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為調(diào)控房?jī)r(jià),廣西南寧市擬取消商品房預(yù)售制度、推進(jìn)“全現(xiàn)房”銷售。這一舉措竟然還贏得部分輿論的叫好,實(shí)在令人費(fèi)解。
取消商品房預(yù)售制度,表面上看似乎有利于保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益,規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,杜絕商品房預(yù)售過程中出現(xiàn)各種失信、違約、侵權(quán)乃至欺詐等現(xiàn)象。但仔細(xì)分析,實(shí)非明智之舉。
客觀來說,商品房尚在規(guī)劃設(shè)計(jì)之中就拿來銷售,的確存在一些風(fēng)險(xiǎn),但這種風(fēng)險(xiǎn)并不是不可控的。香港是最早實(shí)行商品房預(yù)售制的地區(qū),多年來少有開發(fā)商失信、違約等現(xiàn)象發(fā)生,究其原因是因?yàn)橄愀塾幸惶讎?yán)密的制度設(shè)計(jì),以及強(qiáng)有力的市場(chǎng)監(jiān)管。
從完善制度、加強(qiáng)監(jiān)管出發(fā),對(duì)預(yù)售制“一停了之”,顯然過于簡(jiǎn)單粗暴。即便取消預(yù)售制、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售,消費(fèi)者未必就真的安全。單從2009年曝光的眾多樓房質(zhì)量事件來看,沒有嚴(yán)格的監(jiān)督管理,現(xiàn)房銷售同樣也會(huì)出現(xiàn)失信、違約等現(xiàn)象。
其實(shí),商品房預(yù)售制的產(chǎn)生,有其合理性,不僅符合房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展規(guī)律,于開發(fā)商、于購(gòu)房者也都有大有裨益。在允許預(yù)售的情況下,開發(fā)商可以提前收回項(xiàng)目資金,用以投資開發(fā)下一個(gè)項(xiàng)目。這樣既能縮短開發(fā)周期,又能加快房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè),增加商品房市場(chǎng)供應(yīng)量。同時(shí),由于購(gòu)房者承擔(dān)了部分建設(shè)資金,使得房地產(chǎn)投資開發(fā)成本大大降低,體現(xiàn)在期房銷售價(jià)格上,往往比現(xiàn)房要低。
如果取消預(yù)售制,其最直接的后果就是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。由于房地產(chǎn)開發(fā)商自行承擔(dān)開發(fā)、建設(shè)所需一切資金,其建設(shè)成本必然大大提高。作為“理性經(jīng)濟(jì)人”,開發(fā)商最終會(huì)將這種成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。此外,取消預(yù)售還將延長(zhǎng)商品房建設(shè)銷售周期,短期內(nèi)導(dǎo)致商品房供應(yīng)減少,當(dāng)市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí),商品房銷售價(jià)格自然迅速上升。
房地產(chǎn)市場(chǎng)需要規(guī)范管理,房?jī)r(jià)需要遏制調(diào)控,如何管如何調(diào),得充分尊重市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律,切不可胡為妄為。記得溫總理2009年底在接受新華社記者專訪時(shí),就樓市調(diào)控曾有過一番明確指示,“如何使房地產(chǎn)建設(shè)能走入一個(gè)健康的軌道,首先還需要弄清楚政府要做什么,市場(chǎng)要做什么。既發(fā)揮市場(chǎng)的機(jī)制,又發(fā)揮政府調(diào)控的作用!币虼,各地官員在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí),切莫武斷草率,如果不按規(guī)律辦事,小心好心辦壞事。(吳定平)
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