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內(nèi)地房企應(yīng)從“香港模式”轉(zhuǎn)為“美國模式”

2008年03月06日 16:38 來源:新聞晚報(bào) 發(fā)表評論

  我國房地產(chǎn)市場屬于發(fā)展歷史相對較短的新興市場,企業(yè)經(jīng)營模式不能適應(yīng)當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的要求。企業(yè)需要在經(jīng)營模式上進(jìn)行升級以應(yīng)對當(dāng)前的政策形勢和企業(yè)競爭態(tài)勢。

  從經(jīng)營模式看,大陸房地產(chǎn)企業(yè)更多地模仿了“香港模式”。企業(yè)的經(jīng)營過程是融資、土地儲備、項(xiàng)目開發(fā)和產(chǎn)品銷售的不斷循環(huán)。通過近些年的發(fā)展,“香港模式”越來越顯示出不適合我國內(nèi)地房地產(chǎn)市場的發(fā)展!跋愀勰J健碑a(chǎn)生于香港特殊的背景,就是香港政府高度壟斷土地,大開發(fā)商高度壟斷市場。政府不斷以土地經(jīng)營來維持它的財(cái)政;開發(fā)商壟斷市場,于是就把房價(jià)提高,轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。這種模式之所以能夠在中國香港、日本、新加坡等地區(qū)和國家獲得成功,原因就是這些地區(qū)土地都特別有限。

  中國內(nèi)地顯然不同于香港地區(qū)。在香港,土地相對而言是無限供應(yīng)的,但中國內(nèi)地目前卻在爭相圈地和圈錢。在這種模式下,土地成本不斷高漲,對于大部分房地產(chǎn)企業(yè)而言,融資和土地獲取成為制約企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的兩個(gè)關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營模式往往是用耗費(fèi)大部分自有資金拿地,隨著土地價(jià)格的不斷上漲,企業(yè)進(jìn)入下一個(gè)開發(fā)周期后再次拿地的成本就可能成倍增長。這種模式會導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生資金緊張、土地儲備困難等問題,并直接影響企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

  相比較而言,“美國模式”中的房地產(chǎn)企業(yè)更加注重持有型物業(yè)的經(jīng)營,獲得長久穩(wěn)定的回報(bào)。在資金來源上,只有15%左右是銀行資金,70%是社會大眾的資金,其中35%是退休基金,35%是不動產(chǎn)基金。從這個(gè)角度看,當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的主流經(jīng)營模式并不支持所有企業(yè)未來的持續(xù)發(fā)展,在土地出讓政策、房地產(chǎn)金融政策保持相對穩(wěn)定的情況下,開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式,向“美國模式”靠攏,并結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)進(jìn)行本土化改造,才能確保企業(yè)的持久經(jīng)營。(上海易居房地產(chǎn)研究院高級研究員 回建強(qiáng))(黃樂整理)

編輯:祁智】
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