有香港證券界人士對記者表示，碧桂園(2007.HK)因市場狀況不佳而延遲發(fā)行優(yōu)先票據(jù)的同時，又遭遇連番的土地交易調(diào)查報道，使投資者對內(nèi)地房地產(chǎn)股的未來前景有所擔憂
資本市場對于地產(chǎn)股的信心正在經(jīng)受一場嚴峻考驗。部分最近上市的地產(chǎn)公司于近日接連遭遇股價慘跌。11月21日，中國奧園(3883.HK)報收5.08港元/股，已跌破其上限招股價5.20港元/股。而早在11月5日就發(fā)行4億美元優(yōu)先票據(jù)向亞洲、歐洲及美國的機構(gòu)投資者展開路演的雅居樂(3383.HK)，直到昨天發(fā)稿時止，仍未將明確的發(fā)債時間安排公布。早前有報道稱，雅居樂此番發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)預(yù)計本周稍后時間定價。
與此同時，雅居樂的股價在近一段時期出現(xiàn)大幅下跌。截至昨天下午15時30分，其股價在過去11個交易日中，除僅有的一天出現(xiàn)微漲外，其余時間均出現(xiàn)較大幅度的下跌，總體跌幅已超過28%。有香港證券界人士對記者表示，碧桂園(2007.HK)因市場狀況不佳而延遲發(fā)行優(yōu)先票據(jù)的同時，又遭遇連番的土地交易調(diào)查報道，使投資者對內(nèi)地房地產(chǎn)股的未來前景有所擔憂。
與此同時，國土資源部在本周內(nèi)公布近期的土地監(jiān)察結(jié)果后，再與建設(shè)部聯(lián)手，對房地產(chǎn)市場進行重點調(diào)控，目標仍指向土地。消息一出，昨日即引發(fā)A股上市的萬科A(000002.SZ)、金地集團(600383.SH)及保利地產(chǎn)(600048.SH)等地產(chǎn)龍頭股出現(xiàn)較大幅度下跌，成為昨天的領(lǐng)跌板塊之一。
而香港的內(nèi)地地產(chǎn)股在出現(xiàn)回調(diào)趨勢之后，昨日下午開盤后再次大幅下挫，中國海外(0688.HK)一度跌破10%以上。
成亦土地 敗亦土地
一位不愿透露姓名的證券界人士表示，碧桂園囤地太多，使得公司的拿地方法受到關(guān)注。他同時認為，為控制地產(chǎn)過熱，控制地產(chǎn)商獲得更多的土地，相關(guān)方面已開始采取措施。實際上，最近幾個月以來，證監(jiān)會已沒有審批過地產(chǎn)公司A股上市的申請。距離最近的地產(chǎn)公司A股上市已是今年6月之前。
“這將限制地產(chǎn)上市公司有更多的資金去拿地”，上述人士據(jù)此判斷，未來地產(chǎn)公司的融資步伐將被迫放慢。瑞銀國際日前發(fā)布的研究報告顯示，在香港上市的10家內(nèi)地房地產(chǎn)股中，在2000~2006年間，吸納的土地面積，持續(xù)多于竣工面積，這期間總共有5000萬平方米的凈吸納量，“反映地產(chǎn)商普遍有囤地的現(xiàn)象，主要是預(yù)期地價會持續(xù)上升”。
中房指數(shù)研究院(華東)副院長陳晟在其最新的博客中指出：值得注意的是，碧桂園土地儲備量達到5400萬平方米，是碧桂園今年中報披露的數(shù)字，而在4月20日以前，其公布的土地儲備為1900萬平方米，這就意味著，碧桂園土地激增180%是在很短的時間內(nèi)完成的�！巴恋爻鲎寖H辦理相關(guān)手續(xù)就需要相當一段時間，如此之快的土地儲備激增有無程序方面的瑕疵，就難免會引起民眾關(guān)注了�！�
近兩年上市的地產(chǎn)公司都出現(xiàn)了大規(guī)模拿地的情況，并將此作為吸引投資者、刺激公司股價的“籌碼”，借此不斷推高公司估值及股價。碧桂園自今年上市之后，都將公司的土地儲備作為最主要的信息對外發(fā)布，盡管其老板楊國強被認為非常低調(diào)。此外，包括雅居樂、富力地產(chǎn)(2777.HK)及保利地產(chǎn)等等地產(chǎn)上市公司也將公司新增的土地儲備情況逐一發(fā)布。
當然也有低調(diào)如合生創(chuàng)展(0754.HK)主席朱孟依，上市公司名下土地儲備雖不少，除必要外，公司極少披露關(guān)于拿地的信息。同時，由于珠江投資的存在，至今無人能準確報出朱孟依控制下的土地儲備到底有多少。但據(jù)記者了解，在過去一段時間，朱孟依并沒有放慢拿地的腳步。
11月21日，廣州市國土房管局發(fā)出3份動工建設(shè)催告函，對囤地開發(fā)商發(fā)出“最后通牒”。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，今年前9個月，廣東省土地購置面積2219.9萬平方米，同比增長45.83%，但土地開發(fā)面積僅1733.99萬平方米，同比僅增長3.65%。
據(jù)了解，廣州市國土房管局最近規(guī)定，開發(fā)商必須在付清全部地價之日起12個月內(nèi)，對被出讓土地進行動工開發(fā)，在交付土地之日起30個月內(nèi)完成項目建設(shè)。此外，廣州正研究擬定新規(guī)定，今后無論賣出多高的地價，中標者必須在買地10天內(nèi)付清地價。在此之前，國土資源部針對囤地已出臺了相關(guān)文件。
而雅居樂在土地儲備已高達2500萬平方米的情況下，此番發(fā)債的主要用途仍鎖定為購買新的土地。按照瑞銀國際的測算，以2007年的竣工量為標準，雅居樂的土地儲備亦足夠其未來17年的開發(fā)之用。
市場短期受壓
在“政府發(fā)出的信息及言語都更為強硬”的情況下，瑞銀集團亞洲地產(chǎn)及休閑產(chǎn)業(yè)聯(lián)席主席王震宇在香港接受采訪時表示，由于內(nèi)地可能再推出樓市調(diào)控措施，例如限定樓盤一定要在限定年期內(nèi)竣工，將迫使持有大量土地的地產(chǎn)商“減倉”。他同時認為，持有大量土地儲備的開發(fā)商，面臨的政策風險已越來越大。
實際上，從今年國慶節(jié)之前央行宣布二套房四成首付開始，對地產(chǎn)商已產(chǎn)生影響，各主要城市的成交量下跌明顯，觀望氣氛濃重。上述證券界人士認為，碧桂園涉嫌違規(guī)土地交易的一系列報道必定會使國家相關(guān)部門越來越關(guān)注地產(chǎn)商的拿地方法是否合法，對地產(chǎn)項目的規(guī)劃及發(fā)展方向的審批也將會更嚴格。
國務(wù)院辦公廳也已下發(fā)通知，要求總投資5000萬元以上的新開工項目必須在發(fā)改委建立管理檔案，定期報送項目信息。此外，之前市場關(guān)于加息的預(yù)期落空，致使業(yè)內(nèi)人士認為，將有更嚴厲的調(diào)控措施出臺。
雖然碧桂園聲稱延遲發(fā)債不會對公司運營產(chǎn)生影響，但原定發(fā)債購置新土地的資金仍需進行重新安排。但目前，銀行方面已出現(xiàn)全限貸的情況，尤其是開發(fā)類貸款。因此，在資本市場融資受挫的情況下，一些開發(fā)商未來或許只能依靠公司旗下開發(fā)項目的銷售回款來維持。
國際評級機構(gòu)穆迪投資服務(wù)公司亦認為，雖然全球信貸收縮對內(nèi)地開發(fā)商并無影響，但他們?nèi)杂袕姶蟮馁Y金需求，宏觀調(diào)控措施收緊行業(yè)借貸，意味著開發(fā)商要依賴售樓收益作其經(jīng)費，所以，開發(fā)商制訂的高收入目標將在未來12個月為其帶來執(zhí)行風險。
信誠證券聯(lián)席董事連敬涵亦建議，近期內(nèi)地不斷傳出消息稱，可能會有針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控措施出臺，如果投資者在內(nèi)地房地產(chǎn)股方面持有重倉，應(yīng)該減持一部分，只留下最優(yōu)質(zhì)的股份，以免內(nèi)地房地產(chǎn)股出現(xiàn)大幅度的調(diào)整。
實際上，到昨天為止，富力地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、碧桂園以及雅居樂等港股上市的主要內(nèi)地地產(chǎn)股份，在過去10個交易日中已下跌超過20%。(翟宇)
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