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17日,財政部、國土部等五部委要求,今后開發(fā)商拿地,分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年,特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清,首次繳款比例不得低于50%。業(yè)內(nèi)專家指出,政府此舉意在收緊房企資金鏈,遏制日益“吹起”的土地市場泡沫。近期內(nèi),政府還可能出臺緊縮性地產(chǎn)調(diào)控政策,但力度不會再加大。
遏制地王頻生
受銷售強勁復蘇及現(xiàn)金流充裕的影響,今年以來,全國各地“地王”頻生,總價和單價迭創(chuàng)新高。部分房企利用低成本融資和低土地首付比例的便利,競逐重點城市的優(yōu)質(zhì)地塊,由此帶動相關(guān)區(qū)域的房價快速上漲。
地王現(xiàn)象頻生,一方面源自開發(fā)商資金充裕,另一方面也和很多地方土地出讓金首付比例低有關(guān)。此前,中央政府允許開發(fā)商一次性或者分期繳納土地出讓金,但沒有對首付款比例做出明確規(guī)定,因此各地自行掌握首付比例,大部分在20%至30%之間。這就造成開發(fā)商拿地時“有恃無恐”。而此次重拳收緊,將遏制開發(fā)商的“圈地”行為。
21世紀不動產(chǎn)分析師孟奇指出,土地價格上揚,對房價上漲預期的影響非常直接。上周,國務院常務會議明確提出“遏制房價過快上漲勢頭”后,財政部等五部門便提高拿地首付比例,這表明,中央政府正在收緊地產(chǎn)調(diào)控政策,加碼房地產(chǎn)商的資金壓力。
北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強也認為,財政部等五部門的通知,主要是針對今年以來土地市場普遍出現(xiàn)的交易火爆和過熱現(xiàn)象,打擊一些熱點城市的炒地、囤地現(xiàn)象。提高開發(fā)商的資金門檻,迫使開發(fā)企業(yè)加快住房銷售和回籠資金,增加樓市有效供應,緩解當前房地產(chǎn)市場供不應求的局面。
今年下半年北京拍出的4塊“地王”中,除廣渠路15號地的土地出讓金需要一次性付清外,其余3塊都約定在簽訂合同后的3日內(nèi)支付20%作為定金,剩余部分在半年內(nèi)付清。
加速行業(yè)集中
提高土地首付比例,增加開發(fā)商資金壓力,將使行業(yè)的要素資源向優(yōu)勢開發(fā)企業(yè)集中。業(yè)內(nèi)人士指出,對地產(chǎn)行業(yè)而言,政策收緊將是一次行業(yè)洗牌的過程。其中土地出讓金首繳比例的提高對那些規(guī)模較小、實力較弱的開發(fā)企業(yè)而言拿地的難度將進一步增加。在開發(fā)過程中經(jīng)營杠桿過高、資金實力不強的企業(yè)今后的發(fā)展空間將受到壓縮。而那些對資金使用較為合理、現(xiàn)金流較為寬裕的優(yōu)勢企業(yè)將提升競爭力。
另外,土地出讓首付比例提高,還可以規(guī)范房地產(chǎn)商的拿地行為。防止“退地潮”的發(fā)生。市場人士指出,行業(yè)景氣時瘋狂拿地,行業(yè)不景氣時便“巧言退地”,其中損失的僅僅是保證金,這不利于房地產(chǎn)市場的公平競爭。
今年11月,廣東一家開發(fā)商退掉番禺一塊地王,并獲退已繳納的地價款3億元人民幣。此地塊是該公司在2007年9月11日以15.9億元的天價拿下的,成為當年番禺的地王。
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