汶川地震,舉國哀慟。面對(duì)房屋倒塌無數(shù),市場分析四川當(dāng)?shù)卣芸赡軐⑻岣咴诮ǚ课莸目拐鸺?jí)別以及房屋結(jié)構(gòu)要求。同時(shí),分析預(yù)計(jì)災(zāi)后重建將推高建材價(jià)格。此外,面對(duì)巨災(zāi),市民的購房心理可能發(fā)生變化,短期推遲購房計(jì)劃。這些無疑將增加房企的成本和資金壓力。
不過,鑒于目前成本不是商品房銷售價(jià)格的決定性因素,穆迪、豐盛融資及眾房企都認(rèn)為,長期看,地震對(duì)房地產(chǎn)板塊沒有太大影響。災(zāi)后重建時(shí),地產(chǎn)商是否參與也尚不明朗,受訪地產(chǎn)商均稱尚無相關(guān)買地計(jì)劃。
短期在建及銷售項(xiàng)目延遲
雅居樂、萬科、富力、恒大等地產(chǎn)商在重慶、成都均擁有樓盤。不過,據(jù)了解,建筑基本沒有受損。不過,震災(zāi)發(fā)生后,在建工程多暫停施工,影響了在建計(jì)劃。與工期延誤相伴隨的,還可能有銷售計(jì)劃的延誤。宏源證券地產(chǎn)行業(yè)分析師楊國華分析,由于震災(zāi)帶來的心理沖擊,以及對(duì)房屋抗震質(zhì)量的擔(dān)心,市民可能會(huì)推遲購房計(jì)劃,從而影響銷售。
穆迪投資者服務(wù)公司對(duì)此表示認(rèn)同。不過,穆迪分析師KavenTsang認(rèn)為,盡管震災(zāi)可能造成在建或在售項(xiàng)目的進(jìn)程延遲,但這些短期的負(fù)面影響不足以改變這些房企的評(píng)級(jí)或發(fā)展前景。但是,穆迪認(rèn)為上述壓力不足為慮。因?yàn)槌啥己椭貞c的項(xiàng)目在大房企的銷售總額中占比不大。例如,在2008年中國海外發(fā)展、雅居樂、沿海綠色家園和中新地產(chǎn)控股已售金額里,成都、重慶的占比僅10%到15%.其它占比較大的公司,如有足夠資金流,也可應(yīng)付暫時(shí)的銷售難關(guān)。
政府或提高建筑要求
富力成都分公司副總經(jīng)理張瓊估計(jì),四川政府可能會(huì)在災(zāi)后對(duì)房屋結(jié)構(gòu)及抗震能力制訂更高標(biāo)準(zhǔn)的要求。因此,在建的項(xiàng)目可能需要重新設(shè)計(jì)施工,甚至建好的房子也可能推倒重建。這樣無疑會(huì)提高地產(chǎn)商的建筑成本。
另外,為解決地震中造成的部分開裂,也需要再投入。雅居樂副總裁劉華錫介紹,公司在川部分建筑的砌磚、柱子與墻身之間等開裂20余處,屬于小質(zhì)量問題,將隨后修繕。
同時(shí),穆迪分析認(rèn)為,災(zāi)后重建將直接推高四川周邊市場的建材價(jià)格。對(duì)此,宏源證券地產(chǎn)行業(yè)分析師楊國華認(rèn)為,這會(huì)進(jìn)一步增加房企成本壓力。不過,雅居樂副總裁稱四川并非獨(dú)立市場,建材的成本壓力并不大。
剛性需求釋放或是關(guān)鍵
盡管上述因素可能給房企帶來成本及現(xiàn)金壓力,從而影響房產(chǎn)股表現(xiàn),但宏源證券地產(chǎn)行業(yè)分析師楊國華認(rèn)為,長期來看,地震對(duì)房地產(chǎn)板塊影響并不大。因?yàn)槌杀静⒎悄壳暗禺a(chǎn)商銷售價(jià)格乃至盈利的決定性因素。而且,就目前來說,哪怕項(xiàng)目集中在重慶、成都等地區(qū)的房產(chǎn)股,也沒有受影響,如渝開發(fā),近日走勢(shì)都較平穩(wěn)。
楊國華分析,購房剛性需求能否有效釋放,才是影響房地產(chǎn)板塊乃至股市走向的關(guān)鍵。一方面,目前國家政策抑制投資性需求,并且預(yù)計(jì)將持續(xù);另一方面,目前房價(jià)對(duì)自住房需求者來說仍屬高位,市場觀望情緒濃厚。盡管地產(chǎn)商有資金壓力,但目前仍不肯轉(zhuǎn)變盈利模式。這樣,便形成了地產(chǎn)商與購房者之間的博弈。
他預(yù)計(jì),該博弈過程將持續(xù)較長時(shí)間,不會(huì)很快結(jié)束。盡管因通脹、熱錢等因素,投資性需求仍對(duì)房價(jià)上行構(gòu)成壓力。但房價(jià)的下行壓力更大。如果地產(chǎn)商順利調(diào)整盈利模式,購房剛性需求得以釋放,那么房產(chǎn)股會(huì)再度繁榮,從而帶動(dòng)股市的繁榮。否則相反。
對(duì)此,豐盛金融集團(tuán)董事黃國英持同樣看法。他預(yù)計(jì),不論H股還是A股,如果大盤跌,地產(chǎn)股會(huì)跌得更重;如果大盤漲,地產(chǎn)股會(huì)跟漲,但幅度不會(huì)很大。(記者 辛靈)
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