發(fā)表評論 中國房地產(chǎn)市場發(fā)展到2008年，最基本的特征是“錢少地多”，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)公司日子并不好過。
SOHO中國董事局主席潘石屹
一年四季輪回是客觀規(guī)律，地產(chǎn)市場中也有四季輪回，冬天肯定會來臨。眼下這個冬天，將有助于樓市和股市回歸理性。
建設(shè)部政策研究中心主任陳淮
房地產(chǎn)企業(yè)的冬天已經(jīng)來臨了！這個冬天究竟有多冷？有多少房企將被淘汰？2008年的房價走勢從高從低……在博鰲亞洲論壇2008年會上，SOHO中國有限公司董事長潘石屹、華遠集團總裁任志強等地產(chǎn)界精英人士再度熱議時下備受關(guān)注的房地產(chǎn)命題。
始自去年底有關(guān)地產(chǎn)業(yè)“拐點”的爭論，加之當(dāng)下眾多地產(chǎn)開發(fā)商遭遇的資金緊張難題，使得整個房地產(chǎn)業(yè)似乎籠罩在一種山雨欲來風(fēng)滿樓的緊張氣氛中。
不少與會嘉賓認同地產(chǎn)業(yè)2008年正遭遇冬天大考。在經(jīng)歷了2007年地產(chǎn)界集體瘋狂拿地囤地的非理性后，目前現(xiàn)金流與土地儲備面臨沖突與博弈，2008年寒冬里的房企面臨著重新洗牌的考驗。
去年拿地成本超銷售額
“2007年國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)太瘋狂了，所以我的判斷是現(xiàn)在大家(房企)的錢花得差不多了�！盨OHO中國董事局主席潘石屹總是語不驚人死不休。潘石屹認為，2007年全國新商品房的銷售額為2.9萬億人民幣，根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù)，1-11月份交納的土地出讓金就有9130億元人民幣，全年數(shù)據(jù)應(yīng)該超過1萬億。一般出讓金占地價款的三分之一，其他的三分之二是農(nóng)民的補償費和拆遷費。如此推算，去年開發(fā)商買地所花的資金超過3萬億，也就是說去年開發(fā)商在買地上花的錢遠遠超過了全年銷售收入。“參加博鰲亞洲論壇2008年會的SOHO中國董事會主席潘石屹向記者再度表明他對房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前普遍缺錢狀況的解析。
潘石屹認為，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展到2008年，最基本的特征是“錢少地多”，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)公司日子并不好過。對于恒大地產(chǎn)IPO擱置后，嘗試以私募資金的方式集資4億-5億美元的做法，潘石屹說，“在國內(nèi)外金融形勢對地產(chǎn)業(yè)都不盡有利的情況下，房地產(chǎn)商肯定會設(shè)法通過各種渠道取得資金，當(dāng)然，在今年的形勢下，為了取得這些資金可能付出的成本和代價要比前兩年高很多。但只要房地產(chǎn)公司能夠未雨綢繆，對于克服今年的資金困難很有好處。最怕的是開發(fā)商不承認自己資金上遭遇的問題，掩耳盜鈴，諱疾忌醫(yī)，結(jié)果困難就會更大�！�
SOHO中國欲逢低吸納土地
當(dāng)然，在華遠地產(chǎn)的任志強看來，潘石屹如此真誠告白的后面還有自己的意圖�！帮枬h子不知道餓漢子饑，缺錢的企業(yè)都死了吧，剩下市場就是有錢的房企了，他(潘)號稱有150個億的現(xiàn)金，從境外拿不回來，拿回來又沒地擱，因為買不到地，所以他說的話外音，就是現(xiàn)在困難的企業(yè)可以賣地。”任志強調(diào)侃，凡“睜開眼睛的就能知道是這個意圖”。
一個明顯的事實是，在過去一年里，SOHO中國雖然成功赴港上市，但是因為缺乏土地儲備，使得SOHO中國的資本市場表現(xiàn)遠不及碧桂園、富力等房企那樣吸引投資者的眼球。但“一向缺地”的潘石屹現(xiàn)在變得很有底氣，因為謹慎擴張，SOHO中國目前手中握有150億元現(xiàn)金，負債率僅為8.3%.如果有可能，潘石屹當(dāng)然希望在對手們極其缺錢的今年把這些現(xiàn)金花出去，現(xiàn)在收購項目的成本比去年要低很多。
百日內(nèi)地產(chǎn)業(yè)或生劇變
在房地產(chǎn)企業(yè)普遍嗷嗷待哺、但銀行又全面收緊信貸的情況下，有多少房企將被淘汰出局？對于此前有媒體報道稱每年有上萬家房地產(chǎn)公司消失的說法，任志強的理解是，兼并收購在房地產(chǎn)行業(yè)里是非常普遍的。其他行業(yè)在兼并過程中可能要的是技術(shù)、廠房、生產(chǎn)能力或者市場，只有房地產(chǎn)比較特殊，房地產(chǎn)兼并收購的時候，把所有人都轟走，我就要你的土地儲備，基本是土地和現(xiàn)金的交換過程。任志強認為，由于房企大部分以項目為單位設(shè)立公司，一個項目完成，舊公司或許就關(guān)閉，換一個公司重新拿地，“從2004年開始，約少掉5.6萬多家，2007年6.3萬多家，2008年可能少掉1萬家，所以我們還是很難看出這些公司究竟是死是活�！�
“我從來沒有說過中小型開發(fā)商熬不過100天，這都是媒體的演繹。我的原話是：未來的100天，中國房地產(chǎn)行業(yè)會發(fā)生劇變。這種變化不取決于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的大小，主要取決于它的財務(wù)狀況是不是健康，負債率是不是很高，調(diào)整的方向是不是正確�！睘轵炞C自己的觀點，幾天前潘石屹還特意將在港上市房企以及內(nèi)地A股房企的資產(chǎn)負債率拿出來對比。“
潘石屹解釋，“我不喜歡媒體常用的‘房地產(chǎn)會死掉多少家’或是‘面臨一場劫難’等字眼，我們是搞經(jīng)濟的，不是在打仗或是搞階級斗爭�！碑�(dāng)然，如果潘氏的觀點被行業(yè)重視或采納，即“房企的規(guī)模應(yīng)該調(diào)整到適當(dāng)水平，調(diào)整到與自己的能力和資金相匹配的水平”，那么像SOHO中國這樣不以土地儲備見長的公司仍然能夠后來居上，趕超甚至領(lǐng)跑同行。
專家定調(diào)房企面臨寒冬
建設(shè)部政策研究中心主任陳淮認為，一年四季輪回是客觀規(guī)律，地產(chǎn)市場中也有四季輪回，冬天肯定會來臨，沒有冬天也就無所謂夏天和春天。眼下這個冬天，將有助于樓市和股市回歸理性�！斑^去幾年對于房地產(chǎn)非常利好的積極因素現(xiàn)在都發(fā)生逆轉(zhuǎn)，這對短期內(nèi)的地產(chǎn)市場至少在2008年會帶來很大不確定性�！备呤⒓瘓F董事總經(jīng)理胡祖六也認同房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)下正面臨冬天的看法。
棕櫚泉控股有限公司董事局主席曾偉說，中國從新中國成立以來經(jīng)歷了八次宏觀調(diào)控，大家也學(xué)會在調(diào)控過程中怎么樣生存下去。隨著嬰兒潮的來臨，加上農(nóng)村的城市化的進程，中國經(jīng)濟始終在高位運行�！拔磥淼姆績r應(yīng)該在一個穩(wěn)定的基礎(chǔ)上尋求良性的發(fā)展，因為房價下跌可能會釀成更多問題。目前有50%的金融資產(chǎn)與房地產(chǎn)有關(guān)，如果資產(chǎn)價值下降的話，會對就業(yè)或其他社會經(jīng)濟發(fā)展造成新的問題。”曾偉認為。
對于行業(yè)即將發(fā)生的變局，萬科始自去年底啟動的降價風(fēng)暴無疑驗證了王石的前瞻性。一位參加博鰲論壇的河南地產(chǎn)業(yè)老板向記者解析，“王石的策略很聰明。去年上半年，萬科跟著大家一起買地爭當(dāng)?shù)赝�，但一�?月、10月，寧可違約也堅決不再當(dāng)?shù)赝�，之后他率先在北京、上海、珠三角等地大幅度降價，迫使同業(yè)跟進，否則市場份額將很快被搶食，萬科已做成全國乃至世界最大的住宅房企，毫無疑問它有這個實力，通過這一方式，它可以加速收編行業(yè)內(nèi)的中小房企，又可以與尾隨其后的幾個對手拉開距離�！�
“既然說冬天已經(jīng)到來了，難道春天還會遠嗎？”胡祖六的話意味深長。不過，在經(jīng)歷了2007年地產(chǎn)界集體瘋狂拿地囤地的非理性后，現(xiàn)在現(xiàn)金流與土地儲備對于房企來說，孰輕孰重，將面臨著前所未有的沖突與博弈，浸淫在2008年寒冬里的房企需要接受新一輪洗牌的考驗。(記者 黃夢真)
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