9月17日，SOHO中國在香港舉行了投資者推介會，計劃募集金額高達15億美元
一旦實現(xiàn)，這個數(shù)字將刷新碧桂園(2007.HK)上市所創(chuàng)下的內(nèi)地房產(chǎn)公司在港募集金額的最高紀錄。消息人士透露，截至目前為止，國際配售部分已經(jīng)超額認購逾10倍
然而在這矚目的數(shù)字背后,SOHO中國究竟在用什么支撐？
兩周后，也許香港股市會再度為一只內(nèi)地房產(chǎn)股而尖叫。
9月17日，SOHO中國在香港舉行了投資者推介會，計劃募集金額高達15億美元。
一旦實現(xiàn)，這個數(shù)字將刷新碧桂園(2007.HK)上市所創(chuàng)下的內(nèi)地房產(chǎn)公司在港募集金額的最高紀錄。消息人士透露，截至目前，國際配售部分已經(jīng)超額認購逾10倍。
然而在這矚目的數(shù)字背后,SOHO中國究竟在用什么支撐？
稀少土儲能否成就巨額募資？
如果SOHO中國的預計成立，其上市募集金額將超出碧桂園近3億美元。根據(jù)初步招股文件，SOHO中國每股招股價為6.3至8.3港元。即使是下限價格，仍高過碧桂園當時的上限價格5.38港元/股。這無疑又將是一個新的紀錄。
然而，對比這兩家企業(yè)的上市資產(chǎn)情況，卻令人不禁對SOHO中國的巨額募集資金計劃產(chǎn)生疑問。
彼時，在港創(chuàng)出融資“神話”的碧桂園，其當時的招股說明書明確顯示，碧桂園上市前的土地儲備達到了1870萬平方米，且97%都已取得了土地許可證，足夠5年以上開發(fā)所需。實際上，自籌備上市的2005年下半年至上市前，碧桂園增加土地儲備達到998萬平方米。這表明在一年多的時間里碧桂園實現(xiàn)了土地儲備的倍增，而大量的土地儲備無疑可以使碧桂園在國際投資者的心目中加分。
反觀SOHO中國，初步招股文件表明其土地儲備僅為120多萬平方米。根據(jù)港媒報道，集團希望上市后，即到2009年年底，增加87.84萬平方米可建樓面面積，令整體可建樓面面積增至208.7萬平方米。
另有消息稱，今年3月，SOHO中國出資35億元，獲得三里屯一塊面積為47萬平方米的土地開發(fā)權(quán)。7月，SOHO中國再次獲得前門舊城改造項目中約38幅土地。二者雖然在短期內(nèi)使SOHO中國的土地儲備面積激增，但前門項目至今尚未獲得SOHO中國的正面確認，且在其招股說明書中也沒有明確提示，該項目的土地使用權(quán)證已為SOHO中國取得。即便加入上述兩項土地儲備，其現(xiàn)有規(guī)模與碧桂園上市前的土地儲備仍相去10倍不止。
事實上，因土地儲備而令上市進程受阻的企業(yè)并不鮮見。早在2003年，上海復地(2337.HK)首次赴港上市失敗的最大原因，就是其在招股書中提到“只有維持足夠相對較短時期的兩至三年發(fā)展所需的土地儲備，并且無法確定是否可以獲得土地使用權(quán)證”，因而投資者無法確定復地的未來經(jīng)營是否穩(wěn)健。而轉(zhuǎn)年復地再次上市獲得成功的關(guān)鍵之一，也在于不到一年時間內(nèi)，其土地儲備增加了1.34倍。
然而，并非所有的業(yè)內(nèi)人士都不看好SOHO中國的巨額融資計劃。來自廣發(fā)證券的資深分析師徐子慶就認為這一計劃存在可行性。因為募集金額多少關(guān)鍵要看這個公司上市后投資項目所需要的資金多少以及該公司的固定資產(chǎn)，“土地儲備并非唯一標準”。
而據(jù)其招股文件，SOHO中國上市募集的金額主要做如下用途：為收購天安門南(前門)項目權(quán)益及發(fā)展33塊地塊提供資金；為發(fā)展未來項目及為可能收購預期于2007年下半年進行公開招標的天安門南(前門)的11塊地塊提供資金；為發(fā)展長城腳下的公社項目提供資金；償還有關(guān)光華路SOHO項目的債項等。
據(jù)推測，僅前二項所需資金就分別為21.63億港元和44.76億港元。
SOHO能否不蹈前車之鑒？
此前，香港盡管成為內(nèi)地房企的上市“福地”，但是，IPO之后，其股價走勢卻未必盡如人意。據(jù)港股分析機構(gòu)統(tǒng)計，截至2007年7月10日，碧桂園就跑輸香港紅籌指數(shù)近30%。
內(nèi)地房產(chǎn)股似乎一不小心就會踏入這樣的局面中，在碧桂園之前兩個月上市的中國地產(chǎn)(1838.HK)，通過香港首次公開募股籌資16.2億港元(合2.07億美元)，甚至不及SOHO中國的一個融資零頭，公開發(fā)售獲得9倍超額認購，發(fā)行價為3.6港元，接近指導價格區(qū)間3.50港元至4.70港元的低端。
然而掛牌當天，市場反應(yīng)相當冷淡。內(nèi)地地產(chǎn)股票以每股3.63港元開盤，到中午收盤時跌至每股3.52港元，比招股價3.6港元跌去2.22%，全天以3.49港元收盤，比招股價下跌3.06%。在掛牌當日甚至跌破了發(fā)行價。
公開資料顯示，內(nèi)地地產(chǎn)上市前土地儲備總建筑面積達242萬平方米，其中包括上海的兩個處于不同開發(fā)階段的地產(chǎn)項目上�？党且约皡f(xié)和城。
另一家與SOHO中國土地儲備相當?shù)牡禺a(chǎn)公司——盛高置地(0337.HK)于去年10月10日在港掛牌。同樣是120萬平方米土地儲備，盛高置地募集金額也僅為11.95億港元。依據(jù)該公司的中期報告，截至2007年6月30日, 集團錄得中期業(yè)績盈利約為人民幣8444萬元,相對上期減少63.48%。
盛高置地的主要陣地在上海，涉足住宅和酒店業(yè)。上市后的一個月內(nèi)，集團收購一塊位于昆明著名的住宅區(qū)域內(nèi)的黃金地塊，總建筑面積約為377000平方米。今年3月，集團再次成功在昆明收購另一塊與先前所收購的地塊鄰近的土地，總建筑面積增加約221000平方米。目前，該集團的土地儲備可供發(fā)展的建筑面積已達約2000000平方米，高出首次公開招股前的土地儲備約71%。
縱觀上述兩個公司上市前后的土地儲備、業(yè)務(wù)內(nèi)容及分布，似乎與SOHO中國不相上下。然而公開資料顯示，在與投資者會面時，SOHO中國董事長潘石屹推介公司股票時，反復強調(diào)的是公司營運項目具有很高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及利潤水平。或許，這才是SOHO中國敢于提出內(nèi)地房企在港融資第一“巨單”的底氣。
但是，這一底氣最終能否獲得投資者的垂青，人們只能拭目以待。(許慧穎)
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