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    2008年11月23日，北京市自11月24日起，對(duì)享受優(yōu)惠政策的住房平均交易價(jià)格作出調(diào)整。據(jù)介紹，根據(jù)建設(shè)部門正式印發(fā)的《北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格的通知》，今后，北京市三環(huán)以內(nèi)每套總價(jià)215萬元人民幣、三環(huán)至四環(huán)之間每套175萬元人民幣、四環(huán)至五環(huán)之間每套165萬元人民幣、五環(huán)以外每套100萬元人民幣以下的住房交易時(shí)均可享受優(yōu)惠政策。 中新社發(fā) 樊甲山 攝

　　在中央政府房地產(chǎn)救市政策公布一個(gè)月后，北京市終于出臺(tái)了地方的救市政策。

　　近日，由北京市建委等11個(gè)相關(guān)政府部門聯(lián)手出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)北京市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，其中，除了重申此前已有的住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含1.0)以上；單套建筑面積在140平方米(含140平方米)以下；實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格1.2倍以下規(guī)定，另將享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格調(diào)整為：北京市三環(huán)以內(nèi)每套總價(jià)215萬元人民幣、三環(huán)至四環(huán)之間每套175萬元人民幣、四環(huán)至五環(huán)之間每套165萬元人民幣、五環(huán)以外每套100萬元人民幣。

　　該《意見》的出臺(tái)，使北京市此前政策中很多曾被認(rèn)定為“非普通住宅”的轉(zhuǎn)而變?yōu)椤捌胀ㄗ≌�”，從而在住房交易環(huán)節(jié)享受到一系列的稅收、貸款優(yōu)惠，降低了首付和貸款利率，減少了購房者成本。

　　新政策一推出，各房產(chǎn)顧問公司都在算比較賬。

　　我愛我家以一套二環(huán)以內(nèi)，面積138平方米，總價(jià)200萬，房產(chǎn)證核發(fā)滿5年，當(dāng)初購買價(jià)為100萬的二手房買賣為例。得出：11月24日前，被認(rèn)定為“非普通住宅”與11月24日后，被認(rèn)定為“普通住宅”相比較，營業(yè)稅、契稅、首付(假設(shè)貸款評(píng)估價(jià)也為200萬)和利息幾項(xiàng)相加可以減少至少285000余元。

　　中原地產(chǎn)三級(jí)市場部以一套120平方米，單價(jià)15000元／平方米，三環(huán)至四環(huán)3年內(nèi)房屋，總價(jià)為180萬元的商品住房為例，得出：普宅標(biāo)準(zhǔn)放寬后，該房屋交易稅費(fèi)加利息將可節(jié)省314223.42元。

　　房地產(chǎn)界普遍認(rèn)為，11部門聯(lián)手出臺(tái)政策，其惠及范圍和力度都比較大，覆蓋了各類居民住房需求，對(duì)低收入群體，還有保障性住房的優(yōu)惠，對(duì)于中高收入群體來說，通過一系列降息、減稅、降首付等方式相對(duì)降低了購房門檻。這有利于提升房產(chǎn)交易量，恢復(fù)市場景氣度。

　　最近一段時(shí)間，北京市房地產(chǎn)市場政策暖風(fēng)頻吹。除上述北京市11個(gè)部門發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》外，此前，北京市已宣布將公積金貸款上限從60萬元提高到80萬元，仍然是全國公積金貸款限額最高的城市；北京市副市長陳剛11月20日在市十三屆人大常委會(huì)召開第七次會(huì)議作報(bào)告時(shí)指出，政府將收購盤活部分商品房轉(zhuǎn)化為政策房。據(jù)悉，北京市相關(guān)部門調(diào)整房地產(chǎn)消費(fèi)政策的措施還將陸續(xù)出臺(tái)。

　　從21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上百個(gè)門店監(jiān)測的數(shù)字來看，11月以來，北京市新售商品房和二手房市場的成交量環(huán)比已有所放大，咨詢量更是顯著增加，其中部分是因?yàn)檎�策�?shí)施起點(diǎn)是從11月開始，但部分原因是受政策暖風(fēng)的影響，部分剛性需求被低推盤價(jià)格吸引后入市拉動(dòng)的結(jié)果。

　　然而，盡管政策暖風(fēng)頻吹，房地產(chǎn)業(yè)界似乎并不樂觀。北京中原三級(jí)市場研究部認(rèn)為，普宅標(biāo)準(zhǔn)放寬是利好，但在目前嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢下，部分中小企業(yè)倒閉，失業(yè)人群增多，消費(fèi)者對(duì)未來收入預(yù)期降低，購房意愿顯著下降。而對(duì)于自住需求者來說，雖然堪稱強(qiáng)勁需求，但目前觀望態(tài)勢仍在加劇，撬開觀望豁口仍需“猛藥”熏如取消外國企業(yè)和個(gè)人購房限制、放寬改善型住房消費(fèi)者入市標(biāo)準(zhǔn)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)為，北京市在激活二手房市場交易方面的政策措施可以邁步更大些，比如取消普通住房轉(zhuǎn)讓中的營業(yè)稅，或至少是將轉(zhuǎn)讓年限縮短至兩年以內(nèi)。

　　雖然政府的救市政策，著力點(diǎn)是要重振居民的住房消費(fèi)信心，同時(shí)也保持住房投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的帶動(dòng)作用，但目前，房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)今后尤其是2009年房地產(chǎn)市場仍頗為擔(dān)憂，其中主要是保障性住房對(duì)市場的沖擊。

　　北京市建委負(fù)責(zé)人近日稱，2008年要落實(shí)800萬平方米政策性住房，即保障性住房和限價(jià)房等建設(shè)任務(wù)，2009年計(jì)劃新開工政策性住房850萬平方米。根據(jù)《北京市2009年住房建設(shè)計(jì)劃》，2009年計(jì)劃新建住房2830萬平方米。其中，新建廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房、政策性租賃住房850萬平方米，其他政策性住房380萬平方米，商品住房1600萬平方米。即政策性住房與商品住房比為1230萬平方米：1600萬平方米，政策性住房占新建住房的比例達(dá)43%。

　　專家分析，從公布的數(shù)字來看，2009年政策性住房的建設(shè)規(guī)模巨大，其占北京市商品房總量的比例之高，為近10年罕見。這充分顯示了政府部門重視民生、加大保障性住房建設(shè)力度的決心。顯然，隨著大量保障性住房的上市，北京房價(jià)新一輪下跌不可避免。那些與限價(jià)房相比沒有太大優(yōu)勢的普通商品房將首當(dāng)其沖。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇認(rèn)為，政策性住房規(guī)模加大，固然分流了購房者的市場份額，但同時(shí)商品住房的供應(yīng)量也大為減少，這將有助于消化商品房存量，并對(duì)房價(jià)尤其是中高端商品房價(jià)格起到平衡、穩(wěn)定作用。不過，有關(guān)部門如果能對(duì)住房市場結(jié)構(gòu)新的構(gòu)成比例，尤其是政策性住房規(guī)模速度加以相關(guān)解釋說明，相信更能起到穩(wěn)定市場、提振信心的作用。(記者陸昀)