開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)有招 “預(yù)售從嚴(yán)”能否遏制高房?jī)r(jià)?——中新網(wǎng)

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    開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)有招 “預(yù)售從嚴(yán)”能否遏制高房?jī)r(jià)?
2010年01月21日 10:46 來(lái)源:東南快報(bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  10日,國(guó)務(wù)院新推出“國(guó)11條”,其中關(guān)于預(yù)售制度的要求成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。緊接著,13日,福建省住建廳向各地房管及建設(shè)部門(mén)下發(fā)通知,要求進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理。其中,不少規(guī)定實(shí)際上都在暗指目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛規(guī)則,“預(yù)售從嚴(yán)”能否遏制高房?jī)r(jià)?業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此次通知中涉及的規(guī)定并沒(méi)有太大新意,但放在目前的背景下,更多是釋放出政策調(diào)控的信號(hào)。

  新政出臺(tái)

  “預(yù)售從嚴(yán)”旨在遏制高房?jī)r(jià)

  10日,國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。《通知》明確已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源。

  13日,福建省住建廳向各地房管及建設(shè)部門(mén)下發(fā)通知,要求開(kāi)發(fā)商須在取得預(yù)售許可證后10日內(nèi),一次性公布全部房源價(jià)格并公開(kāi)對(duì)外銷售,不得捂盤(pán)或拆零分幢分層分單元預(yù)售,不得在取得預(yù)售證前以“內(nèi)部登記”等形式違規(guī)收取誠(chéng)意金等費(fèi)用。

  零距離營(yíng)銷副總經(jīng)理?xiàng)钫榉治觯瑯潜P(pán)取得預(yù)售證10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)銷售,有望減少某些房企的“惜售”行為。對(duì)市場(chǎng)供求來(lái)說(shuō),從表面上看,給消費(fèi)者的供應(yīng)量必定是有所增加,但不排除有些開(kāi)發(fā)商可能通過(guò)調(diào)整節(jié)奏來(lái)控制推售商品房。

  業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為,《通知》從政策層面規(guī)范商品房銷售行為,一定程度上限制了某些投機(jī)炒作的“期房短期轉(zhuǎn)讓”和VIP客戶的“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”。但此次通知中涉及的規(guī)定并沒(méi)有太大新意,在目前的背景下,更多的是釋放出調(diào)控信號(hào)。

  “在目前的背景下,國(guó)家調(diào)控自上而下的調(diào)性是一致的。上游中央政策緊,中游各級(jí)政府監(jiān)管,下游指房貸等措施差異化執(zhí)行,目前主要反應(yīng)在心理層面,如果房?jī)r(jià)還是繼續(xù)瘋漲,不排除新的調(diào)控政策進(jìn)一步出臺(tái)!睏钫檠a(bǔ)充說(shuō)。

  記者調(diào)查

  開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)有招 預(yù)售從嚴(yán)執(zhí)行難

  《通知》之下,福州樓市如何應(yīng)對(duì),成為房地產(chǎn)界共同矚目的話題。記者在調(diào)查采訪中發(fā)現(xiàn),目前關(guān)于預(yù)售制度的執(zhí)行,存在不少行業(yè)潛規(guī)則。

  分批申請(qǐng)預(yù)售證 營(yíng)造“饑餓營(yíng)銷”

  記者從房地產(chǎn)交易登記中心預(yù)售科了解到,福州的商品房預(yù)售許可證的申請(qǐng)并未對(duì)申請(qǐng)規(guī)模做嚴(yán)格限制,只要證件齊全,工程進(jìn)度達(dá)到總層數(shù)的五分之一即可以申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證,預(yù)售許可證是可以分期分批申請(qǐng)的。

  換句話說(shuō),申請(qǐng)預(yù)售證的主動(dòng)權(quán)掌握在開(kāi)發(fā)商的手中,即便是申請(qǐng)了預(yù)售許可證,按規(guī)定10日內(nèi)開(kāi)盤(pán),開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)惜售手法也挺多樣化的。

  一方面,開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)分批申請(qǐng)預(yù)售許可證的方式來(lái)控制樓盤(pán)銷售進(jìn)度,造成房源緊俏的現(xiàn)象。另一方面,開(kāi)發(fā)商可以利用價(jià)格杠桿,分幢或分期提供房源給市場(chǎng),根據(jù)銷售情況來(lái)決定后期房源的定價(jià)。如果資金充足,可以通過(guò)漲價(jià)方式控制,高房?jī)r(jià)自然就把很多人擋在了“房”門(mén)外。這已形成房地產(chǎn)銷售的潛規(guī)則。

  據(jù)調(diào)查,目前很多樓盤(pán)每次開(kāi)盤(pán)供應(yīng)量都很小,往往一搶而空,而等到下一批開(kāi)盤(pán)時(shí),卻發(fā)現(xiàn)銷售價(jià)格已經(jīng)上了一個(gè)臺(tái)階,業(yè)界俗稱“饑餓營(yíng)銷”。因此,開(kāi)發(fā)商“分批上市”的“饑餓營(yíng)銷”法導(dǎo)致的一個(gè)后果就是——區(qū)域房?jī)r(jià)隨之也不斷抬升。

  公開(kāi)每套房源價(jià)格 暫無(wú)執(zhí)行通知

  據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì),福州幾乎所有的樓盤(pán)都有采取先期價(jià)格保密進(jìn)行“蓄客”、VIP客戶“先期登記”、早期客戶介紹新客戶進(jìn)行優(yōu)先“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”等辦法售房。

  價(jià)格是購(gòu)房者最關(guān)心的問(wèn)題之一,而價(jià)格最終是怎樣定下來(lái)的呢?除了依據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)外,登記客戶的數(shù)量也直接影響到最后價(jià)格的公布。而價(jià)格采取開(kāi)盤(pán)前的保密,實(shí)則是為最后開(kāi)盤(pán)時(shí)的定價(jià)留下時(shí)間,尤其是漲價(jià)的空間。

  “目前房屋預(yù)售情況可以從房地產(chǎn)交易登記中心的網(wǎng)站查詢到,但是公示中往往只顯示預(yù)售房的均價(jià),具體到每套房屋的價(jià)格,普通購(gòu)房者并不能查到,而網(wǎng)站中所顯示的價(jià)格往往要低于實(shí)際的出售價(jià)格。”據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,這次《通知》中明確表示“不得進(jìn)行內(nèi)部登記,要求嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格,明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售”,其實(shí)這也是對(duì)價(jià)格透明的一次挑戰(zhàn)。

  但據(jù)了解,針對(duì)福建省住建廳提出的公布房源價(jià)格即“一房一價(jià)”的要求,房地產(chǎn)交易登記中心預(yù)售科工作人員告訴記者還沒(méi)接到具體的實(shí)施細(xì)則的通知。福建省住建廳的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,這段時(shí)間住建廳的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)都在和各部門(mén)召開(kāi)會(huì)議,商討各項(xiàng)政策的制定和落實(shí)。

  拷問(wèn)新政

  如何不讓“一次性公開(kāi)所有房源”成一紙空文?

  一直以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)的捂盤(pán)惜售行為被看作是推高房?jī)r(jià)的原因之一。在巨大的經(jīng)濟(jì)利益面前,開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售現(xiàn)象屢禁不止,如何才能不讓“一次性公開(kāi)所有房源”成一紙空文?借鑒各地行之有效的政策,記者采訪了業(yè)內(nèi)人士。

  A 申請(qǐng)預(yù)售許可證限制最低規(guī)模

  據(jù)了解,上海開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)樓盤(pán)預(yù)售許可證時(shí),如果該樓盤(pán)達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的總量未達(dá)到3萬(wàn)平方米,那這部分樓盤(pán)必須一次性申請(qǐng)預(yù)售許可證;而如果樓盤(pán)可售面積超過(guò)3萬(wàn)平方米,則同批申請(qǐng)預(yù)售許可證的范圍至少要達(dá)到3萬(wàn)平方米。2007年,上海更是做了明確的規(guī)定,如果這個(gè)樓盤(pán)的房?jī)r(jià)比周邊樓盤(pán)的房?jī)r(jià)都要高很多,而且一年銷售率沒(méi)有超過(guò)5%,那么就認(rèn)定這個(gè)樓盤(pán)是捂盤(pán)惜售。

  “這應(yīng)該是目前防止開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)最具實(shí)質(zhì)性的一招!睒I(yè)內(nèi)人士表示。據(jù)了解,通過(guò)分批申請(qǐng)預(yù)售許可證的方式來(lái)控制樓盤(pán)銷售進(jìn)度,是目前各家開(kāi)發(fā)商普遍實(shí)行的行業(yè)潛規(guī)則。嚴(yán)格規(guī)定申請(qǐng)預(yù)售許可證的最低規(guī)模,不但節(jié)約政府職能資源,還能從源頭有效控制開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售。

  B 嚴(yán)格強(qiáng)化監(jiān)管、處罰體系

  業(yè)內(nèi)人士告訴記者,此次出臺(tái)的新規(guī)并無(wú)新意,早在2007年就有相關(guān)規(guī)定,上有政策下有對(duì)策,在執(zhí)行的過(guò)程中,很多規(guī)定都沒(méi)有執(zhí)行到位。

  據(jù)介紹,捂盤(pán)惜售并不是一個(gè)新問(wèn)題。在房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)中,尤其是市場(chǎng)行情好的時(shí)候,開(kāi)發(fā)商分期分批開(kāi)盤(pán),囤積房源,坐等漲價(jià),同一項(xiàng)目賣(mài)出多種價(jià)格,早已是市場(chǎng)不成文的潛規(guī)則。對(duì)此,政府也一直在打擊。但是,一直對(duì)開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)行為缺乏明確的處罰細(xì)則,再加上不少地方政府投鼠忌器,不愿打擊違規(guī)開(kāi)發(fā)商,導(dǎo)致對(duì)捂盤(pán)的打擊在一些地方“雷聲大、雨點(diǎn)小”。

  如何制定切實(shí)可行的監(jiān)管體系、處罰標(biāo)準(zhǔn)無(wú)疑成了當(dāng)下相關(guān)政府部門(mén)迫在眉睫的事。

  前段時(shí)間,南京市出臺(tái)規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)確定最高1萬(wàn)元的罰款標(biāo)準(zhǔn),就引發(fā)了輿論炮轟。1萬(wàn)元的罰款標(biāo)準(zhǔn)固然具有可操作性,但是如此低的罰款標(biāo)準(zhǔn),在巨大的房地產(chǎn)利潤(rùn)面前,實(shí)在是難以遏制開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)行為。

  2009年6月昆山市成為全國(guó)首個(gè)試點(diǎn)房?jī)r(jià)備案制度的城市,明確商品房利潤(rùn)率不得超過(guò)12%,并且規(guī)定已備案商品房6個(gè)月內(nèi)不得漲價(jià)。這一空前嚴(yán)厲的調(diào)控政策是否具有可操作性?種種違規(guī)行為是否能夠就此得以遏止?辦法出臺(tái)后引起社會(huì)廣泛關(guān)注。

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直隸巴人的原貼:
我國(guó)實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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