深城投欲投奔遠洋地產(chǎn)
雄厚的地方國資背景,壟斷的項目土地資源,優(yōu)越的行業(yè)龍頭地位,讓深城投成為養(yǎng)在深閨不愁嫁的“皇帝女”。但是,房地產(chǎn)業(yè)市場化趨勢日益明顯后,養(yǎng)尊處優(yōu)的“她”不知不覺變成了“溫水里的青蛙”,一旦外部環(huán)境發(fā)生更劇烈變化,再欲獨自掙扎求存,卻已痛感無力回天。此時此刻,投靠“大戶人家”以求新生,是沒有選擇的選擇。
香港上市的內(nèi)地房企新貴遠洋地產(chǎn)(3377.HK)在試圖向人們證明,它從不輕許諾言。
“我們有獲取黃金地塊的能力!”2007年10月上市最后沖刺階段作全球路演時,遠洋地產(chǎn)總裁李明反復向投資者強調(diào)。
在此前后的短短幾個月內(nèi),總部設(shè)在北京的遠洋地產(chǎn)通過項目及企業(yè)并購方式,分別在天津、青島等北方港口重鎮(zhèn)拿下數(shù)量可觀的土地儲備。最新消息透露,它的下一個目的地是南方大港深圳,當?shù)乩吓茋蟹科笊钲诔鞘薪ㄔO(shè)投資發(fā)展有限公司(下稱深城投),很有可能成為它的“新歡”。
背靠母公司中國遠洋集團這艘巨艦的遠洋地產(chǎn)借上市之勢大肆擴張,本來不足為奇,而曾經(jīng)身為深圳三大國企控股集團之一、擁有十多年輝煌歷史的深城投,因何要“嫁入豪門”呢?
深城投窮則思變
襄王有夢,神女有心。對于遠洋地產(chǎn)的收購計劃,深城投新一屆管理層并不抗拒。
“此事已基本敲定,公告只是時間問題”。深城投一位參與有關(guān)決策的高管告訴記者。據(jù)稱雙方已就收購細節(jié)達成共識,只是深城投內(nèi)部的資產(chǎn)與股權(quán)問題尚未完全理清,遠洋地產(chǎn)不愿在現(xiàn)階段拍板。
記者了解到,2007年11月深城投董事會通過決議,將該公司工會持有的67%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給深圳市亨利通實業(yè)發(fā)展有限公司。后者實際為遠洋地產(chǎn)所控制,扮演著收購交易中轉(zhuǎn)的角色,遠洋地產(chǎn)已為其提供了2.5億元的收購資金。
日前記者專門致電遠洋地產(chǎn)董秘求證上述說法,但未獲正面答復。
1993年成立的深城投,是負責市政和口岸建設(shè)管理的深圳市一類企業(yè),主營房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工及物業(yè)管理,包括羅湖口岸等一系列地標式工程,均出自其手。
由于早年全國支援中國第一個特區(qū)建設(shè)等特殊歷史原因,深圳國有房企數(shù)量非常多,當?shù)噩F(xiàn)有上市公司中,1/3是國資背景的開發(fā)商。借助于政策傾斜和壟斷市中心大片廉價土地,包括深城投在內(nèi)的這批國有房企,一度取得驚人發(fā)展。但上世紀90年代中期前后房地產(chǎn)泡沫的破裂,卻讓它們大受打擊,幾乎體無完膚。
“關(guān)鍵是管理機制不健全,經(jīng)營決策遲緩!币晃唤(jīng)歷過那個瘋狂年代的深圳地產(chǎn)老行家表示,“樓市泡沫破滅后,萬科可以壯士斷臂,迅速收縮,但國有房企就不可以,花2億元購入的土地,不管它是否能帶來利潤,賬面上還是2億元的資產(chǎn),政府任命的國企負責人,誰敢把它低價出售?”
此后深城投等傳統(tǒng)國有房企發(fā)展步伐逐漸落后于行業(yè)平均水平,近年來雖幾經(jīng)改制重組,后勁依然不足。
“公司改制后,苦于無法突破資金有限的瓶頸,幾年來只能靠原有資產(chǎn)升值和幾幅遺留土地勉強度日!毙律先蔚纳畛峭犊偨(jīng)理李士興向本報記者表示。他相信,若再不思進取,企業(yè)不但跟不上這一波房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展高潮,甚至隨時都有關(guān)門的危險。
遠洋地產(chǎn) 克隆母公司并購模式
毫無疑問,“并購”已成為遠洋地產(chǎn)上市后全國快速擴張最重要的手段。
遠洋地產(chǎn)總裁李明曾公開表示,公司超過40% 的土地儲備是通過并購得來的,今后也將繼續(xù)堅持這一模式!澳壳拔覀兊耐恋貎涫860 萬平方米,一年之后達到1860 萬平方米,大家不要太吃驚”。他說。
2007年7月31日,即遠洋地產(chǎn)上市招股書統(tǒng)計數(shù)據(jù)截止的最后一天,該公司簽訂天津普利達項目主收購協(xié)議,同年10月上市前夕,又以21.5億元收購青島主要開發(fā)商頤中房地產(chǎn)100%的股權(quán)。兩次出手,共為遠洋地產(chǎn)帶來了建筑面積近300萬平方米的待建項目儲備。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者,遠洋地產(chǎn)如此大手筆地實施并購術(shù),很明顯受到母公司中遠集團成功經(jīng)驗的影響。成立于1992 年的中遠集團,主營航運業(yè)務,還先后涉足房地產(chǎn)、工業(yè)、貿(mào)易、金融及旅游等,其集裝箱制造、散裝船運輸和修船等主營業(yè)務板塊,都是通過大規(guī)模并購,在短短幾年排到世界前列的。
“行業(yè)發(fā)展到一定程度后,就是大魚吃小魚,”李明曾自信地總結(jié)說,“但并購能力對企業(yè)要求很高,人家憑什么跟我們合作?除了資金以外,還要看品牌和企業(yè)文化!
證券分析師對遠洋地產(chǎn)的并購策略另有一番解讀。香港凱基證券一位分析師表示,由于新一年里內(nèi)地宏觀調(diào)控力度將繼續(xù)加大,部分城市樓市走勢有可能惡化,在港上市的內(nèi)資地產(chǎn)股如果希望繼續(xù)受到投資者的追捧,充分表現(xiàn)企業(yè)的成長性是唯一途徑。
華泰證券地產(chǎn)分析師張弛飛也認為,跨區(qū)域發(fā)展房企進入新市場時,與其高價拍地,不如直接收購當?shù)毓境杀靖停匾氖,房地產(chǎn)是區(qū)域性極強的行業(yè),并購“地頭蛇”不但可以帶來相應的土地儲備,更能為“過江龍”落地生根提供豐厚的人脈關(guān)系和本地化人才。
好事或會多磨
盡管遠洋地產(chǎn)和深城投雙方情投意合,但并購最終會否“消化不良”,還是一個未知數(shù)。
“國企內(nèi)部的關(guān)系太復雜了!鄙钲谀持駹I企業(yè)一位總經(jīng)理稱,“即使是雙方高層同意,這次收購還是存有一定變數(shù)的!
首先,此宗并購案涉及多方利益。廣東俗語云,“爛船還有三斤釘”,何況深城投并非一條“爛船”,其多年積淀下來的資產(chǎn)實力,依然不俗。目前除深圳外,該公司在廣東東莞、安徽合肥等地擁有可建筑面積近40萬平方米的在建項目,2007年年中,深城投東莞分公司斥資3億元拍下了廣東東莞一幅地王。
“不少深圳本地國有房企也在打它們的主意!鄙鲜鋈耸客嘎墩f。按國有企業(yè)重組并購運作慣例,如果有多家競爭者,互相比拼的就是各自的“背景和關(guān)系”了,如果出現(xiàn)實力相當,彼此僵持的情況,拖上一兩年是常事。
深城投內(nèi)部也傳出過“不和諧”的聲音,F(xiàn)在該公司有兩個主要股東,其一是代職工持股的深城投工會,其二是深城投“一把手”原董事長兼總經(jīng)理黎家雄。但2007年12月傳聞中并購即將落槌之際,黎在毫無先兆之下突然辭職,外界甚至猜測企業(yè)內(nèi)部發(fā)生了“政變”。記者曾試圖與黎本人接觸,但他卻一再表示不愿接受采訪,并表示不清楚上述收購詳情。
另一方面,雖然深城投董事會已做出了股權(quán)轉(zhuǎn)讓的最后決定,但還是有不少中下層員工不滿此次轉(zhuǎn)讓計劃,擔心自身利益受損,部分員工甚至計劃向上級主管單位提出申訴。
相關(guān)案例一
貴陽世紀中天“舍車保帥”
世紀中天也是含著 “金鑰匙”出世的地方國資房企,本來應有光明前途,但大股東的進進出出,接盤者的“不務正業(yè)”,讓它始終未能修成正果,而卷入腐敗丑聞,更使其翻身不易。在跨區(qū)域發(fā)展的地產(chǎn)大鱷眼中,這類“地頭蛇”的政府人脈關(guān)系和優(yōu)質(zhì)土地儲備,無疑極具吸引力。
在2007年圣誕節(jié)前夕舉行的北京全年最后一場大型土地拍賣會上,華潤置地(1109 .HK)經(jīng)過一番激戰(zhàn),以14.3億元(超出起拍價9億多元)拿下南郊大興一幅占地約180畝的地塊。與之相比,不久前該公司僅以不到10億元的代價取得貴陽市中心新區(qū)15000畝土地的一級開發(fā)權(quán),就更像是一份提前收到的圣誕禮物了。
扮演熱心腸的“圣誕老人”的是貴州省內(nèi)規(guī)模最大、同時也是唯一一家房地產(chǎn)上市公司——世紀中天(000540)。
到底是什么原因,讓它變得如此慷慨呢?
據(jù)華潤置地相關(guān)公告稱,該公司以現(xiàn)金增資方式取得世紀中天旗下“貴陽云巖區(qū)漁安安井片區(qū)綜合開發(fā)項目”(下稱云巖區(qū)項目)83.33%的股份,并獲一級開發(fā)權(quán)。
按照規(guī)劃,位于貴陽市區(qū)東部的云巖區(qū)項目,將分期發(fā)展成為集旅游休閑、商務會展和生態(tài)居住于一體的生態(tài)休閑城市新區(qū),區(qū)內(nèi)新建三棟高70層的公司總部大樓和一棟高77層的頂級酒店,成為貴州省的“新地標”。
當?shù)貥I(yè)界人士普遍相信,華潤置地介入后,將借機取得該項目二級土地開發(fā)資格,一切順利的話,華潤置地后續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)總投入,預計超過60億元。
上述業(yè)界人士還表示,華潤置地這筆合算的買賣,其實得益于世紀中天現(xiàn)任大股東金世旗國際控股“割肉自!钡牟呗。
資料顯示,世紀中天最初名叫貴陽中天,原為貴州省國資委下屬企業(yè),1994年A股上市,2000年前后,由身份頗為神秘的劉志遠控制的世紀興業(yè)入主后改為現(xiàn)名。據(jù)悉,劉當時是證券圈內(nèi)有名的“金融買家”,擅長買賣公司、炒作股票,名下有多項投資業(yè)務。
“世紀中天和政府的關(guān)系很好,別人拿不到的地,中天都能以極低的價格拿到!辟F陽明誠房地產(chǎn)開發(fā)公司營銷經(jīng)理劉杰說。但據(jù)知情人士介紹,世紀興業(yè)入主后,公司一度把投資重心放在資本騰挪投機上,包括中天花園等若干在開發(fā)樓盤,均被用于銀行貸款抵押、調(diào)動資金炒作二級市場股票,房地產(chǎn)開發(fā)實際投入嚴重不足。
2003年,原貴州省委書記劉方仁收受巨額賄賂案東窗事發(fā),劉志遠作為行賄人之一牽涉其中,世紀中天經(jīng)營陷入困境。后由政府出面安排,于2006年7月以注冊資本人民幣3億元成立金世旗國際控股,推動世紀中天股改重組。金世旗國際控股出資1.2億元,從世紀興業(yè)手中購得世紀中天33.65%股權(quán),成為控股股東,并很快讓世紀中天回歸房地產(chǎn)主業(yè)。
據(jù)世紀中天一位不愿具名的中層干部透露,2006年4月,公司曾因連續(xù)兩年累計虧損達到3億元,收到退市警告。而2007年公司實施股改時承諾,2008年和2009年每年的凈利潤,將在2007年盈利1億元的基礎(chǔ)上,逐年遞增幅度不少于30%。
由此看來,拿到占地近10平方公里的云巖區(qū)項目一級開發(fā)權(quán)后不過一年后,世紀中天便將這塊肥肉轉(zhuǎn)手讓給謀求進軍貴州市場的華潤置地,無疑是急于借助外力改善公司利潤報表以“棄車保帥”之舉。
“我們有很多優(yōu)質(zhì)資源,本來有能力自己做的,可惜真正回歸房地產(chǎn)主業(yè)的時間太短,經(jīng)營管理和資金安排上還一直處于混亂狀態(tài)!笔兰o中天人士透露。
據(jù)記者了解,世紀中天開發(fā)的遵義市萬里路步行街商貿(mào)區(qū)項目,2006年12月開工建設(shè),預計5年內(nèi)需投入資金20億元,而按與政府簽訂的合同,云巖區(qū)項目本應在2007年上半年就要動工了,但是,由于前幾年盲目的投資,目前該公司有4億多元的借貸資金陸續(xù)進入償還高峰,資金調(diào)度捉襟見肘。此外,金世旗國際控股名下用以注入世紀中天的兩個子公司——貴州欣泰房地產(chǎn)和貴州金世旗房地產(chǎn),本身仍在掙扎扭虧。
相關(guān)案例二
萬科復地聯(lián)手“消滅”小房企
中國現(xiàn)有數(shù)萬家房企中,不少都是項目公司,弄一塊好地,向銀行抵押一筆貸款,拉起一幫人馬,就大模大樣地加入房地產(chǎn)市場的掘金行列。不過,脆弱的資金鏈,短期的操作手法,注定其經(jīng)不起市場任何一次較大的波動,結(jié)果是制造出一大堆的爛尾樓、爛尾地來。它們被收購兼并,退出競爭,無論從何種角度來說,都是一件好事。
因為一宗房企并購案,歷來井水不犯河水的萬科(000002)和復地(2337.HK)終于握手上海灘。
2007年12月24日,復地集團發(fā)布公告稱,以9.7億元收購浦東地杰國際城項目40%股權(quán),上海萬科則持有余下60%股權(quán)。這是在上海市場一向低調(diào)穩(wěn)健的復地迄今為止規(guī)模最大的一次收購,而同類收購萬科已經(jīng)駕輕就熟。
據(jù)參與收購談判的知情人士透露,2007年年初,復地先出面與項目開發(fā)商地杰置業(yè)接觸,后來萬科介入,由于其名氣更大,天平一度向后者傾斜,但復地始終沒有放棄,最后達成協(xié)議,聯(lián)手收購,皆大歡喜。至于地杰出讓這個總占地面積達110萬平方米(現(xiàn)還有可開發(fā)土地41萬平方米,可建筑面積為80萬平方米)的浦東大盤的原因,據(jù)說是公司幾個股東之間意見不一致,不愿意繼續(xù)合作下去了。
2007年,穩(wěn)居上海房企第三位的復地,收購擴張步伐明顯加快,新增土地儲備近250萬平方米,均來自二手土地市場:9月份,通過聯(lián)合收購,得到陜西省建秦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán),將開發(fā)西安主城區(qū)東北部一個總建筑面積約220萬平方米的超大型住宅樓盤;11月份,出資2.57億元,收購擁有數(shù)個知名商業(yè)地產(chǎn)項目的上海證大房地產(chǎn)(0755.HK)8.57%的股份,成為其第二大股東;此外,還先后收購了總建筑面積10萬平方米的北京世華國際中心,以及建筑面積16萬平方米的杭州花園商貿(mào)城項目。
而萬科出手更快。2006~2007年間,僅在上海一地,萬科先后收購了四五幅規(guī)模較大地塊,“消滅”了三家房企,據(jù)悉萬科正在洽談收購寶山區(qū)一幅土地,談判已進入尾聲。
萬科董事長王石甚至聲稱,未來房地產(chǎn)行業(yè)的并購會發(fā)生在上市公司之間。據(jù)消息人士透露,萬科曾試圖向深圳另一家傳聞大股東有意退出的知名地產(chǎn)上市公司提出收購邀約,但被拒絕。
世茂集團( 0813.HK)董事局主席許榮茂不久前在香港接受媒體采訪時透露,公司可能會收購一些中小企業(yè),因為宏觀調(diào)控將讓中小企業(yè)更難生存,而對大企業(yè)來說正是擴張的好機會。
“我是看著很多中小房地產(chǎn)企業(yè)消失的,它們手頭有一些地,自己獨立開發(fā),一沒資金,二沒能力,不得不賣。”上海某知名中介業(yè)人士對記者說,“它們看準了大型房企尤其是上市公司,要持續(xù)增長就必須不斷拿地,而政府公開出讓土地數(shù)量偏少,趁現(xiàn)在賣掉可以得個好價錢!
上海盛基集團副總裁朱詠敏稱:“早在前兩年我就對很多中小房企老板說,能撤出來早點撤出來吧,千萬不要再繼續(xù)玩下去了,房地產(chǎn)行業(yè)走向集中是必然的。”
知名地產(chǎn)策劃代理公司成全機構(gòu)董事長全忠給記者算了一筆賬:按照官方統(tǒng)計,全國不下3萬多家房企,即使消失80%,還有七八千家,上海市現(xiàn)房企2000多家,消失80%,還有四五百家,并不影響市場的正常運作。”
“2008年中小房企將會更難過,收購案例肯定更多,行業(yè)集中度也會繼續(xù)加速!比翌A測說。(龍飛 張明 王其明)
圖片報道 | 更多>> |
|