8月1日，深圳樓市拐點(diǎn)？
股市在漲，房價(jià)在跌。在政策高壓和輿論旋渦里，持續(xù)瘋漲了10個(gè)多月的深圳樓價(jià)，終于出現(xiàn)拐點(diǎn)跡象。
8月1日，新版二手房合同正式實(shí)施，為能趕上少繳過戶稅費(fèi)的“末班車”，此前幾天，深圳國土房產(chǎn)局及各分局門前從凌晨就有人排隊(duì)。
更讓炒房者擔(dān)心的是，8月1日之后，可能隨時(shí)推出以評(píng)估價(jià)為參考價(jià)格向賣方征收售房差價(jià)的20%所得稅，這將徹底結(jié)束深圳市持續(xù)了超過20年的用陰陽合同規(guī)避所得稅的歷史。
“投資者最擔(dān)憂的就是這個(gè)稅收政策，如果執(zhí)行到位，那么打擊力度會(huì)非常大�！贝饲耙恢睘橥顿Y者尋找房源的一中介機(jī)構(gòu)人士表示。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月18日-7月24日，深圳新房成交均價(jià)1.29萬元，環(huán)比下降12%。截至7月24日，深圳新房7月份均價(jià)為1.35萬元，較6月份均價(jià)1.45萬元下降了7%，較5月份均價(jià)1.42萬元下降了5%。
究竟是什么原因締造了此輪樓市暴漲、暴跌神話？房價(jià)暴漲還將演繹到何時(shí)？更為有效的調(diào)控舉措又在何方？
暴漲神話
在深圳做生意的王先生怎么也沒有料到當(dāng)時(shí)些許的猶豫就讓他錯(cuò)失了好幾十萬元的收入。去年年底，王先生揮資一百多萬元準(zhǔn)備在樓市或股市大戰(zhàn)一場，本已看好了深圳某個(gè)樓盤，當(dāng)時(shí)該樓盤價(jià)格還不到一萬元，但去年大好的股市行情使他將資金全部投入了股市。誰知今年股市行情與去年大大不同，幾次大跌，幾個(gè)月的振蕩調(diào)整，王先生調(diào)倉換股后勉強(qiáng)獲得了十幾個(gè)點(diǎn)的收益，而他當(dāng)初看好的那個(gè)樓盤價(jià)格卻差不多翻了一倍。另一位投資房地產(chǎn)的朋友卻賺了個(gè)盆滿缽滿。
今年上半年，深圳樓市以迅雷不及掩耳之勢(shì)迅猛飆升，王先生也成了目睹這輪暴漲行情的眾多見證者之一。
按國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國70個(gè)大中城市商品住房銷售價(jià)格調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2007年1～6月，深圳新建商品住宅價(jià)格各月同比漲幅分別為10.2%、9.9%、10.7%、11.3%、12.3%、15.9%，累計(jì)漲幅高達(dá)70.3%，月均漲幅達(dá)11.7%，居全國70個(gè)大中城市前列。
深圳儼然已經(jīng)成為全國房價(jià)上漲的領(lǐng)頭人。據(jù)深圳國土資源和房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)，截至6月21日，深圳樓市均價(jià)為15487元／平方米，比5月份上漲1264元，而參照此速度，按均價(jià)購買的100平方米新房，一個(gè)月可以賺12.64萬元。此次房價(jià)上漲過半僅用了半年時(shí)間，相比而言，深圳樓市從均價(jià)5980元／平方米上漲到9300元／平方米，卻足足用了兩年。
目前在深圳關(guān)內(nèi)，新盤均價(jià)已經(jīng)突破2萬元／平方米。在羅湖區(qū)，最高5萬元／平方米的房價(jià)直逼香港的郊區(qū)元朗。
“翻兩三倍是正常，只翻一倍就是失常。整個(gè)樓市完全處于瘋狂狀態(tài)�！蹦撤艞壒墒型顿Y樓市的私募人士對(duì)深圳樓市中的暴利直言不諱。
瑞信亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬表示，這是一輪報(bào)復(fù)性的價(jià)格上漲，顯現(xiàn)出以‘國六條’為代表的房地產(chǎn)新政并未奏效，政府苦心經(jīng)營的房地產(chǎn)價(jià)格防線已有被打破的跡象。
全球熱潮
“房價(jià)已經(jīng)瘋了！我恨不得離開深圳！”在深圳一家媒體做房地產(chǎn)報(bào)道的洪小姐感嘆，畢業(yè)五年，結(jié)婚一年，以其和丈夫月入均近萬的工資，在深圳還是供不起一套兩室一廳的二手房。“結(jié)婚前我們就開始看房，從關(guān)內(nèi)看到關(guān)外，從每平方米七八千塊錢看到如今的一萬多，越看越心痛”。
和洪小姐一樣有切膚之痛的人還很多，今年的樓價(jià)上漲讓很多城市白領(lǐng)“望房興嘆”。
在全球流動(dòng)性嚴(yán)重過剩的形勢(shì)下，眼下這波房地產(chǎn)市場熱潮，不只在中國上演，也席卷了全世界。從英國、法國到印度、拉丁美洲和東歐，史無前例。單單發(fā)達(dá)國家，過去五年來的住宅區(qū)房價(jià)總值至少增加了30萬億美元。
賺錢效應(yīng)使得境外資金蜂擁而入，國際資本投資房地產(chǎn)成為近期的特征。國際著名機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行近日公布的初步數(shù)據(jù)顯示，2007年上半年全球房地產(chǎn)直接投資總額再創(chuàng)歷史新高，達(dá)到3820億美元，比去年同期上漲16.6%，超過了2003年全年的投資額。全球房地產(chǎn)投資連續(xù)16個(gè)季度以來持續(xù)增長，美洲、歐洲和亞太地區(qū)均創(chuàng)歷史新高。
2007年上半年，亞太地區(qū)房地產(chǎn)投資總額上漲至550億美元，同比增長12%，其中跨境投資占到了顯著的部分。日本、中國和新加坡的房地產(chǎn)市場增長最為強(qiáng)勁。而新加坡成為2007年全球房地產(chǎn)投資最熱的市場。
多方阻擊
“房價(jià)問題現(xiàn)在已經(jīng)是一個(gè)非常嚴(yán)峻的問題。”一位深圳市政府部門負(fù)責(zé)人對(duì)記者坦言。在房價(jià)暴漲的同時(shí)，房價(jià)非正常上漲引起了政府部門的密切關(guān)注，國家調(diào)控政策也不斷出臺(tái)。7月21日起，金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率開始年內(nèi)第三次上調(diào)，同時(shí)住房公積金貸款利率也相應(yīng)提高。
深圳市政府今年以來也頻頻出手進(jìn)行宏觀調(diào)控，收緊土地資源管理，抬高外資準(zhǔn)入門檻，嚴(yán)打炒房等非市場行為，增加住房用地規(guī)劃，使用稅收杠桿，并即將出臺(tái)“雙限、雙競”政策。截至6月底，深圳工商部門對(duì)3677家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)進(jìn)行了檢查，對(duì)其中52家發(fā)出了整改通知書，有12家企業(yè)被吊銷執(zhí)照。
但這一切措施見效似乎都比較緩慢。7月17日，深圳市地稅局出面表態(tài)，8月1日之后，可能隨時(shí)推出以評(píng)估價(jià)為參考價(jià)格向賣方征收售房差價(jià)的20%所得稅，這將結(jié)束用陰陽合同規(guī)避所得稅的歷史。這劑猛藥讓市場為之震動(dòng)。不愿署名的市場人士表示，“以評(píng)估價(jià)格收取20%所得稅”這一新政出臺(tái)后，最后買房者將承受更重的負(fù)擔(dān)，這使得炒房者“突然死亡”，難以找到下家。
同時(shí)，7月18日，深圳市國土房產(chǎn)局、規(guī)劃局聯(lián)合公布的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2007年度實(shí)施計(jì)劃》也指出，今年深圳將新增住房用地供應(yīng)總量3.4平方公里，建設(shè)各類住房14.33萬套，總建設(shè)面積1140萬平方米。年內(nèi)開工建設(shè)2.5萬套保障住房，并確保6000套保障住房在年內(nèi)交付。
但更多的人預(yù)計(jì)房價(jià)還將穩(wěn)步上行，宏觀調(diào)控措施并不能根本改變房價(jià)上揚(yáng)格局。經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘認(rèn)為，房價(jià)還會(huì)上漲8-10年。方略房地產(chǎn)研究中心主任茅巍也表示，估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格暫時(shí)還回落不了。房價(jià)增速可能較上半年放緩�！�
深圳樓市“高燒”懸念
●1至5月，深圳新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積同比下降22.82%
●在2006年置業(yè)者中，有超過3成人在取得產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)轉(zhuǎn)手
●截至24日，深圳新房7月份均價(jià)為1.35萬元，較6月份下降7%
炙手可熱的廣東樓市迎來了新一輪的狂飆：根據(jù)國土房管部門最近公布的信息，廣州新建商品住宅均價(jià)5月份達(dá)到7823元／平方米，刷新了房價(jià)歷史紀(jì)錄；深圳的房價(jià)更是在4個(gè)月里暴漲了50%，中心區(qū)突破2萬元／平方米的價(jià)位，成為國內(nèi)房價(jià)最引人注目的城市。
有專家表示，廣東樓市的此輪暴漲主要是供求關(guān)系緊張的原因，應(yīng)該從加大土地供應(yīng)的方向予以解決；也有專家表示，這主要是在流動(dòng)性過剩的大背景下，各種投機(jī)力量炒作的結(jié)果。它既不正常，也不可能持久，對(duì)此應(yīng)有清醒的認(rèn)識(shí)�！ �
需求拉動(dòng)抑或熱錢助推？
業(yè)內(nèi)人士大多把深圳房地產(chǎn)的暴漲主因歸結(jié)于供需間的強(qiáng)烈不平衡。中原房產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜表示，深圳這樣一個(gè)年齡層次相對(duì)較低的城市，對(duì)房地產(chǎn)的需求十分旺盛，供需極不平衡，同時(shí)政策預(yù)期的不穩(wěn)定也使樓市賣方持續(xù)觀望，更減少了房地產(chǎn)實(shí)際供給量，從而也助推了房價(jià)進(jìn)一步上漲。
方略房地產(chǎn)研究中心主任茅巍也表示，深圳房價(jià)之所以大幅上漲，與市場供應(yīng)嚴(yán)重緊缺有很大關(guān)系。政府前期批準(zhǔn)的土地供應(yīng)量大大減少，而深圳城市呈狹長形，可開發(fā)用地有限，與此同時(shí)供地緊張也導(dǎo)致了地價(jià)飛漲，很多樓盤都被捂住不敢拍賣，導(dǎo)致供應(yīng)更為緊張。目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)到了比較嚴(yán)重的時(shí)候，在賣方市場中存在著嚴(yán)重的供求失衡。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1～5月，深圳新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積僅為212.01萬平方米，同比下降22.82%；商品房銷售面積為312.32萬平方米，同比減少11.72%。其中，住宅銷售面積279.08萬平方米，同比減少12.15%。
但另外一種觀點(diǎn)同樣值得思考，投機(jī)資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場也是推動(dòng)房價(jià)上漲的重要原因。深圳龍華開發(fā)有限公司副總鄧堅(jiān)表示，深圳房地產(chǎn)在供應(yīng)上的不足，給投機(jī)活動(dòng)提供了前提條件。
黃韜也認(rèn)為，階段性和區(qū)域性的投機(jī)成了暴漲神話背后的另一推手，也進(jìn)一步造成了房地產(chǎn)供給的虛假緊張。
投資渠道的狹窄更加速了民間資本流向樓市。業(yè)內(nèi)人士指出，深圳是國家改革開放先行地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，投資活動(dòng)活躍。但是，當(dāng)前國家的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，除了股市、樓市外，民間資本并沒有太多的投資渠道。這就必然造成了民間資本大量擠入股市和樓市。而股市“5·30”事件后，很多人開始覺得，錢放在股市里增值或許還不如放在樓市里安全，于是，大筆的股市資金可能又涌向了樓市，推高了樓市上漲。
大筆資金進(jìn)入樓市，不但削弱了樓市的消費(fèi)屬性，提升了樓市的投資屬性，而且在投資的理念下，樓市的供應(yīng)也更加緊張。因?yàn)榘凑召彿啃枨�，一個(gè)人可能只需要一套住房。但按照投資的需求，那么一個(gè)人就可能需要幾套，甚至幾十套住房，進(jìn)一步加劇了供需間的矛盾。
深圳市社會(huì)科學(xué)院公布的《深圳藍(lán)皮書：中國深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》顯示，深圳2006年置業(yè)者中領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的30.31%，得到產(chǎn)權(quán)證后3年及3年以上轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的28.11%。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳住房的轉(zhuǎn)手速度很快。坊間流傳的比例更為驚人，宣稱深圳有高達(dá)70%的房子用于投資用途，而非居住目的。
而來自深圳香地房地產(chǎn)咨詢公司的統(tǒng)計(jì)顯示，在2005年深圳購買2套及以上房產(chǎn)的購房者達(dá)7553人，他們的交易量占全市交易套數(shù)、面積、金額的比例分別為20.16%、16.5%和21.5%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，假如這類購房者都以投資為主訴求的話，那么深圳投資客比例已經(jīng)非常接近20%的警戒線。
專家指出，地產(chǎn)界有一個(gè)衡量樓市泡沫的指標(biāo)，在一般情況下，房價(jià)增長速度不應(yīng)該超過GDP增長速度，因而指標(biāo)值的合理范圍應(yīng)該在1以內(nèi)。如果指標(biāo)值在1～2之間，則是泡沫預(yù)警。如果在2以上，則表示房價(jià)虛漲泡沫顯現(xiàn)。而中原地產(chǎn)今年6月公布分析數(shù)據(jù)稱：當(dāng)前，深圳房價(jià)的增長率與GDP增長率之比已經(jīng)達(dá)到2.68，房價(jià)虛漲泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。
持續(xù)加息影響
房價(jià)的上漲會(huì)不會(huì)是經(jīng)濟(jì)過熱的體現(xiàn)？這個(gè)問題已經(jīng)不得不引起重視。7月26日，中共中央政治局在總書記胡錦濤主持下召開會(huì)議，分析研究了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作，會(huì)議提出，把遏制經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱作為當(dāng)前宏觀調(diào)控的首要任務(wù)。
而在此前一個(gè)星期，國家統(tǒng)計(jì)局公布，6月份居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲4.4%，創(chuàng)32個(gè)月以來新高，數(shù)據(jù)發(fā)布后的次日，加息和調(diào)減利息稅兩項(xiàng)政策同時(shí)落地：人民幣存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)、利息稅下調(diào)15%。同時(shí)，自2007年7月21日起，個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)。建設(shè)部也通知指出從2007年7月21日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.09%。
加息對(duì)樓市的影響到底有多大？這成了近期爭論的熱點(diǎn)話題，業(yè)內(nèi)人士對(duì)此存在諸多分歧。
“對(duì)加息已經(jīng)沒感覺了，已經(jīng)進(jìn)入加息麻木期了，此次對(duì)房價(jià)的調(diào)控是意料之中，市場對(duì)此早已有所消化，且此次加息調(diào)控力度對(duì)于瘋漲的房價(jià)來說，仍顯溫和，尚不足以為高燒的樓市降溫�！焙细惠x煌首席分析師黎文江表示。
但更多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，加息尤其是持續(xù)加息對(duì)抑制房地產(chǎn)的泡沫有著十分重要的作用。
易憲容做過一個(gè)計(jì)算，當(dāng)本金1元，利率復(fù)利為5%時(shí)，30年后1元的終值利息系數(shù)為4.322；利率為8%，30年后1元的終值利息系數(shù)為10.062；利率為10%時(shí)，30年后1元的終值利息系數(shù)為17.449.也就是說，當(dāng)復(fù)利計(jì)算時(shí)，當(dāng)利率由5%上升到10%時(shí)，其終值利息系數(shù)為4倍多。如果購房總價(jià)120萬元，首期付款20萬元，貸款100萬元，分30年付清，貸款利率為10%，每月按揭貸款8775.70元，30年后你連本帶利得總支付332萬元，其中利息支付232萬元。
北孚地產(chǎn)研究所所長劉光東認(rèn)為，這次加息、減稅主要針對(duì)流動(dòng)性過剩的問題，并非針對(duì)房市。單從這次加息的影響來說，更大的影響還在于對(duì)未來政策的預(yù)期。這個(gè)信息面的影響將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這次加息的影響，購房者害怕加息還不起貸款，從而觀望。
這次加息、減稅政策，對(duì)房地產(chǎn)個(gè)人貸款而言可謂是“溫水煮青蛙”。中國指數(shù)研究院副院長陳晟指出，房價(jià)本身就在上漲，加息、減稅之后，購房者的貸款成本提高了，尤其對(duì)那些拿工資還貸的人來說，累計(jì)三次加息，使他們的還貸壓力大大增加。
政府能否按住樓市牛頭？
“房價(jià)問題現(xiàn)在已經(jīng)是一個(gè)非常嚴(yán)峻的問題�！币晃簧钲谑姓块T負(fù)責(zé)人對(duì)記者坦言。深圳市政府在今年以來頻頻出手進(jìn)行宏觀調(diào)控，收緊土地資源管理，抬高外資準(zhǔn)入門檻，嚴(yán)打炒房等非市場行為，增加住房用地規(guī)劃，使用稅收杠桿，并即將出臺(tái)“雙限、雙競”政策(即限套型面積、限控制性價(jià)位，競房、競地價(jià))。
7月3日，深圳市副市長呂銳鋒召集國土房產(chǎn)、貿(mào)工、規(guī)劃、審計(jì)、稅務(wù)、銀監(jiān)局等13個(gè)部門，召開深圳市房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作會(huì)議，啟動(dòng)聯(lián)合整治行動(dòng)，重點(diǎn)打擊哄抬房價(jià)行為。開發(fā)商在樓盤銷售過程中是否存在“捂盤惜售”、“違規(guī)認(rèn)購”、“內(nèi)部及高管違規(guī)炒作”的問題，成了此次檢查的重點(diǎn)，一旦發(fā)現(xiàn)，將進(jìn)行嚴(yán)肅處理。
據(jù)了解，截至6月底，深圳工商部門對(duì)3677家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)進(jìn)行了檢查，對(duì)其中52家發(fā)出了整改通知書，有12家企業(yè)被吊銷執(zhí)照。
事實(shí)上，這幾年針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控一直在進(jìn)行，但遺憾的是房價(jià)對(duì)此似乎并沒有理會(huì)，一如既往地瘋狂往上飆升。黎文江表示，樓市對(duì)調(diào)控政策的反應(yīng)具有滯后性，隨著各項(xiàng)政策相繼出臺(tái)并落到實(shí)處，房地產(chǎn)市場有望走向健康平穩(wěn)。
在政府宏觀調(diào)控針對(duì)樓市出臺(tái)的一系列利空面前，市場近段時(shí)間最為明顯的反應(yīng)就是成交量明顯減少。這種成交量萎縮在最近一個(gè)月表現(xiàn)得更加明顯。與此同時(shí)，房價(jià)似乎也開始有所回落。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月18日-7月24日，深圳新房成交均價(jià)1.29萬元，環(huán)比下降12%。截至7月24日，深圳新房7月份均價(jià)為1.35萬元，較6月份均價(jià)1.45萬元下降了7%，較5月份均價(jià)1.42萬元下降了5%。
事實(shí)上并不只有新房降價(jià)，二手房也有加入降價(jià)的趨勢(shì)。出于對(duì)8月份加稅的預(yù)期，一些地產(chǎn)中介和欲購房者都表示，放盤的二手房明顯增多，而且有的賣主愿意降價(jià)急售，以規(guī)避8月份可能出臺(tái)征收增值稅和個(gè)人所得稅的影響。
拋盤在增加。有研究員表示，從3月份以來，投資客都在出貨了。事實(shí)上，這個(gè)傳言一直都在傳播，加上土地增值稅和即將出臺(tái)的物業(yè)稅，都給市場造成了巨大的壓力，雖然不知道具體的執(zhí)行時(shí)間。前兩周已經(jīng)有數(shù)據(jù)顯示殺跌的情況在蔓延。在政策明朗之前，拋出的現(xiàn)象都會(huì)增加。
但更多的人對(duì)現(xiàn)在的房價(jià)還是無法接受，更為重要的是，大家預(yù)計(jì)房價(jià)還將穩(wěn)步上行，宏觀調(diào)控措施并不能根本改變房價(jià)上揚(yáng)格局。經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘認(rèn)為，房價(jià)還會(huì)上漲8-10年。房地產(chǎn)市場上，現(xiàn)在的租金回報(bào)率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于利率水平，買房子也是為了等待價(jià)格上漲。其判斷，中國的資產(chǎn)價(jià)格不會(huì)平，短期內(nèi)上漲可能性大于下降。（戎明邁)
