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市場(chǎng)走勢(shì)受高度關(guān)注 樓市調(diào)整相關(guān)效應(yīng)逐漸浮現(xiàn)

2008年09月26日 09:01 來(lái)源:京華時(shí)報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  樓市調(diào)整仍在繼續(xù),因樓市近一年持續(xù)調(diào)整所引發(fā)的系列后果,正在陸續(xù)呈現(xiàn),根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),最近與房地產(chǎn)相關(guān)的各項(xiàng)財(cái)政收入、稅收均急轉(zhuǎn)直下。

  針對(duì)有繼續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)的樓市,諸多市場(chǎng)人士紛紛高度重視近期的價(jià)格走向,以期望在樓市出現(xiàn)方向性抉擇前,迅速出手。

  相關(guān)稅收增速大幅回落

  多位市場(chǎng)人士近日在接受記者采訪時(shí)表示,樓市調(diào)整所帶來(lái)的后果,近期已經(jīng)開(kāi)始全面呈現(xiàn),根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),最近與房地產(chǎn)相關(guān)的各項(xiàng)財(cái)政收入、稅收均急轉(zhuǎn)直下。

  有人士向記者提供了財(cái)政部《8月份稅收收入情況分析》,該分析顯示,因受房地產(chǎn)交易下滑的影響,營(yíng)業(yè)稅、房屋轉(zhuǎn)讓所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅和耕地占用稅等增速均出現(xiàn)大幅回落。

  該分析顯示,8月份營(yíng)業(yè)稅、進(jìn)口環(huán)節(jié)稅、個(gè)人所得稅等主要稅種增速全面回落。營(yíng)業(yè)稅的稅基是交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、服務(wù)業(yè)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)等9個(gè)行業(yè)取得的營(yíng)業(yè)收入。

  該分析指出,營(yíng)業(yè)稅增速大幅回落的主要原因,一是不斷緊縮的貨幣政策和居民對(duì)房?jī)r(jià)走低的預(yù)期,使房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入嚴(yán)重低迷,商品房成交量急劇萎縮。今年7月份全國(guó)商品房銷售面積同比下降32.49%,銷售均價(jià)漲幅和6月相比回落0.34個(gè)百分點(diǎn),商品房銷售額與去年同期相比下降30.03%,由此造成房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入的大幅下降和建筑安裝業(yè)營(yíng)業(yè)收入增速的大幅回落,分別比同期回落了73.7和14.1個(gè)百分點(diǎn)。二是隨著股指節(jié)節(jié)下挫、經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩以及大小非減持壓力預(yù)期,8月份滬深兩市股票基金權(quán)證成交額急劇下滑,使得與之高度相關(guān)的證券業(yè)營(yíng)業(yè)收入同比大幅下降76%,環(huán)比下降43.7%。

  該分析還稱,7月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.0%,比去年同期回落了0.5個(gè)百分點(diǎn);1-7月,全國(guó)商品房銷售面積同比下降10.8%,比去年同期回落了近40個(gè)百分點(diǎn)。再加上去年成交價(jià)格高企造成同期基數(shù)較大,使得房屋轉(zhuǎn)讓所得稅收入大幅回落635.2個(gè)百分點(diǎn)。

  8月份,與土地相關(guān)的城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅和耕地占用稅等3個(gè)稅種的收入總計(jì)為83.02億元,同比增長(zhǎng) 41.6%,比去年同期的增速回落了32.1個(gè)百分點(diǎn),比今年1-7月份的累積增速回落58個(gè)百分點(diǎn)。3個(gè)稅種占稅收總收入的比重為2.3%。土地增值稅增速回落,一是受今年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易低迷,特別是二手房交易量萎縮的影響。二是受2007年基數(shù)較大的影響。2007年,稅收征管部門普遍加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作,并將土地增值稅的預(yù)征率提高了一個(gè)百分點(diǎn),再加上去年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易異;钴S,土地增值稅的基數(shù)比較高,因而與去年同期相比,今年8月份土地增值稅增速明顯回落。

  土地財(cái)政收入開(kāi)始劇減

  據(jù)國(guó)土資源部下屬全國(guó)地價(jià)監(jiān)測(cè)中心的統(tǒng)計(jì),今年上半年,全國(guó)流標(biāo)、流拍的土地達(dá)到出讓總數(shù)的10%。截至今年4月底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,自去年10月后的半年內(nèi),全國(guó)范圍內(nèi)的土地流拍數(shù)量不過(guò)40幅。而之后的5個(gè)月間,全國(guó)各城市的土地流拍數(shù)量呈激增態(tài)勢(shì)。20個(gè)大中城市至今已有超過(guò)120幅土地流拍、流標(biāo)或未成交。然而,蔓延全國(guó)的已遠(yuǎn)不止于土地市場(chǎng)的低迷,一些地方政府的土地財(cái)政收入也開(kāi)始劇減。

  有數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,廣州土地出讓金僅相當(dāng)于去年的1/4;上海的土地出讓金約為57億元,去年則為608億元;重慶今年上半年各類土地出讓金總計(jì)約為82億元,2007年約為370億元。

  偉業(yè)顧問(wèn)的數(shù)據(jù)顯示,北京市2007年土地出讓金約達(dá)438億元。2007年北京地方財(cái)政收入則為1492.6億元。土地出讓金占財(cái)政收入的29.3%。

  有市場(chǎng)人士對(duì)記者表示,此前,國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心一份研究資料顯示,土地出讓金約占地方財(cái)政收入的60%。而今年又是土地出讓金納入財(cái)政預(yù)算內(nèi)的第一年,地方政府對(duì)此將更為敏感。

  市場(chǎng)走勢(shì)受到高度關(guān)注

  近期的市場(chǎng)走勢(shì),正在受到眾多市場(chǎng)參與者的高度關(guān)注,大量的參與者都期望在樓市出現(xiàn)方向性抉擇前,能迅速出手。

  美國(guó)眾達(dá)律師事務(wù)所合伙人艾浩利在接受記者采訪時(shí)表示,美國(guó)眾達(dá)律師事務(wù)所為國(guó)際上最大的律師事務(wù)所之一,其客戶中有超過(guò)250家企業(yè)為財(cái)富500強(qiáng)。該“律所”代表了很多國(guó)外發(fā)展商、基金在華進(jìn)行房地產(chǎn)投資,從其了解的客戶情況看,部分客戶認(rèn)為北京樓市正在呈現(xiàn)出不穩(wěn)定狀態(tài),預(yù)計(jì)北京住宅市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)一定的調(diào)整。

  艾浩利表示,一些投資銀行類的客戶因?yàn)槭艿矫绹?guó)次貸的影響,已經(jīng)開(kāi)始撤出部分資金,但主流客戶主要投資在商業(yè)地產(chǎn)范圍,暫時(shí)還在觀察市場(chǎng)走向,這些主流客戶的心態(tài)還是很平穩(wěn)的,會(huì)繼續(xù)看好北京商業(yè)地產(chǎn)的前景。但北京,乃至全國(guó)一些城市的住宅價(jià)格還是比較高的,有可能會(huì)持續(xù)調(diào)整,北京住宅價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)15%左右幅度的調(diào)整。一些小的房地產(chǎn)壓力將繼續(xù)增大,整個(gè)市場(chǎng)的并購(gòu)活動(dòng)將繼續(xù)增多,事實(shí)上今年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的并購(gòu)案例已經(jīng)比去年增加了50%左右。

  萬(wàn)科總裁郁亮近日在媒體見(jiàn)面會(huì)上則表示,萬(wàn)科最關(guān)注周轉(zhuǎn)率問(wèn)題,對(duì)于地產(chǎn)公司而言,土地既是原材料也是存貨。但是萬(wàn)科真正更為關(guān)注的是死存貨,死存貨是指6到12個(gè)月賣不出去的房子。很多在建工程也是存貨,F(xiàn)房也有一個(gè)正常的銷售期,12個(gè)月以上的現(xiàn)房庫(kù)存叫真正的存貨。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō),萬(wàn)科的存貨每年都在下降,希望今年也能維持這個(gè)態(tài)勢(shì),但是今年壓力會(huì)比較大。(記者 肖賓)

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