醞釀已久的物業(yè)稅風聲再起。有消息稱,國家稅務總局有關文件在內部相關司局已進入征求意見階段,但尚未反饋回來。據稱物業(yè)稅“空轉”工作在部分地區(qū)試點了6年多之后,將推廣至全國。一個“將”字,可能是懸而未決也可能是箭在弦上。但無論如何,這一消息還是引發(fā)業(yè)內外的廣泛關注。但多方聲音顯示,目前開征難度不小。
所謂物業(yè)稅又稱財產稅或地產稅,主要是針對土地、房屋等不動產,要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款,而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。物業(yè)稅的基本框架為:將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等合并,轉化為房產保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。簡言之,物業(yè)稅就是一種“合并稅種”。如果物業(yè)稅能夠破冰,無疑有利于房地產行業(yè)的發(fā)展,從總體上看,有助于抑制投資、投機性需求,有利于穩(wěn)定房價。在如今房價高企之際,暢談一下物業(yè)稅的脈動,也是個恰當的時機。
物業(yè)稅能否讓房價“剎車”?
“理論上講,開征物業(yè)稅,可降低房地產開發(fā)成本,導致房價下降。但是,在實際實施過程中,需要面對許多問題,期待有立竿見影效果的想法并不現實。 ”這是記者在采訪中,業(yè)內專家比較普遍的共識。
專家認為,開征物業(yè)稅,對穩(wěn)定房價有很大的作用。但對能否降低房價,這很難說,這關鍵還是要看開征以后相關管理部門的執(zhí)行力度。物業(yè)稅能否對房價起到真正的作用,需要一個漫長的傳導過程,在傳導過程,任何一個變量,都可能會影響到最終的結果。一個簡單的例子是,在歐美等一些國家,一直征收物業(yè)稅等持有稅種,卻并不能改變市場中存在大量投資性購房的現象。
蘇州一知名二手房中介公司分析,開征物業(yè)稅,會擠出部分投資者。蘇州樓市里有至少四成購房者買房的目的是投資。開征物業(yè)稅后,投資型的購房者在沒有轉讓房產之前,每年都要交稅,這對他們來說,增加了房產保有環(huán)節(jié)的負擔。對于以投資為目的購房者來說,持有成本將大大增加,利潤空間大幅減少,必然會謹慎投資。因此對遏制炒房,有很大的作用。
也有專家提出了物業(yè)稅的開征要有更細化的考慮,對于即將出臺的物業(yè)稅管理和征收辦法,對于一個收入不高,既要生活又要還房貸的工薪階層而言,希望物業(yè)稅的出臺能更多站在普通消費者的立場上考慮,不能為了抑制房產的泡沫而“一刀切”,更不希望是一個“頭痛醫(yī)頭,腳痛醫(yī)腳”的不治本的處方。
物業(yè)稅開征最快要到明年?
從2003年5月開始,財政部和國家稅務總局分3批在北京等10個省區(qū)市和計劃單列市的32個縣、市、區(qū)開展了房地產模擬評稅試點工作。目前已初步建立了房地產數據庫,開發(fā)了若干套評稅軟件,形成了專家支持隊伍。
對于今年會否進行全國征收,財政部財科所相關專家接受媒體采訪時透露,2010年不會啟動物業(yè)稅,最快也得等到2011年。
這位專家給出了兩個原因:一是今年還處于經濟復蘇階段,推出物業(yè)稅將對房地產形成很大打擊。另一方面,根據稅務總局每年的征稅慣例,一般比較大的稅收政策都是在年初出臺。年初不出臺,就意味著整個年度不會出臺了。
物業(yè)稅并非簡單的稅費改革,而是涉及到土地使用制度、市場調控手段、住宅建設方式等,牽涉非常復雜的社會利益關系,背后隱藏了各方利益的博弈,必然會遭遇各種阻力。在實施層面,開征物業(yè)稅也有很多相當復雜的問題有待解決。比如,我國目前缺乏統(tǒng)一完整的房屋和土地信息數據,評估人才匱乏,納稅人的抵觸等也將是一個很大的障礙。此外,如何與現有的房地產稅費對接?征收范圍應該如何界定,是新房與舊房區(qū)分對待還是“一刀切”?自住物業(yè)與經營性物業(yè)是否區(qū)分,又如何區(qū)分?普通住宅與非普通住宅是否區(qū)別對待?第一套房與第二套、第三套房應如何區(qū)別?征收方式是什么?按什么基數征收?是否隨市場價變動?這些問題都有待明確和解決。
中央財經大學稅務學院教授劉桓也認為今年全國開征物業(yè)稅可能性不大。他認為“有可能在局部地區(qū)試點。 ”剛開始也只是對商業(yè)地產征稅。
物業(yè)稅開征的多元設想題
據了解,目前“空轉”的物業(yè)稅有兩種計算模式:如果房屋是自住,以房產評估價的70%為基準,征收1 .2%的物業(yè)稅;如果房產是出租投資用,就以投資回報為基準,征收12%的物業(yè)稅。根據國際慣例,征收不動產的物業(yè)稅需要定期對房地產市場價格進行評估,每年按照評估價值對房地產所有者征稅,因此稅值會隨著房產的升值而提高。
在業(yè)內人士看來,盡管物業(yè)稅短期開征的難度較大,但不排除首先在個別城市試點“實轉”。易居房地產研究院有關專家認為,為了減少改革的阻力,極有可能分為三個序列進行征收:先商用物業(yè),后住宅;先高檔住宅,后普通住宅;先投資用房(一個家庭有多套房),后自住房(一套或兩套)。即使是普通住宅,也可以再分類,根據檔次、戶型面積、家庭收入情況、個人擁有住房的套數等確定不同的稅率,甚至像國外那樣,對部分特殊房屋免征。
物業(yè)稅開征可謂是 “牽一發(fā)而動全身”,如何平衡各方利益,消除潛在抵制力量和不利因素,還需要決策智慧和決心。
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國外征收物業(yè)稅面面觀
加拿大:政府對100%的物業(yè)征稅。對擁有二套住宅的人還以高稅率征收,對自居、退伍軍人、老人、殘疾人等有優(yōu)惠。
法國:政府采用土地年度稅的形式征收不動產稅。
荷蘭:地方政府和中央政府課征的財產稅,主要課稅對象是房屋。
美國:擁有房產后每年交不動產稅給州政府。各州稅率有所不同,幅度在房產價值的1%到2%之間。
澳大利亞:政府根據房屋的占地面積和每年進行評估的房屋價值按0.3%到1%征收。
國外通行做法
按房屋面積劃分等級,面積大的征稅、征重稅,面積小的減稅或免稅;
按房屋價值劃分等級,對價值高的征稅、征重稅,對價值低的減稅或免稅;
按房屋套數分類,對兩套或兩套以上的住房征稅、征重稅,對單套住房減稅或免稅;
按房屋用途分類,個人住房用于經營的,稅負較重,個人住房用于自住的,稅負較輕;
對住房所有者按勞動能力分類,對老人、喪失勞動能力的人以及殘疾人居住用房實行稅收減免。
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