業(yè)內(nèi)認(rèn)為開征物業(yè)稅的時(shí)間越來越近——中新網(wǎng)

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    業(yè)內(nèi)認(rèn)為開征物業(yè)稅的時(shí)間越來越近
2010年01月15日 08:52 來源:中國(guó)證券報(bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  □上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng) 楊紅旭

  目前很多人關(guān)注物業(yè)稅何時(shí)開征、如何征收的問題。筆者認(rèn)為,開征物業(yè)稅的時(shí)間越來越近了。

  早在2003年,十六屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》,就我國(guó)稅收體制改革提出:“按照簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管的原則,穩(wěn)步推進(jìn)稅收改革。實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革,條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)!

  其后,財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局陸續(xù)批準(zhǔn)北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、安徽、河南、福建、天津等十個(gè)省市進(jìn)行模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū),即進(jìn)行“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)。2009年5月,《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》明確提出“深化房地產(chǎn)稅制改革,研究開征物業(yè)稅”。今年1月,有媒體報(bào)道國(guó)家稅務(wù)總局將在全國(guó)范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅。

  今年“兩會(huì)”可能會(huì)討論這一問題。今年或明年,十個(gè)空轉(zhuǎn)省市中極有可能有城市開始試點(diǎn)實(shí)轉(zhuǎn)。實(shí)際上,近兩年調(diào)整房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅,目的之一就是為推出物業(yè)稅做準(zhǔn)備。比如,城鎮(zhèn)土地使用稅從2007年開始稅率水平提高了兩倍;2008年對(duì)個(gè)人出租住房,按4%的稅率征收房產(chǎn)稅,免征城鎮(zhèn)土地使用稅。按我國(guó)目前現(xiàn)狀,開征物業(yè)稅的初期階段,主要是歸并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,或許也涉及土地增值稅,土地出讓金的問題過于復(fù)雜,只能漸進(jìn)式地納入物業(yè)稅范疇。

  國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明,物業(yè)稅的設(shè)置有可能成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的內(nèi)在“穩(wěn)壓器”。

  從2003年實(shí)行房地產(chǎn)調(diào)控以來,除了2008年下半年受國(guó)際金融危機(jī)影響,房?jī)r(jià)出現(xiàn)短暫小幅下跌之外,其他時(shí)間都是偏快或過快上漲;2009年尤其突出,部分熱點(diǎn)城市商品住宅成交價(jià)格平均飆升40%左右。從調(diào)控方式分析,硬性的行政干預(yù)不宜力度過大,軟性的經(jīng)濟(jì)手段又很難把握尺度,稅收是經(jīng)濟(jì)手段中的重要工具,可目前要解決房地產(chǎn)稅制的問題,必須“動(dòng)手術(shù)”,而非涂藥抹膏。

  近幾年房地產(chǎn)調(diào)控過程中,曾頻頻使用營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅、個(gè)調(diào)稅等工具,其中多數(shù)屬于交易環(huán)節(jié)的稅種,在供不應(yīng)求的買方市場(chǎng)中,投資投機(jī)者往往輕而易舉地把增加的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到買方頭上,因此很難達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的目標(biāo)。與此同時(shí),持有環(huán)節(jié)的稅種只有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,而且還未依規(guī)全面征收。其中目前房產(chǎn)稅只對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)征收,由于經(jīng)營(yíng)性住宅征稅執(zhí)行困難,基本也沒征;城鎮(zhèn)土地使用稅主要是針對(duì)工業(yè)和商業(yè)用房,對(duì)住宅用地尚未征收。

  這就導(dǎo)致持有環(huán)節(jié)稅負(fù)極低,投資投機(jī)者更愿意持有房產(chǎn),坐等房?jī)r(jià)上漲。由于目前國(guó)內(nèi)住宅租金回報(bào)率一般只有2%-3%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家5%-8%的平均水平,很多毛坯房的投資者懶得打理和出租,從而造成部分熱點(diǎn)城市新建住房空置率偏高,形成巨大的資源浪費(fèi)。

  在發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)稅收體系中,物業(yè)稅占據(jù)非常重要的位置。狹義的物業(yè)稅只針對(duì)土地和房屋等不動(dòng)產(chǎn)征收,廣義的物業(yè)稅則與財(cái)產(chǎn)稅概念相同。多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家財(cái)產(chǎn)稅收入占國(guó)民收入的比重為5%左右,占一國(guó)全部稅收的比重多在10%以上。物業(yè)稅是地方稅收的支柱,而且有些地方政府擁有物業(yè)稅的決定權(quán),比如在加拿大、德國(guó)、法國(guó)等國(guó),地方政府及議會(huì)享有調(diào)整稅率的權(quán)力。

  開征物業(yè)稅具有重大意義。首先是完善了我國(guó)的稅收體系,促進(jìn)了所得稅、增值稅、財(cái)產(chǎn)稅“三駕馬車”的均衡發(fā)展。其次是有助于樓市健康發(fā)展,抑制投機(jī)需求,穩(wěn)定房?jī)r(jià),減少房屋空置。再次是減少地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴,逼迫政府部門更加注重城市配套與社區(qū)服務(wù),穩(wěn)步提升存量房地產(chǎn)價(jià)值,從而持續(xù)獲得稅收。

  當(dāng)然,很多人更關(guān)心物業(yè)稅開征后對(duì)房?jī)r(jià)的影響。筆者認(rèn)為,長(zhǎng)期而論,房?jī)r(jià)的波動(dòng)性會(huì)因此而減小,尤其是對(duì)抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)有一定正面功效。短期來看,對(duì)購(gòu)房者的心理影響重于實(shí)際影響,將會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期。實(shí)際上,普通民眾不必過于擔(dān)心,物業(yè)稅的稅基和稅率將會(huì)遵循由小到大的演變過程,先征商業(yè)物業(yè),后征住宅;先征營(yíng)業(yè)用房,后征自用房;先征高檔住宅,后征普通住宅;先征多套住宅,后征單套住宅。而且,依國(guó)外經(jīng)驗(yàn),還會(huì)對(duì)很多弱勢(shì)群體的房屋減征和免征。

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直隸巴人的原貼:
我國(guó)實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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