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　　今年國(guó)務(wù)院公布的《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》中提到，要加快推進(jìn)財(cái)稅體制改革，建立有利于科學(xué)發(fā)展的財(cái)稅體制。其中財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅。此前，北京、遼寧等10多省(市)開(kāi)始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行，有關(guān)物業(yè)稅的開(kāi)征討論也持續(xù)了四五年�，F(xiàn)在看來(lái)，物業(yè)稅離我們?cè)絹?lái)越近了。

　　商品房的開(kāi)發(fā)成本將會(huì)下降

　　開(kāi)征物業(yè)稅，很大程度上將降低房屋的首次購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。目前我國(guó)居民購(gòu)房能力還比較低，北京、上海一些大城市的住房?jī)r(jià)格與消費(fèi)者家庭平均年可支配收入之比皆高于10倍，有的甚至15倍以上，這與發(fā)達(dá)國(guó)家的3-6倍相比差距太大，而地價(jià)是重要的影響因素之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)目前的房?jī)r(jià)中，土地和稅收以及開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)約占58%，建筑成本約占42%；而國(guó)外72% 是建筑成本，土地稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)只占28%。而且我們的土地和稅收費(fèi)用一次性支付就必然抬高了購(gòu)房時(shí)的成本。

　　開(kāi)征物業(yè)稅就意味著現(xiàn)在能把土地價(jià)格這塊降下來(lái)，然后再把土地價(jià)格逐年分?jǐn)偟揭院蟮?0年不斷征收財(cái)產(chǎn)稅，顯然第一次購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格就能降下來(lái)。

　　有利于實(shí)現(xiàn)社會(huì)分配的公平

　　在我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制體系中，對(duì)房產(chǎn)擁有的稅負(fù)是較輕的。雖然現(xiàn)行的房產(chǎn)稅規(guī)定，按照出租房產(chǎn)獲得租金的12%或按房產(chǎn)凈值的1.2%繳納房產(chǎn)稅，但通常情況下，是對(duì)企事業(yè)單位征收的，私人擁有住房一般無(wú)須繳納。對(duì)房產(chǎn)交易過(guò)程的稅收明顯較重。

　　以私人出售房產(chǎn)為例，在不考慮特定條件下的優(yōu)惠政策情況下，房產(chǎn)出售一方要按出售價(jià)格繳納營(yíng)業(yè)稅，若產(chǎn)生增值后，還要繳納20%的個(gè)人所得稅以及按增值額的大小不等繳納30%-60%的超率累進(jìn)稅；而購(gòu)買(mǎi)一方則要按購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的3%-5%繳納契稅。稅賦如此之重在很大程度上妨礙了房產(chǎn)交易的進(jìn)行，這也是目前我國(guó)二手房市場(chǎng)不活躍的重要原因。而另一方面，一旦擁有了住房的產(chǎn)權(quán)，只要你不出售，土地占有的稅收成本就為零，這種情況導(dǎo)致有些人占有多處房產(chǎn)并私下出租取得收入的同時(shí)，有人雖急需住宅，但因成本太高而買(mǎi)不起房并存的現(xiàn)象。這種畸形的資源配置格局顯然不利于和諧社會(huì)的建設(shè)。開(kāi)征物業(yè)稅后，在降低房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負(fù)的同時(shí)，增加了房產(chǎn)擁有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，能盤(pán)活現(xiàn)有房地產(chǎn)的存量，促進(jìn)二手房市場(chǎng)的發(fā)展。

　　大家知道，房地產(chǎn)的一級(jí)市場(chǎng)(新樓盤(pán))和二級(jí)市場(chǎng)(二手房)的價(jià)格之間會(huì)相互作用、相互影響。開(kāi)征物業(yè)稅后必然對(duì)二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生巨大的刺激作用，二手房市場(chǎng)和房地產(chǎn)中介行業(yè)可以趁勢(shì)興起，有望徹底改變目前僧多粥少的局面，使二手房供應(yīng)量增加，二手房?jī)r(jià)格下降，不但會(huì)使支付能力較弱的人買(mǎi)得起或租得起二手房，還會(huì)使新房?jī)r(jià)格下降，支付能力相對(duì)強(qiáng)的人買(mǎi)得起新房，從而緩解分配領(lǐng)域中的不合理狀況，促進(jìn)社會(huì)公平和和諧社會(huì)的建設(shè)。

　　有利于遏制地方政府的短期行為

　　現(xiàn)行的土地管理體制下，用地者需一次性繳納40-70年的大部分稅費(fèi)。這種沿襲于香港特區(qū)等地的“批租制”，無(wú)疑會(huì)給地方政府即時(shí)帶來(lái)可觀的收益，往往也為地方政府追求政績(jī)，通過(guò)出售土地?fù)Q取收入，即所謂的“寅吃卯糧”搞建設(shè)提供了便利。同時(shí)，歷任政府的短期行為會(huì)造成土地的濫用，以及尋租中的大量腐敗現(xiàn)象。與“批租制”的一次性定價(jià)不同，物業(yè)稅代表一種“細(xì)水長(zhǎng)流”的土地管理體制以及相應(yīng)的稅費(fèi)制度，可以有效控制政府這種急功近利的行為，而且從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，土地資源的稀缺性決定了物業(yè)的持續(xù)升值性，一次性繳納幾十年的稅費(fèi)則使得物業(yè)保有階段發(fā)生的增值部分主要流向了物業(yè)保有者，政府無(wú)緣參加土地增值部分的收益分配，而物業(yè)稅的實(shí)施，使業(yè)主每年繳付的物業(yè)稅隨著物業(yè)的增值而提高，有利于地方政府財(cái)政收入的增加，會(huì)給國(guó)家財(cái)政帶來(lái)巨大的難以估算的收益。即便從國(guó)家財(cái)政的短期利益考慮，此種稅的開(kāi)征，也能從盤(pán)活巨額的不良資產(chǎn)、降低銀行的巨額呆壞賬中得到收益。

　　房?jī)r(jià)不會(huì)暴跌

　　盡管開(kāi)征物業(yè)稅后，房?jī)r(jià)肯定會(huì)下降。但出現(xiàn)大幅度的下跌，可能只是一個(gè)難以實(shí)現(xiàn)的良好預(yù)期而己。一方面，由于我國(guó)人口眾多，長(zhǎng)期以來(lái)人們積聚的住房需求到近年才得到釋放，尤其是在北京上海這樣的城市，除了一些投資需求外，剛性的消費(fèi)需求非常強(qiáng)勁，在供求規(guī)律的作用下，開(kāi)發(fā)商自然不會(huì)大幅讓價(jià)。另一方面，我們應(yīng)該看到，土地出讓金并不是土地價(jià)格的全部。目前，開(kāi)發(fā)商拿地，除了需要支付70年的土地使用權(quán)出讓金外，還要支付最大一塊——拆遷補(bǔ)償費(fèi)。開(kāi)征物業(yè)稅后，開(kāi)發(fā)商不必一次性支付出讓金，出讓金將由百姓和政府逐年解決，但是開(kāi)發(fā)商還是要支付拆遷費(fèi)的，這個(gè)不能逐年交，必須一次性補(bǔ)償。這也決定了房?jī)r(jià)的下降會(huì)有一定的極限。