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　　在討論了近10年之后，隨著國務院公布的公告，物業(yè)稅再次成為社會關(guān)注的焦點。日前，國務院批復了國家發(fā)展改革委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》。

　　《意見》第九條要求深化房地產(chǎn)稅制改革，提出研究開征物業(yè)稅。國務院在批示中要求財政部、稅務總局、發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設部等四部門負責。

　　自2006年10月至今，全國已有10省市對物業(yè)稅進行模擬性的“空轉(zhuǎn)”運行，建立起了一套征管體系。

　　北京市稅務局局長王紀平年初更是表示：“北京今年已提出進行物業(yè)稅‘實轉(zhuǎn)’的申請，目前正在等待國家稅務總局的批準。”物業(yè)稅是否真的要開始實行了？

　　實施難題不少

　　但是，住房和城鄉(xiāng)建設部則表示，目前物業(yè)稅尚處在探索階段，具體開征尚無明確時間表。

　　國稅總局一位負責人曾在去年初表示，物業(yè)稅方案還面臨眾多跨不過去的門檻，短期內(nèi)難有實質(zhì)進展，開征時間大概在2010-2015年間。例如稅基、稅率如何確定，稅收優(yōu)惠以及累進稅制該如何設定，委托什么樣的房產(chǎn)機構(gòu)來作評估等，這些關(guān)節(jié)點目前決策層內(nèi)部均尚未明確。

　　所以，雖然從2006年10月至今，已有10省市物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運行，但試點的并不順利。目前，最后一步的征收環(huán)節(jié)還沒開始執(zhí)行。

　　業(yè)內(nèi)人士預測，征收物業(yè)稅將至少面臨三大難題。

　　其一，稅收成本高。征收物業(yè)稅前，要摸清每個人的房產(chǎn)情況，前期準備工作量很大，征管難度也很大。

　　其二，不好確認百姓擁有房產(chǎn)情況，我國也缺乏有經(jīng)驗的地價師、評估師。

　　其三，代替土地出讓金阻力很大，主要是地方政府反對。開征物業(yè)稅，地方政府將失去巨額土地出讓金，這會讓地方政府缺乏征收的積極性。據(jù)悉，去年財政部曾與多個省市商討實行物業(yè)稅征收，但均遭拒絕。地方政府主要是擔心對吸引外來投資產(chǎn)生沖擊，同時影響地方短期財政收入和GDP的增長。

　　中國社會科學研究員易憲容將物業(yè)稅制定的條件歸納為：詳實的不動產(chǎn)登記資料，用科學方法或市場方式低成本地對房地產(chǎn)進行估價，政府的稅收征管能力和嚴格細化、科學規(guī)范的征收規(guī)則。

　　降低房價無望

　　對于購房人來說，都希望物業(yè)稅能夠代替一次性支出的土地出讓金。

　　但是，此前一段時間，財政部、國家稅務總局和國土資源部官員，在多個場合不約而同地明確表示：正在推進的物業(yè)稅改革，不會將土地出讓金并入其中；房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地，仍需一次性繳納土地出讓金。同時在轉(zhuǎn)讓和保有環(huán)節(jié)同時征收物業(yè)稅。

　　國土資源部土地利用司資產(chǎn)處處長岳曉武認為，物業(yè)稅與土地出讓金性質(zhì)不同，不能互相替代，開征物業(yè)稅并不會也不應該取消土地出讓金。

　　據(jù)悉，目前在運行10省市“空轉(zhuǎn)”運行的物業(yè)稅，也都不包含土地出讓金等稅費。

　　商業(yè)地產(chǎn)或首先征稅

　　醞釀中的物業(yè)稅沒有擔負降低房價任務，而是著眼于調(diào)節(jié)住房中的貧富差距，抑制住房中的高消費，促進已有住房資源充分優(yōu)化利用。

　　所謂物業(yè)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)所收的一個稅種，要求其承租人或所有者每年都繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。

　　物業(yè)稅一個重要功能就是可以調(diào)整資源在不同人群中的分配比重，通過不同的稅率限制、甚至抑制奢侈性消費，均衡各方稅負縮小貧富差距。

　　另外一個重要功能是促進資源充分優(yōu)化利用，提高它的流動性。在存量的不動產(chǎn)中，有相當一部分房屋是閑置的，實際上也是一種社會資源浪費，要讓這些閑置的資源活起來，就必須對持有環(huán)節(jié)提高稅負。

　　據(jù)了解，雖然目前具體實施細則和措施還未出臺，但根據(jù)“空轉(zhuǎn)”的物業(yè)稅征收模式，基本原則是科學測算現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開發(fā)建設環(huán)節(jié)收費總體規(guī)模，令物業(yè)稅與之基本相當。

　　目前“空轉(zhuǎn)”的物業(yè)稅，以房屋用途來區(qū)分，征收有兩種計算模式：一種房屋是自住，以房產(chǎn)評估價的70%為基準，征收稅基的1.2%為物業(yè)稅；另一種是用于出租投資，就以投資回報為基準，征收12%的物業(yè)稅，但空轉(zhuǎn)中并沒有設定起征點。

　　由于商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等牽涉面積比較少，所以物業(yè)稅最先從商業(yè)地產(chǎn)開征。繼而將征稅對象擴展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實現(xiàn)只要擁有房產(chǎn)都應該納稅。目前，財政部門已經(jīng)在對如何評估不動產(chǎn)、物業(yè)稅稅基和稅率等問題進行研究。

　　有關(guān)專家表示，不會從一開始就全面征收物業(yè)稅，而將采用漸進征收策略，不會因此而使房地產(chǎn)業(yè)的景氣周期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，因此短期內(nèi)全面征收的可能性不大。

　　業(yè)內(nèi)人士預計，先試點后推廣、先高檔后普通、先增量后存量的差異化實施比較符合現(xiàn)實。因此，如果今年開征物業(yè)稅的話，會最先從商業(yè)地產(chǎn)開始。