由于土地儲(chǔ)備過(guò)多沉淀了大量資金,在“囤地大限”的逼迫下,業(yè)內(nèi)指出,開(kāi)發(fā)商正遭遇多年未見(jiàn)的融資困局。
業(yè)內(nèi)曾戲稱,資金和土地是水和面的關(guān)系,面多了加水,水多了加面。政協(xié)委員、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在日前的“兩會(huì)”上表示,2007年的宏觀調(diào)控,極大地改變了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。2007年6月以前,“存銀子不如存地”,因?yàn)榈貎r(jià)上漲太快,大家都在瘋狂囤地。但現(xiàn)在是“存地不如存銀子”,土地儲(chǔ)備過(guò)多沉淀了大量資金,這已變成地產(chǎn)企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn),持有資金反而安全。
1月7日,《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》,明確土地閑置滿兩年,無(wú)償收回;土地閑置滿一年,按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi),對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。業(yè)內(nèi)指出,由于“囤地大限”的設(shè)定,開(kāi)發(fā)商必須確保有足夠資金按期啟動(dòng)旗下地塊的開(kāi)發(fā)。萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、碧桂園等土地儲(chǔ)備規(guī)模達(dá)千萬(wàn)平方米的地產(chǎn)商,去年曾坐享地價(jià)上漲帶來(lái)的巨大收益,但這次調(diào)控阻塞了一些慣常的融資路徑,現(xiàn)在卻面臨地產(chǎn)融資路處處受限。2006年6月,171號(hào)文規(guī)定外資欲投資房地產(chǎn),必須設(shè)立注冊(cè)資本不低于1000萬(wàn)美元的公司。兩個(gè)月后,銀監(jiān)會(huì)再發(fā)54號(hào)文,堵死了外資以股權(quán)回購(gòu)形式,借債給地產(chǎn)公司的途徑;銀行信貸也在緊縮。去年9月,銀監(jiān)會(huì)發(fā)359號(hào)文,禁止對(duì)查實(shí)具有囤地、囤房行為的房企發(fā)放貸款;去年地產(chǎn)公司掀起上市潮,股市融資后,大量投入購(gòu)地中,成為炒高地價(jià)的一個(gè)誘因。去年10月份,上市及再融資被證監(jiān)會(huì)基本叫停。業(yè)內(nèi)表示:“對(duì)于很多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),目前遭遇的融資困難是多年未見(jiàn)的窘境。雖然不一定是拐點(diǎn),但也是一次震蕩!
易居房地產(chǎn)研究院所長(zhǎng)助理?xiàng)罴t旭進(jìn)一步指出,今年對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),是大浪淘沙的一年,難免持續(xù)“皮疼肉痛”。項(xiàng)目收購(gòu)、企業(yè)并購(gòu)不啻為行業(yè)內(nèi)的一道風(fēng)景線。不過(guò)也有觀點(diǎn)認(rèn)為,目前地價(jià)已占到房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的50%—60%,建設(shè)成本實(shí)際只占30%左右。因此,大開(kāi)發(fā)商只要不再買地,現(xiàn)金流不會(huì)出現(xiàn)太大問(wèn)題。(張之花)
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