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　　兩會(huì)尚未閉幕，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新一輪調(diào)控已經(jīng)悄然出臺(tái)。3月10日，國(guó)土資源部公布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，要求房企拿地前必須先繳20%的保證金，同時(shí)50%的地價(jià)首付款1月內(nèi)須交清。南京市國(guó)土局昨日表示，上述政策已經(jīng)在南京陸續(xù)“落地”，部分條款還將更加嚴(yán)格。

　　首付款50%是道硬杠杠

　　國(guó)土部新規(guī)：土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過一年。

　　解讀：南京市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日表示，目前該市執(zhí)行的現(xiàn)有規(guī)定是“5個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，同時(shí)繳納50%的首付款，尾款一般六個(gè)月付清，最長(zhǎng)不超過一年”。從上述比較中不難看出，南京市的規(guī)定更為嚴(yán)格。換句話說，開發(fā)商要想拿地的話，“門檻”更高了。該負(fù)責(zé)人還告訴記者，過去南京市出讓土地的首付比例一般在30%左右，通常在6個(gè)月內(nèi)交完剩余的出讓金，現(xiàn)在不僅首付比例提高了，交清全款的時(shí)間也將大為縮短。

　　如果開發(fā)商沒有按規(guī)定繳納50%的首付款，怎么辦？“一旦首付繳納時(shí)間超過了5個(gè)工作日，那將按照每天千分之一的比例繳納滯納金�！痹撊耸窟�表示，在50%首付款中，有20%是作為定金，如果開發(fā)商因各種原因選擇主動(dòng)退地，那么這20%的定金將被沒收。

　　競(jìng)買保證金將提至20%

　　國(guó)土部新規(guī)：競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。

　　解讀：記者了解到，目前南京市的土地出讓公告中，對(duì)開發(fā)商繳納競(jìng)買保證金的標(biāo)準(zhǔn)為15%，以剛剛掛牌的今年第3號(hào)土地出讓公告為例，江寧開發(fā)區(qū)一地塊的出讓底價(jià)為1.25億元，其競(jìng)買保證金為2000萬(wàn)，比例為16%；江寧區(qū)另一幅地塊的底價(jià)為5900萬(wàn)，競(jìng)買保證金為900萬(wàn)，比例為15.3%。

　　南京市國(guó)土局相關(guān)人士表示，該市已經(jīng)調(diào)高了保證金的比例，至少是土地出讓底價(jià)的20%，在下一期(即今年第4號(hào))土地出讓公告中將按照新的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　70%土地用于保障

　　國(guó)土部新規(guī)：確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。要嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地。

　　解讀：保障性住房建設(shè)是今年南京穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)一系列舉措當(dāng)中的重要一環(huán)，南京市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，這一新提法與當(dāng)年的“9070”(即90平方米以下戶型的建設(shè)面積須占市場(chǎng)供應(yīng)總量的70%)較為相似，也是抑制房?jī)r(jià)過快上漲的積極手段。

　　不過，該人士表示，由于保障性住房牽涉到國(guó)土、規(guī)劃、房產(chǎn)、城建等多個(gè)部門，政府需要統(tǒng)籌考慮。據(jù)透露，南京市將于近期公布今年的土地供應(yīng)計(jì)劃。屆時(shí)，保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房用地等細(xì)節(jié)也將一同公布。

　　此外，國(guó)土部新規(guī)中再次重申“嚴(yán)禁向別墅供地”，而南京近期在寧南、江寧等片區(qū)陸續(xù)推出了多幅容積率小于1.0的別墅地塊。南京市國(guó)土局人士稱，這些地塊都是過去規(guī)劃好的，并非新近批準(zhǔn)的上市土地。今后將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家禁令。

　　違規(guī)者一年內(nèi)不得拿地

　　國(guó)土部新規(guī)：對(duì)用地者欠繳土地出讓價(jià)款、閑置土地、囤地炒地、土地開發(fā)規(guī)模超過實(shí)際開發(fā)能力以及不履行土地使用合同的，市、縣國(guó)土資源管理部門要禁止其在一定期限內(nèi)參加土地競(jìng)買。

　　解讀：南京市國(guó)土局人士表示，該市對(duì)于有退地歷史以及違規(guī)操作記錄的開發(fā)商，在再次拿地時(shí)將受限制。具體來(lái)說，凡是有違規(guī)記錄的開發(fā)商，一年內(nèi)不得再次拿地；另外，同一塊地，無(wú)論是主動(dòng)退出或是被沒收的，這家開發(fā)商都不允許再次競(jìng)買。

　　不過，該人士也承認(rèn)，如果開發(fā)商以注冊(cè)子公司的形式出現(xiàn)在土地市場(chǎng)上，目前還沒有相應(yīng)對(duì)策。“有時(shí)候連我們都無(wú)法查實(shí)這家公司的背景，又怎么去限制它呢？”

　　業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

　　“門檻”抬高難抑制房?jī)r(jià)

　　“土地競(jìng)買的‘門檻’全都提高了，但是對(duì)于抑制房?jī)r(jià)作用不大”，南京福舍投資顧問公司總經(jīng)理史東表示，去年底廣州亞運(yùn)村地塊拍到了255億的天價(jià)，沒過幾天開發(fā)商就將100多億的首付款交到了國(guó)土部門，能抑制高房?jī)r(jià)嗎？他還認(rèn)為，提高首付款可能會(huì)令部分小開發(fā)商出局，但只要土地拍賣現(xiàn)有的“價(jià)高者得”的游戲規(guī)則沒有根本性變化，指望土地的調(diào)控政策來(lái)影響市場(chǎng)，可能性不大。

　　也有業(yè)內(nèi)人士表示，此次國(guó)土部出臺(tái)的新規(guī)，其“信號(hào)”作用大于實(shí)際意義：對(duì)于開發(fā)商來(lái)說，土地新規(guī)意味著今后的樓市政策將越收越緊，而且不排除中央繼續(xù)推出信貸等金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)�！翱梢钥隙ǖ氖�，今年開發(fā)商的日子沒去年那么好過了�！瘪R祚波