發(fā)表評論 地震，是人類無法預(yù)測的自然災(zāi)害之一。許多自然災(zāi)害，特別是等級高、強度大的自然災(zāi)害發(fā)生之后，常常會誘發(fā)出一連串的其他災(zāi)害接連發(fā)生，這種現(xiàn)象被稱為是“災(zāi)害鏈”。災(zāi)害鏈中最早發(fā)生并起作用的災(zāi)害稱為原生災(zāi)害；而由原生災(zāi)害所誘導(dǎo)出來的災(zāi)害則稱為“次生災(zāi)害”。
盡管從科學(xué)的角度，次生災(zāi)害與某一行業(yè)的發(fā)展趨勢沒有直接的因果關(guān)系，但不可否認(rèn)的是，此次四川汶川大地震的震波已經(jīng)跨越了自然現(xiàn)象，給整個中國房地產(chǎn)行業(yè)帶來了可能致命的沖擊。
在四川汶川大地震發(fā)生14天之后，鳳凰衛(wèi)視在節(jié)目里赫然發(fā)出了“汶川地震，震垮中國樓市”？的驚人質(zhì)問。這句質(zhì)問就像是捅破了一張窗戶紙，令一直以來隱藏在眾多業(yè)界人士心中的擔(dān)憂和不安曝光在所有人面前。
四川汶川大地震究竟會給原本就危機重重的中國房地產(chǎn)行業(yè)帶來怎樣的“次生災(zāi)害”？或許今天的這些話題最終會被證明僅僅只是猜想而已，但如同緊急疏散演習(xí)一樣，有預(yù)警、有準(zhǔn)備，中國房地產(chǎn)行業(yè)的未來才能更“抗震”。
“次生災(zāi)害”猜想一：震后災(zāi)區(qū)土地受“冷落”？
近年來，成都、重慶地區(qū)已經(jīng)成為了全國品牌開發(fā)商重點拿地的城市，尤其是這一次在地震中受災(zāi)較為嚴(yán)重的成都。據(jù)記者了解，就在地震發(fā)生的同一時刻，合生創(chuàng)展的高層們正在從成都前往都江堰視察項目的路上。而龍湖地產(chǎn)在地震后也迅速趕到成都和都江堰，了解項目和未開發(fā)土地的情況。
如果不是四川汶川大地震，包括成都在內(nèi)的川西眾多二線城市很可能還會像去年那樣，“地王”頻生。然而，正如中國社科院金融研究所研究員易憲容指出的，地震之后，成渝地區(qū)的房地產(chǎn)公司股價迅速下跌，一些全國性房地產(chǎn)公司股價也出現(xiàn)波動。在這樣的情況下，這些房地產(chǎn)企業(yè)手中持有的大量土地能否開發(fā)存在巨大疑問。而在其看來，這次四川汶川大地震很可能會使受災(zāi)區(qū)域幾年之內(nèi)不會出現(xiàn)商品化住房市場，包括外地房地產(chǎn)開發(fā)商、住房投資者都會逐漸退出，使土地和住房需求迅速出現(xiàn)雙降局面。
沒有了住房需求的支撐，開發(fā)商手中的土地何時收回投入自然也就面臨著極大的不確定性；甚至可以說，這樣的變故很可能會讓一部分在成渝地區(qū)拿地的開發(fā)商損失慘重。而對于那些尚未進入或正在準(zhǔn)備進入成渝地區(qū)的開發(fā)商來說，這樣的局面勢必會令其重新考慮拿地計劃，緩一步再說。
值得關(guān)注的是，今年以來，全國“拍地”形勢一片黯淡。據(jù)不完全統(tǒng)計，1-3月，全國“流拍”土地多達40余宗。而來自國土資源部5月初發(fā)布的最新數(shù)字則顯示，今年第一季度，中國主要城市地價漲幅明顯回落，部分城市甚至出現(xiàn)負(fù)增長和零增長；其中，成都的綜合地價水平的負(fù)增長率是0.57%。在此背景下，包括成都、重慶等地震受災(zāi)地區(qū)未來地塊“招拍掛”前景不容樂觀。
“次生災(zāi)害”猜想二：全國房價直降三成？
“在四川汶川大地震和宏觀調(diào)控的疊加效應(yīng)之下，全國房價下降幅度將在35%左右�！闭鸷蟛痪�，一篇發(fā)表在《南方都市報》上的文章立即引起了房地產(chǎn)業(yè)界的高度關(guān)注�！八拇ㄣ氪ù蟮卣饘⒊蔀榇驂悍績r的強音”、“地震拉長中國樓市低迷期”……諸如此類的言論開始不斷涌現(xiàn)。
一位網(wǎng)友在博客里這樣寫到，“這次地震對房地產(chǎn)的影響將從成都開始向全國蔓延。人們開始重新審視生活的意義：是為房子生存，還是因為有房子可以更好地生存！我們不能把房子作為一生的追求目標(biāo)，你會發(fā)現(xiàn)，在地震面前，這個追求已經(jīng)毫無意義”。
不可否認(rèn)，正如這位網(wǎng)友所想到的，四川汶川大地震將改變相當(dāng)一部分人的價值觀，從而使他們的置業(yè)觀發(fā)生變化。但更為重要的是，在全國樓市已經(jīng)持續(xù)低迷近半年，業(yè)界正翹首盼望回暖的關(guān)鍵時刻,四川汶川大地震顯然震碎了開發(fā)商們的美夢。據(jù)網(wǎng)上的一項調(diào)查顯示，地震發(fā)生后有85%的網(wǎng)友改變了原來的購房計劃。
樓市觀望氛圍因地震正在加重。無論是支持“震后房價要上漲”的網(wǎng)友，還是“震后房價會下跌”的網(wǎng)友，似乎都將選擇繼續(xù)觀望。而地震帶給樓市的影響究竟是否像一些專家所認(rèn)為的只是暫時性的，尚不得而知。但已經(jīng)有相當(dāng)一部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于全國樓市而言，地震的巨大負(fù)面影響(包括心理)將使部分購房者暫緩入市，從而使原本就低迷的市場更加下滑，全國房價盤整甚至下跌的可能性增大。而在高盛的研究報告中，更是明顯地指出，“中國房地產(chǎn)價格將從去年的平均水平回落15%至20%”。
“次生災(zāi)害”猜想三：房產(chǎn)險成淡市促銷新招？
四川汶川大地震造成了災(zāi)區(qū)眾多房屋倒塌和損壞，其中包括一些新建的商品房住宅。這些倒塌或損壞的商品房不僅讓購房者開始關(guān)注房屋的安全性和抗震能力，同時也讓購房者開始思考一個更現(xiàn)實的問題——如何給自己的房屋配上一把“尚方寶劍”，讓自己的財富在類似地震之類的重大災(zāi)害面前不受損失。
在此之下，房產(chǎn)險漸漸浮出水面，成為業(yè)界和購房者關(guān)注的新目標(biāo)。而有業(yè)內(nèi)人士更是認(rèn)為，四川汶川大地震給了開發(fā)商一個絕佳的促銷契機，如果將房產(chǎn)險作為一種購房優(yōu)惠使用到銷售中，相信會對成交量帶來一定的刺激。
而據(jù)記者了解，已經(jīng)有一些品牌地產(chǎn)企業(yè)開始醞釀“房產(chǎn)險促銷”策略，希望借此緩解長久以來不斷增強的銷售壓力。那么，房產(chǎn)險真的會產(chǎn)生開發(fā)商預(yù)想的魅力嗎？
事實上，目前購房者在買房時都會有一個房貸險。對于需要貸款的購房者來說，銀行都會建議購房者向保險公司購買房貸保險，以彌補房屋損失、人身傷亡發(fā)生后，因購房者無力還款導(dǎo)致銀行出現(xiàn)的風(fēng)險和損失。從實際意義上說，房貸險更多的還是在保護銀行的利益，對于購房者遭遇的損失卻沒有相應(yīng)的補償。
而另一個重點在于，根據(jù)我國保險業(yè)通行的《個人貸款抵押房屋保險條款》，由“地震或地震次生原因”所造成保險財產(chǎn)的損失，保險公司并不承擔(dān)賠償責(zé)任。這就意味著，在地震面前，房貸險也就失去了意義。
盡管發(fā)生像四川汶川大地震這樣的嚴(yán)重災(zāi)害是偶然事件，但其強大的破壞力已經(jīng)在購房者心中投下了陰影。因此，如果能在房貸險之外，給購房者提供相關(guān)保險產(chǎn)品，房產(chǎn)的吸引力無疑是被極大提升的。據(jù)悉，由于地震屬于巨災(zāi)型風(fēng)險，一般的財產(chǎn)險保險條款中均把該風(fēng)險列為除外責(zé)任。因此，保險公司一般把地震保險作為附加險產(chǎn)品進行開發(fā)。投保人只有在投保了普通財產(chǎn)險的同時額外投保地震保險，對于地震造成的財產(chǎn)損失才能由保險公司進行賠付。
對于企業(yè)或者投保人而言，投保附加險產(chǎn)品意味著企業(yè)的保險費用進一步提高。因此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在目前金融環(huán)境持續(xù)嚴(yán)峻，開發(fā)商資金鏈緊繃的情況下，即便有開發(fā)商開始“打”房產(chǎn)險促銷的主意，絕大多數(shù)也應(yīng)該是那些大企業(yè)或品牌企業(yè)。
“次生災(zāi)害”猜想四：“退房熱”震后引發(fā)小高潮？
自年初以來，全國房地產(chǎn)市場可謂潮涌不斷。轟轟烈烈的“降價潮”還未消減，熱熱鬧鬧的“退房潮”就緊跟而來，從珠三角的廣州、深圳，到長三角的上海、蘇州，再到環(huán)渤海的北京，退房成為比買房更積極的事。
記者在北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)上的期房退房公示里看到，竟然有整整95頁1421條退房信息掛在網(wǎng)上，其中不少項目的退房次數(shù)都超過了百次，個別甚至高達到480多次。
這一次，購房者的退房決心前所未有的堅定。面對低迷且混亂的樓市，購房者的信心日漸減弱，甚至寧愿犧牲數(shù)萬元支付違約金也要退房。有業(yè)內(nèi)人士將這場“退房潮”的誘因歸于去年執(zhí)行的第二套房貸政策，認(rèn)為正是在這一政策的引導(dǎo)下，購房者開始松動。據(jù)統(tǒng)計顯示，在去年“十一”期間，北京因新政策引發(fā)的退單率達到了8%。
萬科地產(chǎn)在去年年底大肆降價的行為以及今年央行的持續(xù)加息，則像是火上澆油，令“退房潮”一浪高過了一浪。事實上，目前“撐”不住的項目已經(jīng)越來越多，促銷降價已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場不爭的事實。而這樣的局勢，從不少開發(fā)商紛紛考慮“如何在降價后不讓已經(jīng)購房的業(yè)主找麻煩”中可見一斑。
自住型購房者不買賬、中小投資者也開始紛紛撤離，“退房潮”就這樣愈演愈烈。而這一次的四川汶川大地震或?qū)⒔o“退房潮”的繼續(xù)蔓延，產(chǎn)生推波助瀾的作用。畢竟，這更讓購房者看到了房地產(chǎn)市場的不確定性，面對地震帶給房地產(chǎn)行業(yè)的諸多負(fù)面影響，購房者“再等等看”的心理勢必會再度高漲。
“次生災(zāi)害”猜想五：拒買萬科房 老大地位不保？
四川汶川大地震后的抗震救災(zāi)工作造就了一批中國企業(yè)，同時也讓一批企業(yè)成為眾矢之的，萬科地產(chǎn)目前來看顯然屬于后者之列。應(yīng)該說，房地產(chǎn)行業(yè)在此次國難之時表現(xiàn)出來的社會責(zé)任感，讓國人對這個以往多和“暴利”、“無良”相聯(lián)系的行業(yè)大為改觀。
原本四川汶川大地震應(yīng)該成為萬科——這個中國房地產(chǎn)行業(yè)的“龍頭老大”繼續(xù)發(fā)揮老大風(fēng)范的時刻，但卻因為王石——萬科地產(chǎn)的領(lǐng)軍者某些不合時宜的話而形象大毀。
萬科“捐款門”事件爆發(fā)后，萬科地產(chǎn)的股價一路下滑，直至跌停。已經(jīng)有網(wǎng)友開始表示，不會去買萬科的房子。而一旦這樣的表態(tài)形成氣候，無疑對萬科來說是一次更致命的打擊。此前，萬科地產(chǎn)旗下項目全線降價，在刺激銷售的同時也帶來了退房麻煩。為了維護品牌形象，萬科也是采取了低調(diào)補償?shù)牟呗圆诺靡云较ⅰ?/p>
如今，簡單的補償顯然于事無補。種種跡象看來，盡管萬科已經(jīng)表示將在未來3-5年投入1億元無償用于災(zāi)后重建，卻并未換來大眾的諒解。而相信這樣的負(fù)面影響將在未來很長一段時間困擾著萬科地產(chǎn)，無論是在企業(yè)品牌，還是業(yè)務(wù)拓展上。
目前，萬科地產(chǎn)是中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)排名第一的地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)萬科今年的年報顯示，2007年公司實現(xiàn)營業(yè)收入為355.3億元，凈利潤48.4億元，分別同比增長98.3%和110.8%。這樣傲人的業(yè)績是否能再次出現(xiàn)在2008年的年報里已經(jīng)不得而知。而在萬科地產(chǎn)經(jīng)歷企業(yè)形象重創(chuàng)后，包括中海地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、保利地產(chǎn)這些位列中國百強企業(yè)前列的房地產(chǎn)公司，趕超萬科、成為新一任“龍頭老大”的可能性將大大提高。畢竟，在強者與強者的競爭中，一旦出現(xiàn)失誤，“第一”就會拱手讓人。(記者 仰靜)
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