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　　一年前的2008年年底，為了刺激當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，從中央到各地政府相繼在宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)等行業(yè)出臺(tái)了一系列救市的優(yōu)惠政策，其中主要包括積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策；購房交易減免契稅和營業(yè)稅；首套及改善型購房房貸利率享受兩成首付、7折利率優(yōu)惠；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自有資本金比例降低，以及地方政府出臺(tái)購房落戶等等。一時(shí)間，在面臨國際金融危機(jī)的時(shí)候，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)卻迎來了近幾年來罕有的寬松政策環(huán)境，市場(chǎng)需求被大大激發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)成為2009年宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的重要?jiǎng)恿�。不過，這些政策在出臺(tái)時(shí)，大多標(biāo)明了實(shí)施期截至今年年底，現(xiàn)在距離年底只有1個(gè)多月時(shí)間了。

　　這些涉及民生的優(yōu)惠政策到期后是否延續(xù)？眼下，越近年關(guān)，老百姓越發(fā)無法釋懷——這些短期性的刺激政策，有哪些措施會(huì)取消，又有哪些措施將調(diào)整或延續(xù)，相關(guān)職能部門如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行、銀監(jiān)會(huì)等，能否盡早給老百姓一個(gè)統(tǒng)一明確的信息。

　　近兩個(gè)月來，李先生的手機(jī)每天都收到至少3條來自房產(chǎn)中介的短信，除了常規(guī)的樓盤介紹，最多的是讓他看了心里七上八下的所謂“善意提示”：房產(chǎn)交易優(yōu)惠政策今年12月31日將到期，如有買賣需求請(qǐng)抓緊時(shí)間。李先生看中寶山的一處新盤，打算賣掉舊房子換一套，但樓價(jià)的“一日一變”讓他難以下手，而不絕于耳的“末班車”言論又讓他躍躍欲試，心中煩躁無比。

　　類似有李先生這樣心態(tài)糾結(jié)的買房人或賣房者，在今天的上海不在少數(shù)。專家指出：異化的市場(chǎng)信息正在扭曲樓市真實(shí)的供求關(guān)系，按照常理，11月份是傳統(tǒng)的樓市淡季，但本市的住宅成交量和房?jī)r(jià)卻一路猛漲，且已逼近今年年內(nèi)的最高峰值。一大批趕搭“末班車”的購房者，使盲從性、恐慌性的樓市消費(fèi)一時(shí)間活躍空前。

　　搶搭“末班車”引發(fā)成交高漲

　　然而，相關(guān)職能部門方面，這邊說政策收緊的訊息剛風(fēng)聲四起，那邊又有消息出來澄清或辟謠稱：政策調(diào)整與否暫無新說法。相關(guān)職能部門此類的“生態(tài)不平衡”，往往讓購房者霧里看花，莫衷一是。

　　市場(chǎng)普遍預(yù)期政策拐點(diǎn)明年即將到來，無論是剛性需求還是投資客都盤算著搶搭政策優(yōu)惠的“末班車”。今年第四季度以來，上海樓市出現(xiàn)了成交量大漲，盲從性、恐慌性的樓市消費(fèi)空前活躍。11月份，傳統(tǒng)淡季的上海樓市，無論是一手房，還是二手房，或成交量或房?jī)r(jià)，都已逼近今年年內(nèi)的最高峰值。北京、南京、杭州等城市的樓市也概莫能外，在10月底11月初都出現(xiàn)了“集中成交”的現(xiàn)象，特別是二手房市場(chǎng)因交易稅減免優(yōu)惠到期在即，在年底前井噴式上市和成交已不可避免。以上海21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為例，11月上半月，二手房成交量較10月同期增長(zhǎng)約40%，其中二手房?jī)r(jià)增幅超過4成的有浦東、楊浦、閘北、寶山等四區(qū)�？梢姡�趕在優(yōu)惠政策到期前享受稅費(fèi)減免、降低交易成本，是這一波剛性需求購房者如此積極入市的主要?jiǎng)右颉?/p>

　　同樣，新推樓盤基本上都是開盤即售罄，也有的開發(fā)商甚至奇貨可居，索性來個(gè)捂盤停售。盡管目前銀行已經(jīng)開始收緊房貸，但仍有相當(dāng)一部分購房者愿意加大首付比例，在規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)享受最低房貸利率折扣。因此，新開樓盤價(jià)格又會(huì)在前期的基礎(chǔ)上向上調(diào)整，這也是上海樓市成交均價(jià)不斷上漲的主要原因。

　　在頻傳房產(chǎn)交易政策有變數(shù)的背景之下，樓市銷售旬月之間出現(xiàn)如此巨大的反差，不得不令人深思其中的利益攸關(guān)方的炒作意味，對(duì)這些優(yōu)惠政策是否有變數(shù)的訊息，相關(guān)主管部門的“失語”，讓房屋中介商或地產(chǎn)商私底下趁機(jī)放大炒作而四處放風(fēng)。諸如不少中介一方面以交易稅費(fèi)將增加為由，催促房東掛牌出貨；另一方面又利用契稅減免政策即將到期，促使購房者趕緊下單，以種種說辭大玩促銷游戲，以提升自身的業(yè)績(jī)。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，不可忽視的是，房?jī)r(jià)到了目前的水平上，無論是拿了高價(jià)地的國企，攥著數(shù)套房的投資客，還是放出大量按揭貸款的商業(yè)銀行，以及賣地嘗到甜頭的地方政府，沒有誰會(huì)愿意看到市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。但放任開發(fā)商和中介肆意炒作，實(shí)質(zhì)是任由異化了的市場(chǎng)信息去扭曲真實(shí)的供求關(guān)系，樓市其實(shí)是患了“重度甲亢”。

　　“終止”或“延續(xù)”各有說法

　　國內(nèi)樓市“政策市”的特征明顯，如果政策走向不及早確定，自然會(huì)引發(fā)市場(chǎng)的疑惑或焦慮情緒。此次，對(duì)于房產(chǎn)交易優(yōu)惠政策是否延續(xù)，盡管相關(guān)主管部門還都沒有明確表態(tài)，但是目前已經(jīng)有一些地方政府對(duì)延續(xù)優(yōu)惠措施表示了支持。如安徽、吉林、內(nèi)蒙古等地方政府最近表示，支持將房地產(chǎn)優(yōu)惠措施延續(xù)到2010年末。其實(shí)，購房者更多的疑惑是：如果房?jī)r(jià)地價(jià)仍然不斷推高，不就必然會(huì)招致政策的調(diào)整嗎？有此焦慮的不僅僅是購房者，中介公司也擔(dān)心明年的生意可能沒有今年這么好了，是否該關(guān)掉一些門店？開發(fā)商更擔(dān)心：房?jī)r(jià)和需求已透支，明年的銷售會(huì)不會(huì)有問題？坦白說，很多人對(duì)于這波突如其來的行情實(shí)在有些看不懂。自然，在這樣的情況下，人們猜測(cè)政府有較大的可能會(huì)采取措施做出調(diào)整，也就不足為怪了。

　　有專家預(yù)測(cè)，進(jìn)入2010年第一季度，一系列救市政策將會(huì)全面退出，彼時(shí)的樓市可能在緊縮氛圍中展開調(diào)整周期。一些涉及普通商品房剛性需求的政策會(huì)有所變通，但有利于投資的部分政策肯定會(huì)最先叫停：如普通商品房購房者只交1%的契稅政策可能取消，公積金貸款最低首付比例為20%等優(yōu)惠政策也可能進(jìn)行修改，營業(yè)稅等國家規(guī)定的政策也很可能全面叫停等等。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林認(rèn)為，鑒于目前經(jīng)濟(jì)回暖、市場(chǎng)向好的形勢(shì),去年出臺(tái)的一系列樓市優(yōu)惠政策，有可能在年底到期終止。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)開發(fā)方面的政策一旦“逆向”調(diào)整，樓市肯定降溫。所以，未來房?jī)r(jià)下調(diào)并非全無可能。購房者到底何時(shí)出手，尤其是自住需求的購房者在此刻搶搭“末班車”，需要三思而行。

　　而主流意見則普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)優(yōu)惠政策的調(diào)整遲早會(huì)發(fā)生，但其中鼓勵(lì)和支持自住的政策，將會(huì)以一定程度和方式的延續(xù)。有專家指出，由于總體的宏觀經(jīng)濟(jì)沒有出現(xiàn)過熱的跡象，而且明年經(jīng)濟(jì)工作第一個(gè)核心目標(biāo)還是要確保增長(zhǎng)，所以不認(rèn)為現(xiàn)在就出現(xiàn)了可以取消房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的條件。國家統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師姚景源認(rèn)為，國家要保持政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性。從這個(gè)方面來說，起碼鼓勵(lì)消費(fèi)、擴(kuò)大消費(fèi)的政策不會(huì)出現(xiàn)太大的變化。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)現(xiàn)代金融研究中心主任丁劍平更認(rèn)為，資產(chǎn)泡沫是世界性的，目前不能擠破，上海將很長(zhǎng)時(shí)間與高房?jī)r(jià)共存。比較戳破泡沫的成本，和讓泡沫逐漸消失的成本，如果現(xiàn)在戳破房地產(chǎn)泡沫，結(jié)局可能是超過十年的衰退。他認(rèn)為，要逐步化解房地產(chǎn)泡沫，明年是關(guān)鍵一年。

　　抑制投機(jī)呼聲高

　　面對(duì)和普通人收入差距越來越大的房?jī)r(jià)，樓市政策調(diào)整將如何作為？

　　有專家認(rèn)為，由于目前宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)尚不穩(wěn)定，仍存在反復(fù)的可能，為避免經(jīng)濟(jì)的大起大落，國家有關(guān)房地產(chǎn)政策,特別是一些優(yōu)惠政策不會(huì)有太大的改變,但會(huì)做適度的調(diào)整——對(duì)于自住性的購房需求國家將繼續(xù)鼓勵(lì)和支持，但抑制投資投機(jī)將是新動(dòng)向。去年優(yōu)惠的房產(chǎn)政策的出發(fā)點(diǎn)都是刺激自住需求，尤其首次置業(yè)的中低檔住宅需求者，實(shí)際上沒必要產(chǎn)生恐慌心理。但對(duì)于投資投機(jī)需求，或二套以上改善需求者，政策肯定會(huì)變化。今年房?jī)r(jià)漲幅過大，民怨甚多，而且資產(chǎn)價(jià)格膨脹對(duì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展有害。政策轉(zhuǎn)而會(huì)抑制這類需求。所以，在稅收和信貸方面，將會(huì)把合理與不合理的需求區(qū)分得更加清晰，繼續(xù)扶持前者，而抑制后者。

　　在當(dāng)前全球醞釀寬松貨幣政策退出、國內(nèi)嚴(yán)控信貸的背景下，即將舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議如何為未來的宏觀政策定調(diào)備受市場(chǎng)關(guān)注。中國社科院財(cái)貿(mào)所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室主任倪鵬飛表示，國家絕不會(huì)打壓房地產(chǎn)，讓其發(fā)揮支柱產(chǎn)業(yè)作用、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，是必然選擇。至于明年的房地產(chǎn)政策，倪鵬飛認(rèn)為不會(huì)發(fā)生大的變化，今年樓市過熱，明年自然會(huì)回落一些；明年GDP增速可能重上9-10%，房地產(chǎn)政策只需保持中性即可。

　　熊海鈞