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　　分散的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、瀕臨死亡的中小型公司、實(shí)力雄厚但份額非常低的行業(yè)巨頭，這三個(gè)因素碰到一起，你覺得會(huì)發(fā)生什么樣的化學(xué)反應(yīng)？對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，以上三個(gè)條件全部具備，未來并購(gòu)的想象空間非常大。

　　“等到行業(yè)冷到不能再冷的時(shí)候，那些大公司就以極低的價(jià)格去并購(gòu)行將倒閉的小公司，他們買了現(xiàn)房或者在建項(xiàng)目之后加一點(diǎn)價(jià)快速甩賣，其中的利潤(rùn)會(huì)很豐厚。”一位在市場(chǎng)浸淫十?dāng)?shù)年的私募基金經(jīng)理做出了這樣的判斷。

　　　風(fēng)聲驟轉(zhuǎn)

　　中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前企業(yè)眾多，規(guī)模偏小，產(chǎn)業(yè)集中度低，資金規(guī)模不足，客觀上要求企業(yè)之間進(jìn)行并購(gòu)重組實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。房地產(chǎn)企業(yè)的平均規(guī)模很小，自有資金比例過低，行業(yè)集中度很分散。

　　前幾年，地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)主要表現(xiàn)在一些實(shí)力雄厚的開發(fā)商為了拿地或是擴(kuò)張，突破了以往單獨(dú)操作項(xiàng)目的傳統(tǒng)，而是采用強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合或是參股、收購(gòu)的方式，來促進(jìn)自身發(fā)展。換句話說，這是“有錢大家賺”。典型的案例是萬科通過吞并南都而強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入浙江市場(chǎng)。

　　行業(yè)龍頭萬科今年中期的市場(chǎng)占有率也僅達(dá)到2.7%。而在美國(guó)，最大的房地產(chǎn)開發(fā)商市場(chǎng)占有率為4.5%，美國(guó)前十強(qiáng)的市場(chǎng)占有率為27%。

　　不過，寒風(fēng)肆虐的2008年，房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)出現(xiàn)了新的風(fēng)向。

　　一方面，手中有土地資源而缺少開發(fā)資金成本的中小房地產(chǎn)企業(yè)要想保證土地不被收回只有盡快將手中的土地投入市場(chǎng)開發(fā)；信貸政策的收緊也使中小企業(yè)因資金緊張而選擇退出或?qū)�現(xiàn)有項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)。

　　另一方面，資金實(shí)力雄厚的大房地產(chǎn)企業(yè)為了謀求自身的健康發(fā)展會(huì)不失時(shí)機(jī)地收購(gòu)兼并那些中小企業(yè)以及優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)自身規(guī)模的不斷擴(kuò)張。而且，在地產(chǎn)“熊市”的時(shí)期，并購(gòu)的成本遠(yuǎn)較“牛市”來的低廉。

　　換句話說，房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)將不再是共贏格局，而是“馬太效應(yīng)”。

　　　　產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)牛市隱現(xiàn)

　　我們可以從產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)管窺一二。今年以來，在股市樓市熱情已冷卻的當(dāng)前，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)卻出現(xiàn)了“牛市”的味道。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年9月以來通過京、津、滬、渝四大產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)60余個(gè)。據(jù)上海聯(lián)交所信息，今年至今通過上海產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)融資項(xiàng)目達(dá)152宗，成交金額151.75億元，同比增長(zhǎng)67.85%。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)是否會(huì)出現(xiàn)并購(gòu)大潮，一是看是否出現(xiàn)典型的并購(gòu)案例，二是看是否會(huì)出現(xiàn)中小房地產(chǎn)企業(yè)的大規(guī)模倒閉�！眹�(guó)信證券的研究員區(qū)瑞明表示。

　　前者意味著地產(chǎn)龍頭已經(jīng)從此輪的房產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重萎縮中緩了口氣。而后者是大公司以超級(jí)低廉的成本進(jìn)行并購(gòu)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。這實(shí)際上要看房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的深刻變化。

　　國(guó)際知名專業(yè)房地產(chǎn)顧問公司威格斯的亞太區(qū)資深經(jīng)理人KENNY表示，香港在20世紀(jì)60年代有數(shù)千家房地產(chǎn)開發(fā)商，至今只剩下數(shù)十家，成為一個(gè)寡頭壟斷的市場(chǎng)局面。相信內(nèi)地規(guī)模較小、能力較弱的開發(fā)商會(huì)陸續(xù)被市場(chǎng)淘汰，但內(nèi)地中小型房企都擁有一定的土地儲(chǔ)備，只欠缺開發(fā)資金，所以它們會(huì)成為大型房企或外資的收購(gòu)對(duì)象，一輪房企的并購(gòu)潮在未來很有可能發(fā)生。

　　　　龍頭公司主導(dǎo)

　　如果行業(yè)并購(gòu)暗潮涌起，那么誰會(huì)是背后最大的推手？答案無疑是龍頭公司。

　　目前已經(jīng)有了一些端倪，12月23日晚，金融街(000402.SZ)發(fā)布公告稱，該公司以347.4869萬元，參與了金昊公司持有的德勝公司1%股權(quán)的掛牌出讓，目前已簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議。股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，加上之前收購(gòu)的99%股權(quán)，金融街將持有德勝公司100%股權(quán)，此舉共花3.47億元。北京德勝投資公司的開發(fā)項(xiàng)目主要位于德勝門附近，金融街主要為獲其旗下地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　綜合業(yè)界的觀點(diǎn)，我們大致可以得出這樣的結(jié)論：那些手握重金、自身經(jīng)營(yíng)良好、股東支持力度強(qiáng)、并購(gòu)之后可以憑借品牌優(yōu)勢(shì)快速銷售的公司，將成為可能存在的并購(gòu)大潮之中的狂歡者。

　　這已經(jīng)是金融街自9月以來的第三次收購(gòu)，其在12月中收購(gòu)了美晟國(guó)際廣場(chǎng)、9月底收購(gòu)復(fù)興門項(xiàng)目、10月底拿石景山衙門口地塊，共支出46億多元。

　　資金實(shí)力是支持其大舉并購(gòu)的基礎(chǔ)，金融街三季度末持有現(xiàn)金89.2億元，占總資產(chǎn)的33.3%；有息負(fù)債76.3億元，帶息負(fù)債率20%，現(xiàn)金流狀況遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于行業(yè)平均水平。

　　“像萬科、保利這樣的龍頭大企業(yè)、大公司，經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的積累，最有實(shí)力和最有動(dòng)力進(jìn)行并購(gòu)，并購(gòu)也符合公司長(zhǎng)期的發(fā)展戰(zhàn)略�！眳^(qū)瑞明告訴記者。

　　國(guó)家政策也是推動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)整合的動(dòng)力之一，具有政府背景的公司在行業(yè)整合中具有優(yōu)勢(shì)。早在2004年，國(guó)資委下發(fā)《關(guān)于中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)重組有關(guān)事項(xiàng)的通報(bào)》，中房集團(tuán)、保利集團(tuán)等14家房企相繼被國(guó)資委圈定為“房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)”的央企，具備重組其他非地產(chǎn)主業(yè)央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)的權(quán)利。

　　“2009年國(guó)資委將加快對(duì)央企的重組，公司面臨重組國(guó)資委下屬其他央企房地產(chǎn)資產(chǎn)的巨大機(jī)會(huì)�！便y河證券分析師丁文表示。(作者：徐清)