伴隨寒冬,房產(chǎn)中介行業(yè)也是一片風(fēng)聲鶴唳。倒閉、退市、關(guān)店,部分城市的房產(chǎn)中介公司猶如不堪一擊的泥人。
“出來(lái)混,遲早是要還的!”在北京房產(chǎn)中介行業(yè)摸爬滾打了4年的吳虹(化名)借用了電影《無(wú)間道》里的臺(tái)詞形容房產(chǎn)中介如今的境遇。
“如果不玩轉(zhuǎn)現(xiàn)金流,中介公司就沒(méi)有錢去開(kāi)拓市場(chǎng)、擴(kuò)張門店;如果不吃差價(jià),中介公司就不能贏利!眳呛绶治觯S著政府調(diào)整行業(yè)的力度加大,資金監(jiān)管和網(wǎng)上簽約的執(zhí)行,使得中介公司必須調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略,不法中介也必然走向倒閉、退市。
幾年前,吳虹應(yīng)聘進(jìn)入北京一家房地產(chǎn)中介公司,后來(lái)他跳槽到另外一家名氣頗大的房產(chǎn)中介公司,任部門主管,2007年底,吳虹主動(dòng)離開(kāi)房產(chǎn)中介公司。他向本報(bào)記者揭露了親身經(jīng)歷或者目睹耳聞的房產(chǎn)中介公司“斂財(cái)黑幕”。
斂財(cái)手段一:吃差價(jià)
公司專門培訓(xùn)怎么忽悠人
“吃差價(jià)是房產(chǎn)中介公司獲取暴利的一個(gè)重要手段,特別是在2005年前業(yè)務(wù)量少時(shí)。”吳虹說(shuō)。
他介紹,前幾年有的中介公司把吃差價(jià)作為自己的主營(yíng)業(yè)務(wù)。拿他所在的第一家房產(chǎn)公司來(lái)說(shuō),2005年到2006年,其70%的贏利都是依靠吃差價(jià),公司內(nèi)部有這方面技巧的專業(yè)培訓(xùn),告訴業(yè)務(wù)員怎樣能夠吃差價(jià)。
同時(shí)公司內(nèi)部還設(shè)有評(píng)估師,當(dāng)門店業(yè)務(wù)員發(fā)現(xiàn)某位房主不太清楚市價(jià),可以低進(jìn)高出時(shí),便立即通知評(píng)估師到現(xiàn)場(chǎng)忽悠房主,讓房主將房子賣給中介公司。
公司內(nèi)部定下的基本操作規(guī)則一般來(lái)說(shuō),能賺取5萬(wàn)以上差價(jià),公司先付一萬(wàn)或兩萬(wàn)定金收購(gòu),讓房主與公司業(yè)務(wù)員做公證,證明這個(gè)房子由業(yè)務(wù)員全權(quán)委托代理銷售,然后,該房屋周邊的所有門店就開(kāi)始召集有需求的客戶,十幾個(gè)甚至幾十個(gè)人一起去看房,誰(shuí)的價(jià)高,誰(shuí)付全款就賣給誰(shuí)。
業(yè)務(wù)員最后拿著公證書直接與客戶簽訂購(gòu)房協(xié)議,等客戶全款一到,再付給真正的房主,里面所有多出的部分歸中介公司所有。
最牛的一筆吃差價(jià)賺百萬(wàn)元
吳虹介紹,對(duì)于總價(jià)比較高的房子,一般都是讓房主將房屋鑰匙交給中介公司,中介公司帶很多客戶去看房,所報(bào)價(jià)格高于房主報(bào)價(jià)。
當(dāng)有客戶看中并保證要買的時(shí)候,中介公司就去游說(shuō)房主將房子賣給中介公司,中介公司再以高出買入價(jià)幾萬(wàn)、十幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)賣給既定客戶。
“別以為吃差價(jià)一筆只能賺5萬(wàn)元,我所見(jiàn)到最高的一筆差價(jià)是110萬(wàn)元!”吳虹說(shuō)。
吳虹回憶說(shuō),這筆最牛的吃差價(jià)是他供職的第一家房地產(chǎn)中介公司的杰作。當(dāng)時(shí)是2004年,在二環(huán)內(nèi),有一套四合院,當(dāng)時(shí)房主賣170萬(wàn)元 ,因?yàn)樵鹤邮呛懿缓谜业,很多人想買都買不到,后來(lái)公司找到一個(gè)客戶,是從國(guó)外回來(lái)的有經(jīng)濟(jì)實(shí)力,公司報(bào)價(jià)小300萬(wàn)元,那人就買了。
那筆交易,抵得上公司當(dāng)月一半的交易額。
斂財(cái)手段二:低租高轉(zhuǎn)
低價(jià)租來(lái)高價(jià)轉(zhuǎn)租量多利大
“有時(shí)候你會(huì)在小區(qū)里發(fā)現(xiàn)很多尋租者的小廣告,其實(shí)你不了解,很多小廣告并不是真的租房人張貼的,而是中介公司貼的,他們的目的是租了房后再以更高的價(jià)格租出去!眳呛缯f(shuō)。
他解釋,在租賃市場(chǎng)上中介公司給房主定金,低價(jià)租下房子之后高價(jià)出租,這樣可以賺取差價(jià),一套房子的差價(jià)假如是100元/月,一年就是1200元,房屋銀行里有近千套房子,中介公司獲得的利潤(rùn)可想而知。
而對(duì)于高檔小區(qū),房產(chǎn)中介公司就會(huì)利用“免租期”為借口獲得一部分租房者的租金。中介公司向房主承諾一到兩個(gè)月之后一定將房子租出去,條件就是這一到兩個(gè)月是免租期,同時(shí),這套房子只能由一家公司負(fù)責(zé)出租。
其實(shí)中介公司很快就找到客戶,并收取客戶租金,等到免租期一過(guò),就讓雙方正式簽合同,租金從簽訂合同之日算起,這樣,中介公司不僅可以賺取免租期的租金還可以再?gòu)姆恐髂抢铽@得一個(gè)月租金的傭金。
斂財(cái)手段三:玩轉(zhuǎn)現(xiàn)金流
買主首付 挪作炒股或開(kāi)分店
吳虹介紹,在交易時(shí),房產(chǎn)中介公司通常會(huì)主動(dòng)介入交易環(huán)節(jié),讓買房者先把定金或者首付款打到公司的賬上,直到過(guò)戶手續(xù)完全完成后這筆錢才會(huì)轉(zhuǎn)到賣主手里。而房產(chǎn)中介公司為了盡量讓這筆錢長(zhǎng)時(shí)間滯留在自己賬戶上,就會(huì)想方設(shè)法拖延辦理過(guò)戶的時(shí)間。
“但正是這個(gè)做法導(dǎo)致這些房產(chǎn)公司留下了致命的隱患。”吳虹很有感觸地說(shuō)。
因此當(dāng)出現(xiàn)國(guó)家宏觀調(diào)控、市場(chǎng)悲觀情緒等因素促使二手房交易量驟然減少時(shí),或者中介公司投資其他方面失敗,現(xiàn)金流跟不上公司運(yùn)轉(zhuǎn),資金鏈必然斷裂,直接導(dǎo)致中介公司倒閉,同時(shí)一大批買房者辛辛苦苦積攢的房款也就打水漂了。
斂財(cái)手段四:暴力競(jìng)爭(zhēng)
為爭(zhēng)房源 同行之間大打出手
北京房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)周宗楚介紹說(shuō),北京的房地產(chǎn)中介可分為三類,依靠人力打拼起家的“老派”;依靠投資和管理發(fā)展的“新派”;還有就是境外投資的“外來(lái)戶”。
“有的‘老派’中介公司發(fā)展初期的確充滿了打打殺殺,常常使用暴力手段搶生意解決糾紛!敝茏诔f(shuō)。
吳虹說(shuō),中介公司門店都是挨著開(kāi)的,一條街上常常有很多家中介公司,店門口一般都有業(yè)務(wù)員等在那里接待客戶,如果兩家業(yè)務(wù)員爭(zhēng)搶同一個(gè)客戶,就會(huì)發(fā)生暴力事件,比如說(shuō)某中介會(huì)從其他店里調(diào)十幾個(gè)業(yè)務(wù)員堵在另外一家中介門口,或者直接闖入理論,如果雙方起爭(zhēng)執(zhí),打架就不能避免。
他回憶說(shuō),在2006年國(guó)貿(mào)房展會(huì)上,很多公司的業(yè)務(wù)員都舉著房源堵在客戶進(jìn)出的門口,爭(zhēng)著向進(jìn)來(lái)的客戶推薦房源,各家介紹自己的房源,當(dāng)然也免不了詆毀對(duì)方。一家公司的負(fù)責(zé)人打了另外一家公司總部某個(gè)負(fù)責(zé)人一記耳光,最終兩個(gè)公司的高管出面平息了劍拔弩張的局面。
“其實(shí)在2004年以前,房產(chǎn)中介公司大部分是高中生或者中專生,后來(lái)大一點(diǎn)的公司才提出要大專以上文化,但其實(shí)還是以找熟人和老鄉(xiāng)為主,這樣招人難免形成幫派。”吳虹說(shuō)。
記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上看到,一份《2006年北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展概況》的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,在北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員學(xué)歷中,高中和中專學(xué)歷一共占了54%。
客戶跳單 業(yè)務(wù)員堵門要中介費(fèi)
吳虹說(shuō),一些中介公司和客戶出現(xiàn)糾紛后,也常常使用暴力解決問(wèn)題。
他介紹,客戶跳單這種情況時(shí)有發(fā)生,跳單,就是買賣雙方被中介公司介紹見(jiàn)面后,買方因?yàn)椴辉敢庳?fù)擔(dān)幾萬(wàn)元的中介費(fèi)而在業(yè)務(wù)員離開(kāi)之后,又回頭找房主私下交易。一般的中介公司都對(duì)此事無(wú)可奈何,最多也就是在買家入住后,往鎖眼里灌502,買家換鎖后繼續(xù)灌。
但是,有的公司的業(yè)務(wù)員不會(huì)善罷甘休,一般都是幾個(gè)人沒(méi)日沒(méi)夜地堵在買家門口,武力相威脅,直到買家如數(shù)上交中介費(fèi)。
專家觀點(diǎn)
調(diào)整思路度過(guò)陣痛期
北京房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)周宗楚介紹,到目前為止,北京注冊(cè)的房產(chǎn)中介公司大約有2600家,再加上一些不成規(guī)模的“黑中介”,從業(yè)人員超過(guò)5萬(wàn)人。
他分析說(shuō),最近一些中介公司出現(xiàn)關(guān)店倒閉是很多因素促使形成的,從他了解的情況來(lái)看,很多中介企業(yè)仍然在擴(kuò)張或者鞏固,因此這是一次調(diào)整,并不代表整個(gè)行業(yè)會(huì)衰退。
“一方面,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈,另外一方面,政府禁止‘吃差價(jià)’、‘資金監(jiān)管’、‘網(wǎng)上簽約’等一系列政策出臺(tái),必將規(guī)范房地產(chǎn)中介行業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為。”周宗楚說(shuō)。
“調(diào)整思路、強(qiáng)化服務(wù)、做強(qiáng)品牌才是中介公司的根本出路,如果還想和初期一樣靠暴力打天下,那這樣的中介公司肯定就會(huì)走上關(guān)門的末路!敝茏诔f(shuō),據(jù)他了解,有的中介公司已經(jīng)在設(shè)法改變經(jīng)營(yíng)方式,尋找節(jié)約運(yùn)營(yíng)成本的辦法,能順利度過(guò)“陣痛期”的公司仍然會(huì)有美好的前景。
房產(chǎn)中介入冬備忘錄
●2007年11月,媒體曝出深圳大型地產(chǎn)中介中天置業(yè)評(píng)估有限公司總裁蔣飛攜上億元巨款潛逃的消息。
●2007年12月初,北京頗具名氣的地產(chǎn)中介公司“信一天”包括西三旗、清河、奧體東門、京廣等店鋪陸續(xù)關(guān)門閉店。
●2008年1月17日 《京華時(shí)報(bào)》報(bào)道,中大恒基原老總劉益良因涉嫌尋釁滋事等罪名,已經(jīng)被檢察機(jī)關(guān)批捕。與劉益良同時(shí)被抓的還包括其弟弟劉永科(音)在內(nèi)的10余名該公司高管。截至1月9日,中大恒基已關(guān)閉門店達(dá)三四十家。
(廖洪武 陸顏)
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