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對于老百姓購買住房是消費還是投資這個經(jīng)濟學問題,長期以來存在很大爭議;谧》渴褂闷谙揲L,單位價值高,完全符合固定資產(chǎn)的一般標準,國家統(tǒng)計局和聯(lián)合國制定的《1993年國民經(jīng)濟核算體系》(SNA),都把居民購房支出歸類為固定資產(chǎn)投資。SNA對住房消費的解釋是,當房屋用于居民居住時,租住的租金計入承租人的消費支出;如果是自住的,比照相應(yīng)市場(租金)價格,以虛擬房租形式計入房屋所有人的最終消費。但如果從人們的生活習慣看,衣食住行都是人類的基本消費行為,因此,住房又似乎像汽車、寶石等一樣被看作是耐用消費品。再從消費和投資的關(guān)系看,消費是直接滿足人們的生活需要,投資則是放棄當前的消費以期獲取未來的利得,最終目的還是為了實現(xiàn)更好的消費。所以,作為消費品的房屋、寶石,也可以轉(zhuǎn)化為投資品。如此,把住房的經(jīng)濟屬性歸結(jié)為可以用于投資的消費品,也許更合適。既然住房既是投資品,又是消費品,那么企業(yè)為追求利潤而投資房地產(chǎn),居民為了自住而購房,或為了投資獲利而購房都是無可非議的。如果為了抑制房價上漲而否定房屋的投資行為,甚至把居民購買的一套住房也算作投資予以約束與限制,這既不符合房屋的經(jīng)濟屬性,也與我們鼓勵居民獲得更多的財產(chǎn)性收入提高生活水平的愿望相違背。
問題在于,住房不同于一般投資品和消費品。除了具有固定性、差異性和有限性外,還具有民生性。住房的民生性,突出表現(xiàn)是確保居民生存最基本的物質(zhì)條件。一個人要活得有尊嚴,首先要有安身之處。此外,不能把買房等同于一般投資還在于,買賣房屋并不能增加整個社會的財富,投機過度只會抬高房價,并引發(fā)泡沫。所以,正確認識住房的本質(zhì)屬性還必須從經(jīng)濟學范疇中跳出來,而要從維護社會公平和公民的基本權(quán)利中去把握,賦予其民生性,這樣才能為制定科學有效的政策提供的依據(jù)。
為了保障居民擁有住房的基本權(quán)利,真正做到“居者有其屋”,許多國家和地區(qū)從來就不把所有房屋都看成是投資品,而是從維護和促進人類最基本的居住權(quán)出發(fā),制定相關(guān)的法律和政策來抑制住房的投資需求,防止高房價侵犯居民最基本的生存權(quán)。比如新加坡規(guī)定兩個人聯(lián)名才能擁有房產(chǎn),單個人不得同時擁有兩處以上的房產(chǎn)。公民所買的組屋(政府投資建設(shè)的住房,以較低的價格出售給中低收入家庭)5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓,確實要轉(zhuǎn)讓也不能直接通過市場交易,而需在政府指定的機構(gòu)中交易。香港也只允許少數(shù)高檔商品房可以自由買賣,政府為符合一定條件的居民提供大量廉租房,限于租金低廉和轉(zhuǎn)手困難,居民很難借廉租房投資。美國則主要通過稅收制度來抑制住房的投資需求,所以在美國,擁有兩套以上房子的人并不多。
筆者認為,只有從維護社會公平和公民的基本權(quán)利出發(fā),以實現(xiàn)社會福利最大化為根本目標,賦予住房的民生性,才能確保政策措施科學有效。從這次新一輪房地產(chǎn)調(diào)控“組合拳”來看,提高購房首付比例和利率,對購買第三套及以上住房貸款和非本地居民購買住房貸款的限制,都只是希望通過提高住房投資的融資成本,減少購房融資來達到抑制投資性購房和房價過快上漲的作用。這些政策有可能使房價上漲的幅度暫時趨于平緩,提高銀行體系的安全性收益率,但難以從根本上抑制對住房的投資投機行為,保障居民基本的住房需求。因為推動高房價的根源,還在于企業(yè)投資經(jīng)營環(huán)境惡化、居民投資渠道少、流動性過剩導(dǎo)致的投資需求大量膨脹。而這些政策對現(xiàn)金充裕的開發(fā)商以及投資者未必能夠形成有效的制約。
可見,樓市調(diào)控政策的重點,在于合理抑制住房的投資品功能,讓住房真正回歸到民生性或消費品功能上。為此,各級政府理應(yīng)把基本解決中國民眾的住房問題作為一項基本職責,牢牢把握住房的民生性,以此調(diào)整住房政策。具體說來,其一,明確提出不把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè),徹底打消投資者認為政府會救房地產(chǎn)市場的念頭;其二,政府向市場提供更多廉價的土地和廉租、廉價房,滿足居民基本的住房消費需求;其三,通過鼓勵居民住房消費來發(fā)展中國房地產(chǎn)市場,為自住型住房消費提供更多的優(yōu)惠政策,同時盡快開征房產(chǎn)稅,嚴厲遏制社會對住房的投資投機的行為,這樣才有可能實現(xiàn)住房供求的基本平衡,讓大多數(shù)人都能買得起房、住得起房,進而從根本上確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。 (⊙張 鑫 作者系同濟大學經(jīng)濟與管理學院副教授)
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