發(fā)業(yè)內高度關注。
有業(yè)內人士稱,2009年地王頻出,土地市場再現“面粉貴過面包”現象,但今明兩年,房價難以大幅上升,開發(fā)商成本壓力巨大,因此,大部分地王可能都會申請更改規(guī)劃。
地王欲增高謀厚利
2009年6月30日,經過近百輪競價,中化集團下屬的中化方興投資管理(北京)有限公司以40.6億元的高價力壓SOHO中國、保利等對手,拿下廣渠路15號地,樓面均價高達1.624萬元/平方米,成為去年全國首塊地王,從此拉開了2009年地王頻現的土地市場高溫序幕。
競拍結束后,中化方興代表曾表示地價不算太高,而且這個價格不應該從短期看,而要從長遠來看。其魄力和大膽曾令業(yè)內各位大佬為之吃驚,但時隔半年后,中化方興卻向北京市規(guī)劃委員會遞交了更改規(guī)劃的申請,提出要在建筑規(guī)模不變的前提下,將A4-1地塊建筑控制高度由60米調整為80米,A4-10地塊建筑控制高度由80米調整為100米;在用地面積不變的前提下,將A4-7體育公園用地與A4-8住宅混合公建用地的位置進行調整。
消息一經傳出,立刻引發(fā)業(yè)內頻頻質疑,認為中化方興此舉嚴重破壞了競拍公平性。一位曾經參與競價的開發(fā)商甚至表示如果競拍時規(guī)劃是中化方興調整后的樣子,將會堅持到底,競拍結果很可能會改變。
廣渠路地王的質疑聲尚未平息,北京市規(guī)委網站再次出現更改規(guī)劃的申請。奧運村鄉(xiāng)安立路西側居住用地提出“由于用地東側高壓電纜線由臨時變?yōu)橛谰,為了使?guī)劃建筑與高壓電纜線保持合理距離,擬同意在容積率不變的情況下將建筑高度局部調整至80米,綠地率增加至35%”。去年9月7日,北京金力投資有限公司以13億元競得該地塊時,折合樓面地價約14900元/平方米,僅略低于當時附近的二手房價格。
業(yè)內人士指出,開發(fā)商拿到土地后再申請更改規(guī)劃,就是為了更有利于自身開發(fā),獲得更高的利潤率。
虛假地價擾亂秩序
首塊地王欲改規(guī)劃的消息一經傳出,立刻引發(fā)業(yè)內普遍質疑,紛紛指責中化方興此舉破壞市場公平秩序。甚至有網友組織萬人簽名,認為中化方興更改規(guī)劃將影響周邊小區(qū)的采光,因此反對其更改規(guī)劃。
陽光100副總裁范小沖認為,經過公開招拍掛的市場競買后,競得者尋求政府公關更改規(guī)劃,這一行為嚴重違背市場秩序的公平原則,破壞了合約精神,而且變相哄抬了地價,并導致了不負責的地王現象頻現,而且還影響了政府的公信力,甚至滋生腐敗。
中國指數研究院近日推出的《2009年中國土地出讓金年終大盤點》顯示,去年中國土地出讓金總額達1.5萬億元。其中,國內70個大中城市土地出讓金共計10836億元,同比2008年增加140%,比2007年增加49%。
土地出讓金暴漲的同時,各地地價也紛紛創(chuàng)下新高,并大幅推高房價。
一位不愿透露姓名的業(yè)內人士指出這些數字并不能真正反映市場,因為“地價是假的”。他告訴記者,這些高價獲得的土地相當一部分都會通過更改規(guī)劃降低地價,而且通過跟政府討價還價,很難痛快支付,地方政府獲得的只是名義收入,實際收入大打折扣。同時因為名義地價上升,房價也水漲船高一漲再漲,反過來又進一步推高地價,形成房價地價大漲的趨勢。“在這一過程中,獲益最大的就是地王的獲得者和不遵守市場公平原則的開發(fā)商,中小開發(fā)商和普通購房者成為最大的犧牲品!
地王改規(guī)劃是常態(tài)
據了解,從2006年、2007年頻現地王以來,地王更改規(guī)劃很常見,全國至少有半數以上的地王都調整過規(guī)劃。
據上述業(yè)內人士分析,地王更改規(guī)劃主要有增加容積率提高可售面積、增加高度改變產品性質、更改用地性質等方式,為了降低開發(fā)成本,還有地王跟地方政府協(xié)商更改付款方式,甚至索取地價回扣!敖涍^一番后期調整后,地王的價格非但不算昂貴,甚至低于市場價,因此,地王更改規(guī)劃非常普遍!
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴記者,要求改規(guī)劃,其實是一個相當常見的事,雖然有些是合理的,但多數都可能涉及到企業(yè)為了賺取更多利潤而與地方相關部門灰色交易的事。
據記者了解,僅以北京市場而言,2007年的大興地王——北京金融街開發(fā)拿得的黃村孫河組團地塊的容積率1.5、控高18米,調整為容積率2.1,控高30米。2007年的門頭溝地王——由華潤置地(武漢)發(fā)展有限公司競得的門頭溝新城馮村地區(qū)(一期)居住項目用地,也大幅調整了地塊容積率。
2009年地王頻出,土地市場再現“面粉貴過面包”現象,但今明兩年,房價難以大幅上升,開發(fā)商成本壓力巨大。記者采訪的多位業(yè)內人士均表示,在房價上升預期不強的前提下,今年大部分2009年地王可能都會申請更改規(guī)劃。
本報記者 魯歡
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