處于調(diào)控和調(diào)整之中的房地產(chǎn)市場,正在面臨“滯脹”的壓力。一些專家指出,奧運會后,房地產(chǎn)業(yè)面臨的調(diào)整壓力加大,景氣回落、銷售持續(xù)低迷以及開發(fā)商資金鏈繃緊將使高企的房價逐漸“回歸理性”。與此同時,土地、鋼材等價格大幅上漲,壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間,今后地產(chǎn)商的業(yè)績增長也將明顯趨緩。
地產(chǎn)商資金鏈緊繃
受信貸緊縮和銷售低迷的影響,今年以來,大多數(shù)房地產(chǎn)公司資金鏈持續(xù)繃緊。截至8月23日,55家房地產(chǎn)上市公司公布的半年報顯示,行業(yè)整體經(jīng)營性現(xiàn)金流不容樂觀。市場人士指出,這將對房價產(chǎn)生下行壓力。
Wind資訊的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,上半年,55家房地產(chǎn)公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額合計為-255.2億元,同比下降477.24%。55家公司中,41家經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù),42家經(jīng)營性現(xiàn)金流同比下降。
以保利地產(chǎn)(600048)為例,報告期末,該公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-64.48億元,與去年同期相比下降1068.7%,每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額也從去年的-0.50元下降至-2.63元,下降幅度達(dá)到426%。公司持有的貨幣資金也由年初的46.26億元下降至36.18億元。
長城證券研究員劉昆分析,房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流的負(fù)值越來越大,主要是由于購置土地等“擴張性”支出大幅增加,房屋產(chǎn)品銷售的速度沒有跟上。開發(fā)商去年普遍高價拍得土地,今年將集中支付地價款。
東方證券研究員薛和斌估算,2007年房地產(chǎn)公司約110億元的未付地價中約有90億元需在2008年支付,今年上半年房地產(chǎn)公司支付了超過80億元的地價款。
與經(jīng)營性現(xiàn)金流大幅下降形成對照,房地產(chǎn)公司的存貨大幅上升。Wind數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,55家房地產(chǎn)上市公司“積壓”的存貨達(dá)3128.91億元,比去年同期增加1446.38億元,增幅達(dá)86%。
天相投顧研究員石磊指出,一方面,今年1-7月房地產(chǎn)投資同比增長超過33%,同時銷售面積下降10.8%。房價居高不下和市場走勢不明是銷售量無法提升的關(guān)鍵。面對越來越緊的資金鏈,下調(diào)房價、回籠資金已經(jīng)成為房地產(chǎn)商的必然選擇。
行業(yè)增長將放緩
業(yè)內(nèi)專家指出,房地產(chǎn)景氣持續(xù)回落,行業(yè)增長率將下滑。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,7月份,“國房景氣指數(shù)”為102.36,比6月份回落0.72點,自去年12月以來第8個月連續(xù)出現(xiàn)環(huán)比回落,也是自2005年6月以來第二次出現(xiàn)同比下降。
Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計,今年上半年,已公布半年報的55家房地產(chǎn)上市公司合計實現(xiàn)營業(yè)收入582.55億元,比去年同期增長37.96%;實現(xiàn)營業(yè)利潤130.24億元,同比增長44.46%;實現(xiàn)凈利潤99.4億元,同比增長49.4%。這與2007年房地產(chǎn)行業(yè)80%以上的業(yè)績增速相比已經(jīng)明顯放緩。
業(yè)內(nèi)專家指出,景氣回落、增長放緩,最直接的原因是房地產(chǎn)市場銷售持續(xù)低迷。今年上半年,11個重點城市成交量占去年同期比重為55%;全國商品房累計銷售面積25892.63萬平方米,同比減少7.21%,與去年同期21.45%的增速相比明顯下降。房產(chǎn)貸款增幅也連續(xù)回落。央行報告稱,2008年上半年,房地產(chǎn)貸款增加3988.4億元,同比少增1706.6億元。其中,開發(fā)貸款和購房貸款分別增加1834.3億元和2154億元,同比分別少增684.3億元和1022.3億元。
在這種背景下,今年地產(chǎn)商普遍放慢了擴張的腳步。萬科A(000002)半年報顯示,為了避免因市場原因造成公司產(chǎn)生新的產(chǎn)品庫存,公司將對下半年的開工和竣工計劃進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整,調(diào)整后的全年開工計劃為683萬平方米,竣工計劃為586萬平方米,較原計劃分別下降了19%和15%。金地集團(tuán)(600383)半年報則顯示,今年上半年公司開工面積約110萬平方米,竣工面積約20萬平方米,分別只完成了年度計劃的42.1%和10.75%。國都證券行業(yè)研究員鄒文軍指出,竣工面積增速下降將直接降低上市公司今明兩年業(yè)績的增速,新開工面積將減少2009年公司商品住宅的供給量,導(dǎo)致公司未來業(yè)績增速趨緩。
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