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　　近日，頻頻傳出北京在全國首先開征物業(yè)稅的消息。

　　如今，在“空轉(zhuǎn)”了6年之后，開征物業(yè)稅的呼聲越發(fā)響亮。如果開征，物業(yè)稅能否真的如之前猜想的那般美好？

　　與現(xiàn)行稅制如何銜接？

　　“開征物業(yè)稅，面臨的最大矛盾是與現(xiàn)行稅費(fèi)制度的銜接問題�！必�(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康指出，“這主要體現(xiàn)在土地出讓金的繳納方面�！�

　　目前，開發(fā)商繳付的土地出讓金實(shí)際上是向政府一次性繳清70年的土地使用租金，開發(fā)商把這部分費(fèi)用作為開發(fā)成本制定房價(jià)，將其“轉(zhuǎn)嫁”到購房者身上。而物業(yè)稅是對房屋所有者的房產(chǎn)進(jìn)行每年一次的評價(jià)估值征稅�！岸�者具有相通性，屬于重復(fù)征收�！辟Z康表示。

　　首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)稅收研究所執(zhí)行所長丁蕓告訴《中國會計(jì)報(bào)》記者，目前，房地產(chǎn)稅制對居民自用住房是不征稅的。為了使物業(yè)稅能夠順利推行，應(yīng)當(dāng)避免給居民造成過重的負(fù)擔(dān)，因此應(yīng)設(shè)計(jì)一個(gè)免征額。但我國各地區(qū)差異較大，免征額如何制定是個(gè)大問題。例如，以面積作為免征額還是以物業(yè)價(jià)值作為免征額，以家庭為單位設(shè)置免征額還是以個(gè)人為單位設(shè)置免征額。

　　“如何設(shè)置免征額既可保證國家利益又不致居民負(fù)擔(dān)過重？”丁蕓表示，這些問題必須在大量調(diào)研的基礎(chǔ)上，進(jìn)行可行性分析。同時(shí)，居民的納稅能力如何也需要調(diào)查研究。

　　“物業(yè)稅征稅時(shí)不僅要考慮面積也要考慮價(jià)值�！倍∈|分析說。新房的價(jià)值較為明晰，但舊房價(jià)值的評估需要大量的工作。而我國房地產(chǎn)價(jià)格評估以及相關(guān)資產(chǎn)評估起步較晚，行業(yè)尚不規(guī)范，存在的問題很多。

　　“房屋產(chǎn)權(quán)問題也是困擾物業(yè)稅征收的一大關(guān)鍵�！倍∈|強(qiáng)調(diào)說。

　　目前，我國很多房屋的所有權(quán)和使用權(quán)是分離的。在當(dāng)前房產(chǎn)稅的征收過程中，有相當(dāng)一部分是房屋使用人納稅。但從稅收理論上講，財(cái)產(chǎn)稅必須向財(cái)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人征收。因此，必須首先進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)的明晰，這是物業(yè)稅順利開征的必要條件。我國應(yīng)完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，從而明確物業(yè)稅的納稅人。

　　丁蕓遺憾地表示，目前，有關(guān)物業(yè)稅改革的宣傳工作尚不到位，對納稅人的說明工作還沒做好，因此，可能會在征收中遇到抵制。

　　“很多老百姓連物業(yè)稅(不動(dòng)產(chǎn)保有稅)與物業(yè)費(fèi)的區(qū)別都沒搞清，物業(yè)稅對于維護(hù)社會公平的意義根本無從談起�！倍∈|分析說。

　　由誰來以何標(biāo)準(zhǔn)評估

　　在丁蕓看來，開征物業(yè)稅是我國財(cái)稅體制改革必不可少的環(huán)節(jié)。與此同時(shí)，物業(yè)稅改革對評估行業(yè)的發(fā)展也有著極為特殊的意義。

　　當(dāng)前，制約物業(yè)稅改革的一條短腿即評估。

　　“細(xì)節(jié)決定成敗。目前，涉及物業(yè)稅的種種討論，幾乎都是圍繞具體操作展開的。而評估在此之中扮演著操作標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)制定者的角色�！敝醒胴�(cái)經(jīng)大學(xué)資產(chǎn)評估研究所所長劉玉平表示。

　　劉玉平分析說，針對物業(yè)稅，主要是進(jìn)行稅基評估。

　　“以什么價(jià)值為準(zhǔn)就是評估要討論的問題�！眲⒂衿秸f，物業(yè)稅的征稅基數(shù)是房產(chǎn)價(jià)值，而這種價(jià)值又分為歷史成本及現(xiàn)值�！爱�(dāng)然，我們要以現(xiàn)值為準(zhǔn)，但現(xiàn)值是否真實(shí)可靠，就要進(jìn)行評估，也就是稅基評估問題�！�

　　劉玉平表示，評估本身強(qiáng)調(diào)特殊性。而應(yīng)用于稅基的評估，即要保持在特殊性條件下的普遍性。稅基評估首先要反映物品的時(shí)點(diǎn)價(jià)值，并在此基礎(chǔ)上，保持某一區(qū)域內(nèi)的價(jià)值一致性。通俗地說，可以理解為一個(gè)街道內(nèi)房產(chǎn)價(jià)值的一致性。在不少西方國家，如加拿大即廣泛采用批量評估方法。

　　在搞清楚評估方法之余，另一個(gè)困擾物業(yè)稅評估的問題即是究竟應(yīng)該由誰來評估。

　　“無論是資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價(jià)師，還是土地估價(jià)師。只要是專業(yè)人士，都可以來承接物業(yè)稅評估，但必須遵循統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)�！眲⒂衿椒治稣f。其實(shí)，這個(gè)問題爭論的焦點(diǎn)在于物業(yè)稅評估究竟應(yīng)該由中介機(jī)構(gòu)來做，還是由政府牽頭。

　　劉玉平告訴記者，在國外，一般是在政府下設(shè)具體部門來管理有關(guān)事務(wù)。如澳大利亞就是在各州的稅務(wù)局下設(shè)總評估師辦公室來負(fù)責(zé)有關(guān)事宜，包括房產(chǎn)評估及稅費(fèi)的收繳。

　　我國也曾傳出由國家稅務(wù)總局負(fù)責(zé)物業(yè)稅相關(guān)事宜的消息，但不少人士質(zhì)疑，這種將政策制定者、價(jià)值評估者與稅費(fèi)收繳者集于一身的設(shè)置不免讓人質(zhì)疑其合理性，可能導(dǎo)致監(jiān)管缺失的狀況。

　　開征物業(yè)稅要循序漸進(jìn)

　　丁蕓表示，物業(yè)稅改革會增加房屋的持有成本(尤其是對擁有多套住房的炒房者)，從而增加房產(chǎn)市場的供給，進(jìn)而對房價(jià)產(chǎn)生一定的調(diào)控作用。因此，物業(yè)稅的開征有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

　　另外，財(cái)產(chǎn)稅是在所得稅對收入調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上，對納稅人占有的財(cái)產(chǎn)作進(jìn)一步的調(diào)節(jié)。財(cái)產(chǎn)稅調(diào)節(jié)的重點(diǎn)是富人。強(qiáng)化財(cái)產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用，有利于縮小富差距。物業(yè)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅，自然具備財(cái)產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配的職能。

　　為此，丁蕓建議，物業(yè)稅的開征要循序漸進(jìn)，并且要分步驟實(shí)施。

　　第一步，規(guī)范物業(yè)稅基本制度。具體是調(diào)整房產(chǎn)稅土地增值稅、城市土地使用稅印花稅和契稅；對居民個(gè)人自用住房暫免征收物業(yè)稅。

　　第二步，擴(kuò)大物業(yè)稅征稅范圍。在開征物業(yè)稅后，再用一定的時(shí)期，對居民個(gè)人自用住房征收物業(yè)稅，但設(shè)置免稅額，對農(nóng)村居民自用房和城鎮(zhèn)居民基本生活用房免征物業(yè)稅。城鎮(zhèn)居民生活用房的征稅是否以人均面積、評估價(jià)值、居住套數(shù)為衡量標(biāo)準(zhǔn)還有待研究。

　　第三步，全面推行物業(yè)稅。在擴(kuò)大征稅范圍基礎(chǔ)上，取消城鄉(xiāng)物業(yè)稅減免稅優(yōu)惠，實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一征收物業(yè)稅。以上步驟的實(shí)施至少需要數(shù)年時(shí)間。現(xiàn)如今，物業(yè)稅仍處于調(diào)研階段，在這一階段，需要對物業(yè)稅征收范圍、征收方法及征收依據(jù)進(jìn)行明確界定。并且，需要對現(xiàn)在房屋進(jìn)行普查、評估等等。基于前期工作的繁瑣，物業(yè)稅的開征不應(yīng)突飛猛進(jìn)。本報(bào)記者 于濛