保障房在幾年的發(fā)展后,內部呈現(xiàn)出分化之態(tài),廉租房和公租房的資金困境,關鍵是需要政策的傾斜
溫家寶總理在2010年《政府工作報告》中提出,中央財政擬安排保障性住房專項補助資金632億元,建設保障性住房300萬套。
有關保障房資金來源,曾在2008年有過討論。按照政策,廉租住房資金的主要來源包括中央財政補助、地方土地凈收益的10%以及住房公積金增值收益。
兩年多時間里,土地市場的起伏跌宕已然證實,土地出讓金不是一個穩(wěn)定的收入來源,而中國住房公積金的增值收益少且不穩(wěn)定,在提取風險準備金、支付管理費用后,剩余資金有限,同時又未達到靈活使用的程度。
保障房重在“保障錢”
“經濟適用房和限價房不缺錢,而是缺地,真正缺錢的是公租房和廉租房。當前保障房的資金困境,主要指后兩者!弊》亢统青l(xiāng)建設部政策研究中心副主任王玨林對《財經國家周刊》說。
按照通常的分類,保障房涵蓋經濟適用房、限價房、公共租賃房和廉租房四類。四類保障性住房已經面臨不同的窘境。前兩者缺地、缺政策,后兩者缺錢。
從開發(fā)商的角度看,經濟適用房和限價房因有利可圖還值得追捧,決定因素是市況。
2009年,北京大興區(qū)的康莊限價房地塊便曾引發(fā)激烈爭奪,最終勝出者是首開集團旗下的首開仁信置業(yè)有限公司!爱敃r的市況下,覺得做限價房雖然利潤低,但更安全。”首開仁信副總經理李捷對《財經國家周刊》說。另一方面,政府對限價房的優(yōu)惠政策直接體現(xiàn)在土地價格上!罢畷贸鱿鄬Φ土耐恋兀谕恋厥找嫔献鲆恍┳尣。”
公共租賃房與廉租房的境遇則截然不同。
根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部的測算,要實現(xiàn)廉租房對象“全覆蓋”,廉租房建設資金每年需要500億元。王玨林透露,目前廉租房的資金來源中,財政撥款與土地出讓金平分秋色,同為最主要的資金來源。
悖論就此出現(xiàn)
中央財經大學商學院教授郭建鸞曾公開表示,廉租房的供給每增加5%,就會迫使商品房房價下降3%〜4%,而房價下跌,土地出讓金也會跟著降低,這將直接減少地方政府在廉租房上面的投入。
郭建鸞表示,廉租房建設耗資大、周期長,尤其具有福利性特點,如果缺乏嚴格的監(jiān)督,可能難以調動地方政府的積極性。對于財政實力較弱的一些地方政府而言,執(zhí)行廉租房政策存在一定的困難。
易居中國地產研究院綜合研究部部長楊紅旭也對《財經國家周刊》表示,在目前的保障房體系中,“廉租房建設是最弱一環(huán)。中西部城市財政不寬裕,有錢的地方政府又不愿投資太多,廉租房面臨著資金困境!
“按照當初的設想,廉租房所保障的人群收入最低,而公共租賃房則可覆蓋廣大夾心層,這也意味著決策層必須把這兩塊抓起來。”王玨林說。
住建部住房保障司司長侯淅珉曾在2008年底公開表示,未來3年,計劃通過廉租房解決747萬戶低收入家庭的住房困難,其中287萬戶通過實物配租解決,460萬戶通過租賃補貼解決。這方面的總投入約為2150億元。
無論實物補貼還是貨幣補貼,都需要地方政府拿出大量的真金白銀。
“從目前來看,我認為貨幣補貼更為靈活,也可以減少地方政府的負擔!蓖醌k林說。在過去兩年間,他曾在多地調研,江蘇常州給他的印象尤為深刻。
辦法總是有的
2009年8月1日,常州市在全國率先出臺公共租賃房管理辦法。按照常州市的保障規(guī)劃,要實現(xiàn)廉租房和經濟適用房的“應保盡保”,并籌集6000套左右公共租賃房源的目標,這意味著兩年內共需投入30億資金。而常州每年用于經濟適用房和廉租房建設的財政撥付資金只有1億元左右。
常州成立了注冊資本為10億元的常州公共住房建設投資公司(以下簡稱“房投公司”),作為保障房建設的投融資平臺,政府向房投公司注入3000畝土地資源,落實了30多億元融資額度,一舉解決了今后幾年的保障資金。
一位接近住建部的人士表示,房投公司資產質量較高,還款渠道多元而穩(wěn)定,金融機構紛紛給予融資支持。房投公司已經具備了可持續(xù)的投資能力,能夠在較長時期內對住房保障穩(wěn)定投入。
北京市的做法是,準備先從商品房開始試點,面向社會公眾發(fā)行住房債券,吸引社會資金建設公租房等政策性住房。
而楊紅旭說上海的做法是“增加廉租房實物配租的比重”。實物配租需要建房或收購房源,對政府來說短期投入很大,如何解決資金來源仍需觀察。
重慶市委副書記、市長黃奇帆曾表示,要用10年時間建4000萬平方米公租房,解決200多萬人的居住問題。其中公共租賃房前三年的投入就將超過200億。黃奇帆表示,重慶的八大國資集團“發(fā)揮了第三財政的作用”。在此過程中,國資集團的最大作用是“發(fā)揮融資能力”,并依靠租金來達到收支平衡。重慶市將房產的保障性和市場性發(fā)揮到了極致。
“只要地方政府愿意去做,辦法總是有的!蓖醌k林評價說,“政策稍微傾斜一下,資金并不是大問題! 記者 魏洪磊
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