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- 房產(chǎn)新政引發(fā)違約潮 杭州城最后買房者遇到難題
和前幾年股市最瘋狂的時候很類似，最后撲進(jìn)去的，很大一部分是最普通的投資者。這部分人本來余錢不多，承受樓市變化的能力很脆弱，新政一出臺，雖然具體實施細(xì)則還未明朗，但明顯已是無比焦灼，急于解約
浙江圖書館二層，上百人拿著房產(chǎn)交易合同或者意向書，排隊等待律師的解答。
針對房產(chǎn)新政下大量出現(xiàn)的房產(chǎn)政策問題，5月3日，浙江省杭州市司法局組織了一場題為《房產(chǎn)新政下，違約承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任？》的法律講座，同時還邀請了多位資深房產(chǎn)律師到場提供免費咨詢。
《法制日報》記者在現(xiàn)場看到，講座異常火暴，還沒開場，走道里已經(jīng)站滿了人。由于人太多，主辦方不得不臨時加座，結(jié)果加座還是坐不下，只得臨時征用旁邊的會議室，安排律師在會議室接受咨詢。
20多位資深律師全忙得連喝水的時間都沒有，每位律師在接受咨詢時，身邊至少還有5人在等候。
來咨詢的有70多歲的老人、40多歲的中年夫妻、背著名牌包、穿著考究的年輕男女……一家著名房產(chǎn)中介公司干脆組了個團(tuán)，帶著多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一起來咨詢。
房產(chǎn)新政頒布以來，房產(chǎn)交易意向書、預(yù)約認(rèn)購書、合同出現(xiàn)了大量的違約情況，是信守承諾繼續(xù)交易，還是終斷合同停止買賣？如果違約，將面臨什么樣的法律風(fēng)險，守約方又如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？買方、賣方、中介都面臨著極大困惑。
新政一出，被認(rèn)定為二套房，要多支出一大筆錢。房子買不起，首付款也拿不回來，怎么辦？
俞大姐焦慮地盯著一個位律師，說得額頭冒汗。
俞大姐，年過半百，杭州人，女兒在城西工作，一家三口住在50多平方米的老房子里。本想買個面積大點的房子改善一下住房條件，可惜市中心的房價太高，于是俞大姐考慮在余杭閑林一帶買個大一點的，主要是方便女兒上班。
挑了將近一個月的時間，俞大姐終于在閑林挑了一套面積90多平方米、總價在100萬元以內(nèi)的房子。
新政之前，按俞大姐家原來的情況，屬于低于杭州市常住人口人均住房面積29.6平方米的情況，再買房時視為首套，可享受8.5折優(yōu)惠利率。俞大姐傾全家之力，發(fā)動親戚，好不容易湊夠了首付款，余下的按揭分30年還清。
4月14日，俞大姐支付了10萬元的首付款。
新政一出，全家傻眼了，自家的情況被列為購買第二套住房，首付比例提高至5成，利率提高1.1倍。對于俞大姐家來說，這多出來的一大筆錢，是無論如何也拿不出了，這房子只能不買了。
賣家認(rèn)定俞家違約，不愿退回10萬元，并要求繼續(xù)履行合同。
俞大姐急得幾天幾夜睡不好吃不下，房子買不起，首付款也拿不回來，怎么辦？
買方賣方都想解約，可中介不愿意，扣住了房東的三證，房東拿不到三證，不肯退首付款———三方僵持
張先生，40多歲，家住杭州市濱江區(qū)，房子面積120平方米，三房兩廳，夫妻倆、兒子、父母一家五口同住。
“我很想有一個書房，兒子大了也需要自己的空間，加上手頭有點錢，就打算改善一下住房條件�！睆埾壬f。
今年年初，張先生賣掉了老房子，持幣看房。隨后房價飛漲，眼看賣老房子所得的錢能買到的面積越來越小，張先生急了，加快了看房速度：“就怕再不買，不要說換大房子，連原來的面積都保不牢了�！�
4月6日，張先生終于下單，簽訂合同買下之江公寓的一套房子，140平方米，總價200多萬元。合同約定，首付4成，剩下部分辦理公積金和商業(yè)組合貸款，約定違約金為40萬元。簽了合同后，張先生當(dāng)即支付了86萬元的首付款。
新政頒布之后，中介通知張先生，組合貸款很可能貸不出來。
張先生說，現(xiàn)在樓市前景不明，如果買不成，持幣觀望一段時間也不是壞事，于是和房東商量，要不解除合同？房東同意。
中介卻不愿意了，扣住了房東的三證，要求張先生和房東各支付2萬元中介費。
房東雖然同意解除合同，但是拿不到三證不肯退還首付款。
三方僵持。
工作半年咬牙買了首套房，因無法貸款要全付，買家拿不出也不愿支付違約金，賣家則不肯退還首付款
李先生，舟山人，20多歲，大學(xué)畢業(yè)后來杭州工作不到半年，經(jīng)歷了2009年年底到2010年年初的房價大漲。
“房價漲得太兇，很擔(dān)心以后買不起房子�！毙±钫f，眼看房子一天一個價，他咬咬牙，拿出全部積蓄，讓父母資助大部分，開始看房。
2010年4月13日，他在富陽紫云山莊買了一套二手房，60多平方米，總價39萬元，滿5年無營業(yè)稅。
這是他首次買房，合同約定，首付3成，其余按揭30年。
小李算了算，覺得自己可以承受，當(dāng)即支付首付款10多萬元。
新政一出，中介讓小李提供在杭納稅1年以上的證明，小李拿不出，中介說貸款辦不下來，要全額付款。
小李無法支付，也不愿支付違約金，而賣家也不肯退還首付款。
“這幾乎是我和父母全部的積蓄啊�！毙±钫f。
新政出臺前為兒子瘋搶一套婚房，如今這套房子有兩本房產(chǎn)證，意味著以后要為二套房、三套房支付更多的費用
楊女士，40多歲，兒子18歲，在杭州市中心有一套50多平方米的房改房，一家三口住在這里。
“兒子大了，準(zhǔn)備給他買套房子結(jié)婚用�！�4月3日，楊女士簽下合同，買了臨平某知名品牌樓盤的一套135平方米的房子，一手房，當(dāng)時均價近萬。
“買房子的人多啊，都快擠死了，和搶一樣，就怕買不到，簽合同看都不看的。”楊女士形容當(dāng)時買房的火暴場面。
開發(fā)商將135平方米的面積分開辦理房產(chǎn)證，楊女士將拿到兩本房產(chǎn)證，一本是80多平方米，一本是50多平方米，這樣一來，她名下就有了3套房子。
“我從來沒有買過商品房，也沒有貸款記錄，現(xiàn)在可好，首次購房的優(yōu)惠沒享受到，反而要為二套房、三套房支付更多的費用�！�
楊女士更擔(dān)心，萬一政府要對第三套房征稅怎么辦？
中介頻頻遭遇“爆單”，付出了一定的勞動，能否給予補償
律師張震宇接待了近20位咨詢者。他總結(jié)，新政前的最后一撥買房大軍，主要是改善型購房者、第一次購房者，還有一部分屬于老投資客。
這跟前幾年股市最瘋狂的時候很類似，最后撲進(jìn)去的，很大一部分是最普通的投資者。這部分人本來余錢不多，承受樓市變化的能力很脆弱。所以新政一出臺，雖然具體實施細(xì)則還未明朗，但明顯已是無比焦灼，生怕因為這一次買房，影響自己一家未來若干年的生活，急于解約。
中介經(jīng)紀(jì)人小劉最近很頭痛�！拔沂诸^至少有兩個爆單(指簽好合同后不履行)�！毙⒄f，不僅他，公司里其他經(jīng)紀(jì)人每人手頭上至少都有兩個以上的爆單。買家和賣家談不攏，全部找到中介，要求退款或者要求退三證。
“我想代表房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人問問，如果因為新政的原因爆單了，對于中介有沒有補償，畢竟我們也為此付出了勞動。”小劉問律師。
律師詳解：合同有約定的，按照合同約定；合同沒有約定的，要看具體情況
首付提高、利息增加、貸不出款，是房產(chǎn)新政出臺后卡在合同履行過程中的3個最根本的問題。
“合同有約定的，按照合同約定。”張震宇說，這是基本原則，即合同中若約定過，因政府或者銀行政策發(fā)生變化，導(dǎo)致貸款審批或者比率發(fā)生變化的，買方必須補差價的，必須按照合同約定處理，不得以新政為名要求解除。
合同沒有約定的，要看具體情況。律師詳細(xì)解析了4種情況：
問題一，因國家政策原因，首付款增加、利率提高，可以解除合同嗎？
律師說，一般情況下適當(dāng)增加貸款首付、提高利率，不會導(dǎo)致買方不能繼續(xù)履行合同。如果合同有條件履行，還是要履行，有條件而不愿意履行，需要支付違約金。除非買方舉出證據(jù)，證明首付提高、利率上漲，多出的費用將嚴(yán)重影響履約能力，導(dǎo)致他無法正常生活，可提出解除合同。
問題二，因國家政策原因無法貸款而解除合同，是否需要支付違約金？
律師舉例說，比如“外地人、三套房”等，屬于“不可歸責(zé)于雙方原因而導(dǎo)致合同無法履行”，買賣雙方任何一方都可以提出解除合同，無需支付違約金。但如果因為買房資信等個人問題無法貸款，買方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
問題三，中介的利益如何保障？
律師認(rèn)為，由于新政原因?qū)е沦I賣合同解除，中介無權(quán)扣押雙方的款項和三證。但由于中介已經(jīng)促成雙方簽約，只因政策原因未能履行，中介要求支付一定報酬亦屬合理，可根據(jù)中介已經(jīng)完成的居間行為，由買賣雙方支付一定款項，即做到什么程度，給多少錢。
問題四，合同中明確指定的銀行貸不出款怎么辦？
律師認(rèn)為，合同中已約定了指定銀行，如果因政策原因，導(dǎo)致買方在指定銀行貸不了款，如果其他銀行能夠辦理，買方也不可主張解除合同。
法制日報杭州5月6日電 記者 陳東升 法制日報通訊員 嚴(yán)靜 朱燕
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