繼12月21日國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》后,12月27日上海市出臺了《關(guān)于貫徹國務(wù)院辦公廳文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見》,又稱上海房市“新8條”。
對房市全國性的“救市”大幕拉開了。
上!熬仁小北容^全面
可以說上海市相應(yīng)政府部門反應(yīng)極為迅速,充分體現(xiàn)了中國從上到下對房地產(chǎn)市場急切的“救市”態(tài)度,因?yàn)楫?dāng)前全國大江南北,房地產(chǎn)市場都極度低迷。房市不得不救,它不僅關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景,更關(guān)乎整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)的未來。因而,中央政府一改對房地產(chǎn)行業(yè)緊縮的調(diào)控政策,在今年10月23日之后陸續(xù)出臺了一系列力度空前的“救市”政策。
上海的“救市”政策也是比較全面的,基本思路是沿著國務(wù)院辦公廳早些的意見來推的:既有保障性住房建設(shè)的政策,也有降低二手房流轉(zhuǎn)成本的政策,也有商品房建設(shè)的金融政策等不一而足。
上海雖然位列房市的第一線城市,但這次樓市大調(diào)整也未能幸免:從下半年開始上海房市就開始進(jìn)入深幅調(diào)整,目前成交量略有回暖。相信后期仍會有不少省市出臺相應(yīng)的地方“救市”政策為樓市打氣。
可以說,上海是中國最富裕的城市之一,當(dāng)前仍然需要政府出重手相助,為何?很明顯,房價(jià)已經(jīng)高得離譜。
開發(fā)商“經(jīng)商能力”不敢恭維
一方面政府是出臺各種政策救房市,如則降低首付款比例、降低購房利率、降低二手房交易成本、通過言論及降稅改變市場預(yù)期等。
但另一方面,上海卻表示要“積極爭取本市住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于本市經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)的試點(diǎn),增加保障性住房供給”。
二相對比,可以看出房市的尷尬和房價(jià)之高的怪狀。一般情況下,房市成交低迷、房價(jià)下跌說明供給比較充分而需求有限,此時(shí)不宜繼續(xù)增加供應(yīng)。但地方政府無耐,還得為了保障民生,繼續(xù)增加保障性住房的供應(yīng)。
另據(jù)媒體報(bào)道,從今年上半年起,上海市政府就收購了很多1萬——2萬元/平方米的樓盤作為動遷房用,而原先那些動遷房改成了經(jīng)濟(jì)適用房賣。理由是如果不這樣,上海今年的成交數(shù)據(jù)可能比北京還要難看。
難看歸難看,但作為逐利的開發(fā)商而言,走到這步田地,需要中央政府和地方政府雙重出手,其“經(jīng)商能力”實(shí)在是不敢恭維,整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)幾乎是集體掉入高房價(jià)的陷阱。
當(dāng)然,現(xiàn)在房市的低迷和信心喪失,原因很多,但這一段歷史是值得開發(fā)商和消費(fèi)者反思的。對于開發(fā)商而言,反思倒在其次,如何自救才是上上之策。
開發(fā)商切莫生“政策依賴癥”
現(xiàn)在,房地產(chǎn)開發(fā)商最須警惕的是千萬不要把所有的希望寄托在政府“救市”的政策上,因?yàn)檎恼呤菍φ麄(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言的,是普遍適用的,并不是針對某個(gè)企業(yè)具體的問題而設(shè)計(jì)出來的。
從歷史長河中,我們可以看到,盡管政府在現(xiàn)代國民經(jīng)濟(jì)中起著越來越重要的作用,但它的作用也是順著市場規(guī)律來起作用的。政府不可能逆轉(zhuǎn)整個(gè)市場,除非涉及宏觀經(jīng)濟(jì)中的諸多要素同時(shí)發(fā)生重大變化。而這一點(diǎn)在目前世界經(jīng)濟(jì)都有較大不確定性的大背景下,是不可能發(fā)生的。政府只能助長或平滑經(jīng)濟(jì)的波動,但它不可能“操縱”經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的大趨勢。
此外,政府的政策是有滯后效應(yīng)的。政府出臺的這些政策有些是并不能立桿見影的,是需要時(shí)間來“發(fā)酵”起作用的,消費(fèi)者的信心也是需要時(shí)間來恢復(fù)的。
目前來看,政府能出的“重拳”政策都已經(jīng)立體性的出臺了,政府的讓利活動幾乎已經(jīng)全部到位。下一步就看開發(fā)商如何“讓利”了,切莫沾沾自喜滋生“政策依賴癥”。
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