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　　編者按：　　

　　一年一度的全國(guó)兩會(huì)即將拉開(kāi)帷幕，“十一五”收官之年的兩會(huì)將有哪些熱點(diǎn)？

　　“掙錢(qián)的速度趕不上房?jī)r(jià)上漲的速度”，高房?jī)r(jià)所引發(fā)的社會(huì)矛盾，從2009年至今都顯得尤為突出。從近日各地方兩會(huì)的召開(kāi)情況看，“房地產(chǎn)調(diào)控”又將成為今年兩會(huì)的熱點(diǎn)話(huà)題；國(guó)務(wù)院總理溫家寶也知道所謂“蝸居”滋味的話(huà)語(yǔ)，更讓在“樓市蜃樓”中掙扎的民眾，多了一絲期盼。

　　2010兩會(huì)樓市關(guān)鍵詞猜想

　　保障性住房

　　保障性住房是與商品性住房(簡(jiǎn)稱(chēng)商品房)相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。

　　事實(shí)上，作為今年兩會(huì)的民生話(huà)題，最值得各方關(guān)注的并非房?jī)r(jià)調(diào)控政策，而是保障性住房政策。但遺憾的是，隨著我國(guó)商品房市場(chǎng)的發(fā)力，保障性住房市場(chǎng)卻并沒(méi)有及時(shí)跟上，最終造成了保障性住房供應(yīng)嚴(yán)重不足，房?jī)r(jià)日益高漲的局面。

　　早在1978年鄧小平提出住房改革思路時(shí)，就曾明確表示：“不但新房子可以出售，老房子也可以出售；等將來(lái)房租提高了，對(duì)低工資的職工要給予補(bǔ)貼，這些政策要聯(lián)系起來(lái)考慮�！�

　　這番話(huà)多次被專(zhuān)家學(xué)者們解讀為：要建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)具有保障性的住房供給新體制。

　　自2007年開(kāi)始，保障性住房話(huà)題開(kāi)始被反復(fù)提起。2009年年末，國(guó)家發(fā)改委更是首次公開(kāi)表態(tài)，將在2010年拿出全國(guó)土地出讓金凈收益的10%建保障性住房。

　　物業(yè)稅

　　物業(yè)稅又稱(chēng)財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。

　　有房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展“穩(wěn)定器”之稱(chēng)的物業(yè)稅，被普遍認(rèn)為有助遏制兇猛上漲的房?jī)r(jià)，但卻一直“呼之難來(lái)”。

　　物業(yè)稅自2003年被首次提出以來(lái)，一直被寄予厚望。在發(fā)達(dá)國(guó)家，物業(yè)稅是地方稅收的支柱，有些地方政府擁有物業(yè)稅的決定權(quán)，廣義的物業(yè)稅與財(cái)產(chǎn)稅等同，多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家財(cái)產(chǎn)稅收入占國(guó)民收入的比重為5%左右，占一國(guó)全部稅收的比重多在10%以上。

　　但在我國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收絕大部分集中在開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)，持有環(huán)節(jié)的稅種只有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。這就導(dǎo)致持有環(huán)節(jié)稅負(fù)極低，造成部分熱點(diǎn)城市新建住房空置率偏高，形成巨大的資源浪費(fèi)。

　　不過(guò)，物業(yè)稅開(kāi)征還有幾個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題等待解決。物業(yè)稅開(kāi)征之后，需要協(xié)調(diào)分配給國(guó)家和地方的比例，以及哪些相關(guān)稅收將被替代；其次，由于我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)在跨體系評(píng)估方面的經(jīng)驗(yàn)不足，政府每年對(duì)所在區(qū)域的物業(yè)進(jìn)行評(píng)估十分困難；最后，物業(yè)稅的出臺(tái)還需要經(jīng)過(guò)一個(gè)立法的過(guò)程。

　　土地招拍掛

　　《土地法》及國(guó)土資源部相關(guān)的部門(mén)規(guī)章規(guī)定，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌等方式向社會(huì)公開(kāi)出讓國(guó)有土地。其含義是指經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)上述方式出讓土地。統(tǒng)稱(chēng)為招拍掛制度。

　　自2004年3月國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》至今，國(guó)有土地出讓招拍掛制度已實(shí)施三年。必須承認(rèn)，國(guó)有土地出讓招拍掛制度在一定程度上體現(xiàn)了公開(kāi)、公平、透明的原則，但當(dāng)價(jià)格成為國(guó)有土地出讓的惟一衡量標(biāo)尺時(shí)，“價(jià)高者得”，選出的下家不僅不能保證是最合適的買(mǎi)家，甚至造成一些可怕的后續(xù)效應(yīng)。幾乎貫穿2009年的“地王”之爭(zhēng)，就是這一負(fù)面效應(yīng)的具體顯現(xiàn)。

　　一頭是壟斷，一頭是高度市場(chǎng)化，招拍掛作為這兩頭的制度制衡，是否真的可以使壟斷的土地體現(xiàn)市場(chǎng)化的理性?xún)r(jià)格？

　　這實(shí)在是個(gè)難以回答的問(wèn)題。

　　事實(shí)上，“地王”的巨額出讓金及其帶動(dòng)周邊地價(jià)的上漲，充實(shí)了地方的“錢(qián)袋子”。在“土地財(cái)政”之下，一些地方政府和開(kāi)發(fā)商其實(shí)是利益共享者。只有讓地方擺脫對(duì)“土地財(cái)政”的依賴(lài)，才能讓“面粉”不再貴過(guò)“面包”。

　　我也知道“蝸居”的滋味

　　“群眾的心情我非常理解，我也知道所謂‘蝸居’的滋味。”國(guó)務(wù)院總理溫家寶做客中國(guó)政府網(wǎng)和新華網(wǎng)時(shí)坦言，“從供需平衡的角度，從市場(chǎng)來(lái)滿(mǎn)足群眾多樣化的角度，從運(yùn)用法律和經(jīng)濟(jì)的手段管理市場(chǎng)的角度，都需要花費(fèi)一定的精力和一定的時(shí)間。但是我有決心，本屆政府任期內(nèi)能把這件事情管好，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的價(jià)位。”

　　溫家寶表示，對(duì)遏制一部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，中央曾兩度采取了4條和11條措施，概括起來(lái)是四個(gè)方面：

　　第一，增加保障性用房，包括加快建設(shè)廉租房和普通租賃房及對(duì)棚戶(hù)區(qū)進(jìn)行改造。

　　第二，要鼓勵(lì)和支持人們購(gòu)買(mǎi)自住房和改善性用房�！拔覀儼阎攸c(diǎn)應(yīng)該放在低價(jià)位和小套型。當(dāng)然這主要靠市場(chǎng)，但政府的責(zé)任主要是在土地以及金融和財(cái)稅上給予支持�！�

　　第三，要抑制投機(jī)性和投資性的住房，主要是采取經(jīng)濟(jì)和法律手段。

　　第四，要管好市場(chǎng)，依法對(duì)那些圈地不用、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)的違法違規(guī)行為進(jìn)行懲處。

　　房貸收緊

　　自從“國(guó)十一條”要求“二套房貸貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”之后，關(guān)于收緊二套房貸的各種市場(chǎng)傳聞此起彼伏。2010年剛開(kāi)始，各家銀行的房貸口子就已經(jīng)箍得很“緊”。銀行的房貸審批延續(xù)了去年底的緊縮，有些銀行的緊縮政策已經(jīng)延伸至首套房。

　　在上海，有消息稱(chēng)，中、工、農(nóng)、建四家銀行上海市分行首套房要申請(qǐng)到七折優(yōu)惠利率已經(jīng)很難。建行上海市分行首套房首付高達(dá)四成，而招行上海分行首套房的利率則要嚴(yán)格執(zhí)行基準(zhǔn)利率。此外，在二套房市場(chǎng)上，各銀行都表示，目前在嚴(yán)格執(zhí)行首付至少四成、嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)的原則。

　　目前，政策層面雖沒(méi)有明確要求收緊房貸，各家銀行也沒(méi)有說(shuō)要取消利率優(yōu)惠，但個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的收縮是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　不過(guò)，也有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房貸收緊對(duì)樓市無(wú)傷大雅。全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書(shū)長(zhǎng)陳保存日前就表示，利率優(yōu)惠收緊甚至取消對(duì)樓市的影響不會(huì)太大。利率優(yōu)惠本來(lái)是特定時(shí)期的特殊政策，現(xiàn)在逐步恢復(fù)也屬正常。個(gè)別銀行取消利率優(yōu)惠一定程度增加了按揭貸款購(gòu)房者的購(gòu)房成本，但對(duì)于樓市投機(jī)者而言，這點(diǎn)增加成本根本不值一提。