6月13日,中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)15版刊登了記者采寫的《深圳房?jī)r(jià)飆升迷霧》一文,報(bào)道了發(fā)生在深圳圍繞5月房?jī)r(jià)上演的“烏龍事件”。文章刊登后,反響強(qiáng)烈。緊隨其后,國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局以及深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局也于上周相繼公布了與深圳5月房?jī)r(jià)有關(guān)的數(shù)據(jù)。
房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)之惑:從22.86%到1%
6月14日,國(guó)家發(fā)展改革委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合公布的調(diào)查報(bào)告顯示,5月,深圳房?jī)r(jià)環(huán)比僅上漲1.0個(gè)百分點(diǎn),其中新建商品房環(huán)比更是僅上漲0.8個(gè)百分點(diǎn),這與此前媒體報(bào)道的、來自深圳市土地和房產(chǎn)交易中心的同期環(huán)比數(shù)據(jù)22.86%,相差甚大。前者比后者少了近22倍。按照國(guó)家發(fā)展改革委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合公布的調(diào)查數(shù)據(jù),在深圳這樣一個(gè)房?jī)r(jià)飆升的城市,其房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅竟然排在20名之外,其房?jī)r(jià)上漲速度甚至不如蘭州、貴陽、西寧這些西部城市,這不能不令人產(chǎn)生懷疑。
幾乎與此同時(shí),深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局官方網(wǎng)站深圳國(guó)土房產(chǎn)網(wǎng)也公布了1~5月深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告。該報(bào)告稱,“深圳房?jī)r(jià)繼續(xù)呈上漲趨勢(shì),新建住房單位價(jià)格較高”。報(bào)告披露,1~4月,深圳新建商品住宅價(jià)格同比上漲10.5%,各月同比漲幅分別為10.2%、9.9%、10.7%、11.3%。不過,該報(bào)告對(duì)5月深圳房?jī)r(jià)上漲指數(shù)未曾披露,只是表示,“5月數(shù)據(jù)請(qǐng)留意統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)70個(gè)大中城市商品住房銷售價(jià)格調(diào)查統(tǒng)計(jì)”。
該報(bào)告同時(shí)稱,深圳每月房?jī)r(jià)漲幅均居70個(gè)大中城市前列。此外,報(bào)告顯示,按該市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)口徑, 1~5月,全市189個(gè)在售的新建商品住宅樓盤,銷售均價(jià)為11905.88元/平方米,“其中14個(gè)均價(jià)超過3萬元/平方米的大戶型、高價(jià)位樓盤,拉動(dòng)全市價(jià)格上漲近1300元,對(duì)房?jī)r(jià)上漲影響較大!
供應(yīng)銳減導(dǎo)致深圳房?jī)r(jià)飛漲
對(duì)于深圳近來房?jī)r(jià)飆升,世聯(lián)地產(chǎn)副總經(jīng)理朱明在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示,其中一個(gè)重要原因就是新盤供應(yīng)的銳減!皩(shí)際上從去年以來,由于受‘90/70’等調(diào)控政策的影響,深圳新盤所形成的供應(yīng)少之又少,關(guān)內(nèi)沒幾個(gè)項(xiàng)目!
深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局公布的上述分析報(bào)告顯示,今年1-5月,深圳房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)明顯下降趨勢(shì),商品房建設(shè)規(guī)模亦隨之減小。1~5月,全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資149.76億元,同比下降15.36%;商品房施工面積為2539.94萬平方米,同比下降6.16%;新開工面積為345.62萬平方米,同比下降18%。全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)?傮w呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。
全市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積繼續(xù)下降,銷售面積繼續(xù)減少。1~5月,全市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積僅為212.01萬平方米,同比下降22.82%;商品房銷售面積為312.32萬平方米,同比減少11.72%,其中,住宅銷售面積279.08萬平方米,同比減少12.15%。
二手房方面,交易量持續(xù)上升,全市二手房需求超過新建商品房。1~5月,全市二手房交易面積達(dá)到513.56萬平方米,同比增加25.45%,其中住宅交易面積為407.15萬平方米,同比增加34.35%。
來自戴德梁行的一份監(jiān)測(cè)報(bào)告表明,今年一季度,深圳全市僅3宗土地成功交易,交易面積59.255萬平方米,較去年同期減少77.8%。戴德梁行提到,今年1月31日,位于龍崗大工業(yè)區(qū)的兩宗土地在今年的首次公開出讓中流標(biāo),體現(xiàn)出當(dāng)?shù)卣?guī)劃與開發(fā)企業(yè)需求之間的矛盾,也反映出土地出讓存在的不足。
此外,戴德梁行監(jiān)測(cè)報(bào)告還表示,土地增值稅清算政策的出臺(tái),對(duì)開發(fā)商也產(chǎn)生了一定的心理影響,中小開發(fā)商面臨著一定的政策壓力,而有實(shí)力的大開發(fā)商則考慮如何應(yīng)對(duì)新的調(diào)控手段,這必然影響市場(chǎng)的未來供應(yīng)。如上所述,鑒于深圳樓市供應(yīng)銳減,而需求十分活躍等諸多因素,深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)飆升便在情理之中了。
深圳房?jī)r(jià)的未來懸念
與上述看法相似,深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王峰總結(jié)認(rèn)為,供求關(guān)系繼續(xù)緊張,住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不盡合理,是導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的主要原因。
“住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的時(shí)滯性與當(dāng)前大戶型、高價(jià)位住宅的集中入市,導(dǎo)致今年以來深圳房?jī)r(jià)漲幅與價(jià)格水平較大提升!蓖醴逭f,2006年6月,隨著國(guó)辦發(fā)37號(hào)文(“國(guó)十五條”)的出臺(tái),深圳市對(duì)尚未開工的住房項(xiàng)目,均按照國(guó)家“90/70”的結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)定,重新調(diào)整了規(guī)劃。
“由于房屋建筑建設(shè)期較長(zhǎng),與國(guó)內(nèi)其他城市一樣,我市大多數(shù)已調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的項(xiàng)目目前仍未達(dá)到批準(zhǔn)預(yù)售條件,尚未形成市場(chǎng)供應(yīng)。同時(shí),此間已開工建設(shè)的多數(shù)大戶型住宅,在市場(chǎng)總體供應(yīng)仍比較緊張的前提下,加快建設(shè)、集中入市,形成了大批高價(jià)位住宅,并帶動(dòng)了其他中小戶型住宅價(jià)格的上漲,最終導(dǎo)致了今年以來房?jī)r(jià)漲幅與價(jià)格水平較大幅度提升。”
除此之外,王峰還談到深圳目前面臨兩種特殊情況:
一是全市土地資源較為緊缺。目前,深圳市可用于未來城市建設(shè)的用地不足200平方公里,土地資源非常有限。2002年以來,隨著國(guó)家土地管理政策的進(jìn)一步嚴(yán)格和深圳市土地資源的進(jìn)一步緊缺,深圳市每年可用于住房建設(shè)的土地一直比較有限,僅1~2個(gè)平方公里,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京、上海、廣州等特大城市。
“盡管每年我市通過盤活存量土地、加強(qiáng)城中村改造,使得部分存量土地入市以補(bǔ)充市場(chǎng)供應(yīng),但仍然無法滿足每年新增900萬平方米左右的基本住房需求,致使當(dāng)前住房開發(fā)投資、住房在建與新建規(guī)模,以及住房批準(zhǔn)預(yù)售規(guī)模持續(xù)減少,住房供應(yīng)持續(xù)呈現(xiàn)緊張趨勢(shì)!
二是經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展,人口持續(xù)增加,住房消費(fèi)能力與投資意愿持續(xù)上升。隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,較高的勞動(dòng)生產(chǎn)率和工資水平,深圳市近年吸引了大量的外來人口;同時(shí),隨著人均收入水平的提高和家庭結(jié)構(gòu)趨于小型化,該市居民住房消費(fèi)能力與意愿不斷提高;此外,在人民幣持續(xù)升值和國(guó)內(nèi)資金流動(dòng)性過剩的條件下,作為國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)比較活躍且緊鄰港澳臺(tái)地區(qū)的深圳,房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷吸引本地、國(guó)內(nèi)及境外的投資,進(jìn)一步催化了住房市場(chǎng)的活躍,并導(dǎo)致住房需求持續(xù)處于增長(zhǎng)狀態(tài)。
王峰回顧說,“十五”期間,深圳市每年新舊住房年均銷售面積達(dá)到1200萬平方米,比“九五”期間高出了一倍;2006年新舊住房銷售面積達(dá)到1500萬平方米,需求繼續(xù)旺盛。由此看來,在住房供應(yīng)持續(xù)緊張,此前房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況下,深圳未來房?jī)r(jià)走勢(shì)更是令人關(guān)注,同時(shí)也充滿懸念。(周雪松)