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　　一片連著一片的雜草叢、冒著煙的破舊工房，在國(guó)貿(mào)鱗次櫛比的高樓大廈中顯得格外“荒涼”，這就是被業(yè)內(nèi)視為“CBD區(qū)域最后一塊黃金地”的中服地塊的現(xiàn)狀。除了地理位置外，中服地塊“苛刻”的競(jìng)買(mǎi)條件也深受市場(chǎng)關(guān)注。2月9日，在北京市國(guó)土局、北京市土地儲(chǔ)備整理中心及CBD管委會(huì)聯(lián)合召開(kāi)的中服地塊答疑會(huì)上，北京市土地儲(chǔ)備整理中心副主任葉向忠表示，這是北京市第一宗嚴(yán)格限制出讓條件的地塊，今后類(lèi)似的功能區(qū)域地塊也有可能采取嚴(yán)格的限制條件進(jìn)行出讓。

　　出讓條件“苛刻”

　　根據(jù)出讓公告，競(jìng)買(mǎi)人須為金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體。其中，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)為由銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)和保監(jiān)會(huì)等國(guó)家金融監(jiān)管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的具有法人資格的金融企業(yè)，且注冊(cè)資本不少于50億元，并在聯(lián)合體中絕對(duì)控股。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)，且注冊(cè)資本不少于30億元。

　　面對(duì)近乎“苛刻”的競(jìng)買(mǎi)條件，不少業(yè)內(nèi)人士紛紛質(zhì)疑該地塊已被“內(nèi)定”。對(duì)此，葉向忠表示，作為聯(lián)合體的金融機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)商都可以不止一家�！皩�(duì)于金融機(jī)構(gòu)，必須是國(guó)家有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的法人企業(yè)，但其中只要有一家機(jī)構(gòu)的資本金超過(guò)50億即可。同樣，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除了必須具有一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)外，有一家滿足30億的資本金要求就行�！�

　　“組成聯(lián)合體的最終目的是鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)自用，而不是鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資�！比~向忠指出，中服地塊建設(shè)以金融企業(yè)自用為主。由于地塊不可分割，因此需要引入有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行操盤(pán)。除了金融企業(yè)自身使用外，還可以出租，但不允許買(mǎi)賣(mài)，除非符合CBD產(chǎn)業(yè)定位并經(jīng)過(guò)管委會(huì)審批。

　　北京市國(guó)土局有關(guān)人士介紹，除了競(jìng)買(mǎi)資格外，國(guó)土部還組織成立審核小組進(jìn)行審核。只有資格初審合格后才受理競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)�！跋薅▏�(yán)格的競(jìng)買(mǎi)人條件的目的就是把實(shí)力較弱的企業(yè)排除在外。一些本來(lái)沒(méi)有實(shí)力買(mǎi)地的企業(yè)就不用費(fèi)勁籌錢(qián)參與，也減少了企業(yè)互相抬價(jià)的現(xiàn)象�！�

　　除了競(jìng)買(mǎi)人條件要求嚴(yán)格外，起價(jià)50億的中服地塊還要求買(mǎi)家一次性付款，這意味著競(jìng)買(mǎi)人必須“手握重金”。對(duì)此，葉向忠表示，一次性付清全款是調(diào)控市場(chǎng)的手段。通過(guò)抬高門(mén)檻，適當(dāng)減少開(kāi)發(fā)商的非理性競(jìng)爭(zhēng)�！澳壳斑�沒(méi)有看到土地市場(chǎng)行情往下走，因此未來(lái)至少會(huì)有一部分土地出讓要求一次性付款，以此對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)。”

　　遵循產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向

　　CBD已經(jīng)形成了以金融為龍頭、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)、文化傳媒聚集發(fā)展的區(qū)域。數(shù)據(jù)顯示，截至2009年年底，CBD區(qū)域的平均入住率達(dá)到86%，區(qū)域建設(shè)已經(jīng)完成80%以上。

　　CBD管委會(huì)規(guī)劃處處長(zhǎng)李國(guó)紅表示，中服地塊位于CBD核心區(qū)，該地塊的招商活動(dòng)就是希望能夠吸引金融企業(yè)入駐。

　　“正是由于CBD剩余土地較少，因此對(duì)土地開(kāi)發(fā)的要求更高，對(duì)產(chǎn)業(yè)承載能力的要求更強(qiáng)�！崩顕�(guó)紅表示，“在日常工作接觸中，有些金融企業(yè)也表達(dá)了希望入住CBD的意愿。由于使用性質(zhì)不同，金融機(jī)構(gòu)通常會(huì)對(duì)已建成的樓宇進(jìn)行改造，對(duì)樓宇的整體水平將產(chǎn)生一定影響。因此中服地塊希望直接引進(jìn)和CBD產(chǎn)業(yè)對(duì)位的實(shí)力金融企業(yè)入住，并且按照企業(yè)自身的使用要求進(jìn)行建設(shè)，以利于CBD產(chǎn)業(yè)功能的實(shí)現(xiàn)�！�

　　“政府為實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和各區(qū)縣對(duì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將不僅僅考慮土地收益問(wèn)題，還要考慮未來(lái)的就業(yè)和整個(gè)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向�！比~向忠表示，未來(lái)對(duì)于政府有明確產(chǎn)業(yè)定位的地塊，土地出讓的限定范圍將會(huì)十分嚴(yán)格�！斑@是產(chǎn)業(yè)政策的導(dǎo)向問(wèn)題，并不違反公開(kāi)、公平、公正的原則。對(duì)于面向全社會(huì)的住宅用地肯定不會(huì)設(shè)定苛刻條件。”

　　除了CBD外，北京還有一些重要的功能區(qū)域的土地等待入市，例如麗澤商務(wù)區(qū)、大望京商務(wù)區(qū)等。對(duì)此，葉向忠表示，產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的項(xiàng)目不同于一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因此不排除今后依然會(huì)有類(lèi)似的功能區(qū)和類(lèi)似的重要項(xiàng)目的土地出讓進(jìn)行嚴(yán)格的主體限制。