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他山之石:美國(guó)政府和私人之間的土地買賣怎么做
2007年05月17日 09:11 來源:中國(guó)證券報(bào)

  美國(guó)是一個(gè)土地私有制的國(guó)家,原來的概念是在“自己的”土地上,干什么都可以。

  在歷史上,美國(guó)的環(huán)境保護(hù)概念并不強(qiáng),原因很簡(jiǎn)單,就是憑直觀和直覺,這里相對(duì)地廣人稀,國(guó)土面積和中國(guó)相近,人口只有中國(guó)的一個(gè)零頭,森林覆蓋的面積大,因此,沒有日本那樣明顯過度開發(fā)之后的緊迫感。

  1904年3月14日,西奧多·羅斯?偨y(tǒng)在佛羅里達(dá)設(shè)立第一個(gè)國(guó)家鳥類保護(hù)區(qū),也是野生動(dòng)物庇護(hù)系統(tǒng)的雛形。

  1905年,他敦促國(guó)會(huì)成立美國(guó)林業(yè)服務(wù)局,管理國(guó)有森林土地。羅斯福設(shè)立的國(guó)家公園和自然保護(hù)區(qū)面積比其所有前任所設(shè)總和還多,共1.94億英畝?梢哉f是美國(guó)人對(duì)環(huán)境保護(hù)的最初認(rèn)識(shí)。

  真正開始重視,還是上世紀(jì)60年代的事情,主要是化學(xué)工業(yè)的發(fā)展,帶來了大家對(duì)化學(xué)污染的警覺。逐漸開始了各種與環(huán)境有關(guān)的立法,在自己的私人土地上,也有了許多不可以做的事情,例如一些受到保護(hù)的動(dòng)物不能隨意殺死,受保護(hù)植物也不能隨意傷害,開發(fā)商不可以隨意填充濕地蓋房。政府也不斷因環(huán)保目的購(gòu)地。

  最近,就有這樣一個(gè)政府收購(gòu)案在我們附近發(fā)生。鄰州南卡羅來納有一座著名的煙囪山,是一塊占地996英畝的私產(chǎn),擁有這塊土地的摩爾斯家族在1902年買下,已經(jīng)擁有它105年了。百年經(jīng)營(yíng)下來,成為一個(gè)每年接納20萬游客的公園。

  由政府建立保護(hù)區(qū),不論從資金和其他方面來看,更為合理。州政府開始商量購(gòu)買。從法律上來說,一方面要公正地保護(hù)私人利益,一方面也要照顧公共利益。為了避免政府壓迫私人壓價(jià)強(qiáng)買,南卡羅來納州的法律規(guī)定,必須由獨(dú)立的估價(jià)單位估價(jià)。私人有權(quán)拒售。政府的錢最終是公眾稅金,不可隨意浪費(fèi),所以法律又規(guī)定,政府的出價(jià)不可高于獨(dú)立估價(jià)師的價(jià)格。南卡羅來納州議會(huì)最初只批準(zhǔn)以低于估價(jià)師的2000萬美元出價(jià),而摩爾斯家族將土地上市,開價(jià)5500萬美元。可是,為了保障公眾利益,法律有私人不能以超過政府出價(jià)來競(jìng)價(jià)的規(guī)定。這樣僵持了兩年多。

  最后,在各方包括環(huán)境保護(hù)人士的努力下,最近終于雙方以2390萬美元達(dá)成交易。摩爾斯家族做出讓步,政府方面也設(shè)法籌措了更多資金。在這些具體案例中可以看到,一方面,法律必須具體兼顧各方,而另一方面,執(zhí)法必須是專業(yè)的,能夠取信于民。這樣大的土地購(gòu)置案,才能夠在雙方基本滿意的情況下平穩(wěn)過手。假如其中有一個(gè)環(huán)節(jié)是不專業(yè)的、可以有貓膩,例如,獨(dú)立估價(jià)師假如是可以買通的,公平買賣無從談起,一切就都無從談起了。(文/林達(dá))


 
編輯:王菲】
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