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廣西將選擇南寧市作為取消商品房預(yù)售制度的試點城市,這一消息見報后,頓時贏得了部分輿論的喝彩,認為這一措施擊中了房價上漲的要害。
但是,預(yù)售房制度能夠在房地產(chǎn)市場上經(jīng)久不息,愈演愈烈,是有它的道理所在的,這個道理很簡單,預(yù)售制度不僅開發(fā)商需要,消費者對此也是歡迎的。
商品房預(yù)售制度是一種對買賣雙方都有利可圖的銷售方式。樓市建設(shè)對資金的需求十分巨大,房地產(chǎn)開發(fā)商固然可以通過銀行信貸得到資金支持,但這種銀行信貸需要付出利息成本,預(yù)售則可以提前回籠部分建房資金,把資金盤活,有利于工程的后期推進。就消費者來說,在房屋建設(shè)還沒有竣工的時候,提前向開發(fā)商支付房款,也符合經(jīng)濟理性,因為期房價格通常比現(xiàn)房低很多,消費者由此可以省下一大筆買房支出,在一定程度上減輕財務(wù)壓力。
預(yù)售房制度在實踐中的確產(chǎn)生了一定問題。比如,開發(fā)商向消費者交出的房屋與當(dāng)初預(yù)售時出現(xiàn)了面積縮水、小區(qū)環(huán)境變更等問題,延期交房的事也時有發(fā)生。更有甚者,一些開發(fā)商將已經(jīng)預(yù)售的房屋再次預(yù)售,甚至可能攜款失蹤,使消費者的權(quán)益受到了很大的損害。但是,這不是預(yù)售制度本身的錯,究其原因只能認為是這種預(yù)售制度缺少必要的監(jiān)管環(huán)節(jié)。政府要為這種預(yù)售制度搭建起監(jiān)管的平臺,使消費者權(quán)益受到切實的保護,而不是因噎廢食,以為將這種制度一刀砍去就萬事大吉了。
我國房地產(chǎn)市場的主要矛盾是居高不下的房價與民眾實際購買力產(chǎn)生了嚴(yán)重的脫節(jié);取消預(yù)售房制度只是改變了一種銷售方式,并沒有切中目前房地產(chǎn)市場的真正要害。目前,一些開發(fā)商基于房價不斷上升的現(xiàn)實,采取了捂盤惜售的銷售策略,期望用拖延銷售時間來換取更大的利潤。因此,政府正致力于打擊這種“囤積居奇”的惡劣行為,督促開發(fā)商把房子早點銷售出去,這也是消費者的普遍期望。但是,取消預(yù)售房制度將使開發(fā)商的捂盤惜售得到充足的理由,只可能加劇樓市的供需矛盾,對于房價起到的是助漲作用;更為重要的,這將使一些管理者混淆房地產(chǎn)市場調(diào)控的有效方式,浪費政策的執(zhí)行效率,實在不值得提倡。
□周俊生(上海 財經(jīng)評論人)
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