記者最近調(diào)查發(fā)現(xiàn),在過去的數(shù)年間,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順馳中國控股有限公司為了解決資金緊張問題,在全國各地多個房產(chǎn)開發(fā)項目中,至少上百次指使、脅迫旗下員工“購買”本公司房產(chǎn),憑虛假購房合同向銀行套取房貸,數(shù)以億計的資金實為開發(fā)商控制使用。
專家認為,這種“套貸”舉動嚴重破壞市場規(guī)則和法制,給房地產(chǎn)行業(yè)、金融行業(yè)埋下深重隱患。
蹊蹺:拖欠房貸案件同時爆發(fā)
2007年8月,上海市徐匯區(qū)法院接連受理5起拖欠房貸案件,原告均為中國銀行上海閘北支行。被告的5個人,先后于2004年、2005年購買上海奉賢區(qū)莘奉公路4588弄“陽光海岸”小區(qū)的別墅住房。他們在支付了30%的首付款后,向銀行貸款106萬元到178萬元不等。此前,他們歸還貸款的情況正常,但是自2007年5月起,他們都“不約而同”地開始拖欠貸款。
蹊蹺的是,被告的5人在向銀行貸款時,均為順馳上海公司旗下上海海岸線置業(yè)有限公司的員工,而海岸線公司開發(fā)的就是“陽光海岸”房產(chǎn)。目前,法院對這5起案件已經(jīng)先后判決或調(diào)解,被告均須還清所有貸款,否則抵押的房產(chǎn)將被銀行收回。
幾乎與此同時,上海市黃浦區(qū)法院也受理了3起類似案件,以工商銀行上海第二支行為原告的有1起,以建設銀行上海第五支行為原告的有2起。案由同樣是拖欠房貸,被告同樣是海岸線公司原員工,涉案房產(chǎn)同樣是奉賢區(qū)的“陽光海岸”樓盤!
員工:“套貸”之中藏玄機
作為房產(chǎn)公司員工,這些貸款人為什么“不約而同”地選定了本公司開發(fā)的樓盤?為什么又“不約而同”地拖欠房貸?一位涉案員工向記者講述了其中的玄機:
“2004年,在未經(jīng)我們個人同意的情況下,順馳上海公司高層圈定了中層七八個人,要我們買下海岸線房產(chǎn)的尾盤,簽訂買賣合同后向銀行拿貸款。我當時是業(yè)務經(jīng)理,包括我在內(nèi)有5個人是找中國銀行放貸,其他人是找建行等銀行放貸。公司跟我們說,這些房子如果賣掉了,就解除我們的抵押貸款。
“那時候,老總、副總都在做我們的工作,說‘你們要和公司一起成長,公司暫時有困難,要跟公司一起承擔風險’。我也不希望這樣,但是如果不配合公司,工作怎么辦?做到業(yè)務經(jīng)理這個職位,我在公司奮斗了4年。
“申請銀行貸款需要公司開收入證明。如果銀行看我們是海岸線公司的員工,還去買海岸線公司的房子,不會愿意放款。于是,上面就用順馳公司的名義給我們開收入證明——沒有哪個銀行會仔細去查項目公司的上級公司。銀行是要看首付款發(fā)票的,但因為買家、賣家都是海岸線公司,也就無所謂首付。
“順馳這么做,就是要盡量多地占有現(xiàn)金。尾盤放在那里賣不掉,豈不是影響開發(fā)商獲得流動資金?時任順馳負責人孫宏斌的發(fā)展理念就是迅速擴張,發(fā)展快了資金鏈就有問題。其實,順馳在上海奉賢、青浦的兩個項目是賺錢的,但是順馳在蘇州又展開了新項目,就從上海公司拿錢過去。
“我2005年12月離開公司時,公司要求我做了個委托公證書,委托公司的一個員工全權代理我的還貸業(yè)務。我后來才想到,公司是擔心我們離開后不配合。2006年我要結婚買房,因為背著100多萬元的按揭,銀行根本不給貸款。直到現(xiàn)在我還沒法買房子,住在岳父母家。2007年10月,銀行給我發(fā)了逾期付款的通知書,我這才知道整個順馳公司都被香港陸勁集團吃下,公司停止償還貸款了。接下來,我就收到了法院傳票……
“其實,順馳在上海青浦區(qū)開發(fā)‘藍灣公寓’小區(qū)時,剩下近10套尾盤,也是用類似方法‘套貸’的。順馳不僅讓員工去‘套貸’,還把一些尾盤房子做了‘工抵’。所謂‘工抵’,就是開發(fā)商付不起工程隊的款子,讓工程隊挑房子,然后房產(chǎn)公司給他做預售合同,讓工程隊拿合同去銀行貸款,拿到現(xiàn)金后結算工程款,多退少補!
開發(fā)商:主動申請當被告
如果順馳公司不被收購,其大規(guī)!疤踪J”的行為還不會被發(fā)現(xiàn)。從事收購業(yè)務的一位人士說:“根據(jù)我們掌握的資料,保守地說,順馳用類似方法‘套貸’的行為,在各地不下上百起,涉及資金上億元!
這里有一個典型案例:2005年7月,蘇州工業(yè)園區(qū)順馳置地有限公司與自己的員工李某訂立商品房銷售合同,李某購買“湖畔天城”小區(qū)商品房一套,總價83萬余元。蘇州順馳公司在合同中寫明,如果雙方出現(xiàn)爭執(zhí),采用仲裁方式解決爭端,而非法院判決!胺ㄔ号袥Q必須公開審理,仲裁則無須對外,外人也就無從得知內(nèi)情。”一位法律界人士解釋其中“奧妙”。此后,李某拿著買房合同,向中國建設銀行蘇州工業(yè)園區(qū)支行申請放貸,銀行放貸58.7萬元。
2007年8月,蘇州順馳公司向蘇州仲裁委員會提起仲裁申請,稱李某并未交付過購房款,“該合同訂立的目的是因申請人資金緊張,借用被申請人的名義,訂立了《房屋銷售合同》”“訂立該合同并不是為了買賣商品房,而是以合法形式掩蓋非法目的向銀行借款,故應認定為無效合同”。仲裁部門采信了蘇州順馳陳述的事實,根據(jù)合同法判定合同無效。
記者了解到,在申請仲裁前,蘇州順馳已經(jīng)為李某還清貸款,因此要把房子收回,并不惜承認自己“以合法形式掩蓋非法目的向銀行借款”。
事實上,在上海的若干起拖欠房貸案件中,順馳公司都是主動向法院申請成為被告,要求幫助欠貸人還款,其目的就是要確認自己對房子的實際“主權”。
層出不窮:違法成本過低
復旦大學房地產(chǎn)研究中心副主任華偉說,開發(fā)商利用員工“套貸”,其目的有二:第一,緩解資金鏈緊張,獲取眼前利益;第二,在房價上漲的心理預期下,制造房屋已經(jīng)售出的假象,達到“捂盤惜售”目的,獲取長遠利益!斑@些案子之所以能暴露出來,是因為開發(fā)商的資金鏈發(fā)生了問題。如果資金鏈不發(fā)生問題,恐怕還暴露不了!比A偉說。
記者曾向這幾起拖欠房貸案件原告方的相關銀行采訪,銀行堅稱當時的發(fā)票、合同都真實有效,收入證明則隱匿了員工與開發(fā)商的關系。華偉表示:“在銀行貸款體系中,房貸業(yè)務因為有房子作抵押,壞賬率最低。銀行不怕你不還款,就怕你不貸款。銀行員工確實也無法深究其中貓膩!
專家認為,房地產(chǎn)開發(fā)商違法成本過低,必將導致“套貸”等違規(guī)違法行為層出不窮。為此,必須嚴格行政處罰、刑事處罰力度。華偉說:“行政主管部門必須嚴厲處理‘套貸’開發(fā)商,并將其列入黑名單,永世不得踏入房產(chǎn)業(yè)界。”華東政法大學刑法學副教授孫萬懷則表示,我國刑法規(guī)定,使用虛假的經(jīng)濟合同,以非法占有為目的,詐騙銀行或者其他金融機構的貸款,可以認定為金融詐騙罪,最高法定刑為無期徒刑。
對于那些成為開發(fā)商“棋子”的員工,專家認為他們雖然值得同情,其行為卻并不可取!半m然他們是被指使、脅迫的,但也不排除一些人的確抱有與公司‘一起成長’的幻想,也就是說,在‘捂盤’高價出手后分一杯羹!比A偉說,“事實證明,他們成了最大的受害者!睂O萬懷表示,這些員工不僅要承擔完全的民事責任,而且事件一旦進入刑事司法程序,可能還要承擔刑事責任,雖然按照刑法規(guī)定,他們具有從輕、減輕或免除刑事處罰的情節(jié)。(記者:楊金志、劉丹)
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