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　　一場(chǎng)本應(yīng)該熱熱鬧鬧的土地盛宴，但因?yàn)槿雸?chǎng)的人不買賬，而變得相當(dāng)冷清。

　　截至上周，距離上海規(guī)劃和土地資源管理局推出105幅土地的時(shí)間已過(guò)去近一個(gè)月，但前來(lái)申請(qǐng)拿地的開(kāi)發(fā)商卻寥寥無(wú)幾，這百余幅地塊中有63幅土地沒(méi)有一個(gè)申請(qǐng)人，還有18幅地塊則因?yàn)樯暾?qǐng)人數(shù)未達(dá)到出讓標(biāo)準(zhǔn)，停止了預(yù)申請(qǐng)。

　　緣何遇冷

　　“上海在出讓巨量土地的時(shí)候已經(jīng)意識(shí)到，受政策調(diào)控影響土地市場(chǎng)可能會(huì)遇冷。 ”有業(yè)內(nèi)人士表示，為了不使土地盛宴 “冷場(chǎng)”，上海規(guī)劃和土地資源管理局將此次出讓土地的最低價(jià)格，均進(jìn)行了不同程度的下調(diào)。

　　但即使這樣，開(kāi)發(fā)商們似乎仍然沒(méi)有入眼，“開(kāi)發(fā)商并非沒(méi)有拿地意愿，但手中揣著資金的開(kāi)發(fā)商，在等待政府將土地價(jià)格進(jìn)一步下降。 ”華東師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉認(rèn)為。

　　今年5月19日，上海規(guī)劃和土地資源管理局以“預(yù)公告”的形式，一次性推出105幅地塊。仁恒置業(yè)一位投資經(jīng)理告訴記者，一次性推出如此大量的土地在上海相當(dāng)少見(jiàn)，集中性地推地給了開(kāi)發(fā)商更多選擇的機(jī)會(huì)。

　　然而這次在很多人看來(lái)難得的“土地盛宴”，卻遇到了冷場(chǎng)。土地推介會(huì)已經(jīng)結(jié)束近一個(gè)月，但目前仍有約60%的地塊預(yù)申請(qǐng)公司尚未突破零的紀(jì)錄。

　　此前，業(yè)界分析，上海之所以密集推出土地，旨在加大市場(chǎng)供應(yīng)，借此平抑地價(jià)。

　　在此之前的多個(gè)推介會(huì)上，大部分開(kāi)發(fā)商表示，主要是去“看風(fēng)向”、打探后市走向，并希望能夠有機(jī)會(huì)買到便宜的土地，而真正志在必得的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)難覓，這使得地塊出讓方對(duì)于后市也表現(xiàn)得更加謹(jǐn)慎。

　　從目前全國(guó)的賣地情況來(lái)看，土地市場(chǎng)無(wú)疑正在日益冷卻。在此前上海進(jìn)行的土地出讓中，松江廣富林地塊價(jià)格縮水兩成，新江灣地塊底價(jià)成交。而24日，北京更是出現(xiàn)四幅商業(yè)用地全體流拍的結(jié)果。

　　價(jià)格是主因

　　滬上某房產(chǎn)公司一位副總經(jīng)理表示，以前在上海拍地都是一塊一塊來(lái)拿的，政府更不會(huì)召開(kāi)個(gè)大型的土地推介會(huì)，讓開(kāi)發(fā)商了解更多的信息。 “很明顯，這次政府出讓土地是用了心思的。一次性推地讓開(kāi)發(fā)商有了更多選擇空間，想辦法讓大家來(lái)拿地。 ”

　　“另外，一個(gè)明顯的變化就是，這次住宅地塊的最低出讓價(jià)比去年要低得多。 ”對(duì)于悄然發(fā)生的這一變化，一位業(yè)內(nèi)人士表示，這意味著一幅地塊如果沒(méi)有更多的競(jìng)爭(zhēng)者達(dá)到出讓條件，開(kāi)發(fā)商就有可能以底價(jià)拿到地塊。

　　而華偉表示，土地推介的遇冷，土地價(jià)格是重要因素。 “購(gòu)房者在觀望，開(kāi)發(fā)商也在觀望。購(gòu)房者觀望開(kāi)發(fā)商房子是否會(huì)降得多一點(diǎn)，而開(kāi)發(fā)商觀望政府是否會(huì)把土地價(jià)格降得多一點(diǎn)。 ”華偉表示，土地交易的遇冷是開(kāi)發(fā)商在等待土地價(jià)格進(jìn)一步下調(diào)。

　　那么這此土地的出讓價(jià)格究竟發(fā)生了怎樣的變化？

　　某房產(chǎn)公司的一位項(xiàng)目經(jīng)理表示，這次出讓浦東唐鎮(zhèn)的一幅純住宅用地起拍的樓盤價(jià)只有7000元/平方米，而綠城去年在同一區(qū)域拍得的樓盤價(jià)為1.9萬(wàn)元/平方米。 “就算是地塊的競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈——溢價(jià)率高出一倍，樓盤價(jià)也只有1.4萬(wàn)元/平方米，那也比去年1.9萬(wàn)元/平方米的價(jià)格便宜得多。 ”這位經(jīng)理表示，很多地塊的最低出讓價(jià)格都要比去年便宜很多。

　　“雖然政府在不斷調(diào)控，但去年和今年一季度開(kāi)發(fā)商賺了不少錢�，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商手中是有錢的，而地方政府卻需要通過(guò)賣地來(lái)獲得土地出讓金。政府調(diào)控樓市，土地肯定是不好賣的。政府能否獲得土地出讓金，這時(shí)候就取決于開(kāi)發(fā)商是否愿意把錢拿出來(lái)買地了。”上海一位不愿透露姓名的地產(chǎn)界人士表示。

　　看好后市？

　　既然土地價(jià)格已經(jīng)比去年下調(diào)許多，又為何巨量的土地仍然少人問(wèn)津？

　　戴德梁行研究員分析，這與此次出讓土地的性質(zhì)有關(guān)。據(jù)了解，105幅土地中，純住宅用地還不到30塊，其余的都是商辦綜合用地�！艾F(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商多數(shù)是做住宅的，而現(xiàn)在做商辦樓賺不到什么錢，大家更不愿意去做這種項(xiàng)目。 ”但上海市政協(xié)委員季寶紅認(rèn)為，這主要是開(kāi)發(fā)商看不清未來(lái)走勢(shì)。

　　“在中央不斷出臺(tái)調(diào)控政策，上海房產(chǎn)細(xì)則和房產(chǎn)保有稅又懸而未決的情況下，開(kāi)發(fā)商很難做決斷。上海房產(chǎn)細(xì)則如何落實(shí)？房產(chǎn)稅是否會(huì)出臺(tái)？這些未定的因素都將影響上海樓市未來(lái)走勢(shì)，并對(duì)開(kāi)發(fā)商的利益產(chǎn)生重要影響。 ”季寶紅表示，在上海房產(chǎn)細(xì)則沒(méi)有明確的情況下，開(kāi)發(fā)商手中即使有錢，也不敢貿(mào)然拿地。

　　事實(shí)上，不少開(kāi)發(fā)商其實(shí)仍然看好上海房地產(chǎn)，認(rèn)為未來(lái)上海樓市上漲是必然的。 “土地推介是在上海房產(chǎn)細(xì)則出臺(tái)之前舉行的。開(kāi)發(fā)商即使手中有錢也不拿地，使土地交易遇冷。而如果土地出讓不順，政府在房產(chǎn)細(xì)則的落實(shí)上可能會(huì)有所放松，防止因調(diào)控過(guò)重而影響土地出讓的收入。 ”上海一位不愿透露姓名的房產(chǎn)人士說(shuō)。撰文 張毅