8月以來(lái),外資橫掃上海豪宅,把還未從5月高潮平穩(wěn)下來(lái)的上海樓市再次炒熱。一些原先熱銷樓盤的加價(jià)推盤,使得住宅的成交量在兩周之內(nèi)就上升了30%,從前周的41.74萬(wàn)平方米(不記動(dòng)遷配套房,下同)上升到54.32萬(wàn)平方米。
一些捂盤惜售的開(kāi)發(fā)商,眼紅于豪宅們的熱銷,也紛紛抬價(jià)推盤。佑威&天天房展網(wǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,在上周新房供應(yīng)量大幅上升85%之后,本周新房的供應(yīng)量又上升了37.9%,共有37個(gè)樓盤推出47.6萬(wàn)平方米房源。其中,22個(gè)住宅項(xiàng)目推出了28.71萬(wàn)平方米的房源,環(huán)比增多15.9%。而一向供應(yīng)偏小的商業(yè)用房,受外資收購(gòu)陸家嘴寫字樓的利好刺激,本周的推盤量也高達(dá)18.89萬(wàn)平方米,巨幅上升了93%。
一直捂盤惜售的開(kāi)發(fā)商們,在近半個(gè)月里幾乎都推出了新房源。分析其原因,在豪宅熱銷營(yíng)造的利好環(huán)境下,開(kāi)發(fā)商可以大幅提價(jià),并獲得市場(chǎng)接受,能獲得較好的業(yè)績(jī)。
但由于4月以來(lái),上海新房的開(kāi)工量出現(xiàn)了有史以來(lái)的首次下降,這讓市場(chǎng)對(duì)新房供應(yīng)有了更加緊張的預(yù)期,也讓開(kāi)發(fā)商有了更大的漲價(jià)預(yù)期。為此,多數(shù)開(kāi)發(fā)商采用了少量多次推盤的做法,以回籠所需資金,并且多次小幅調(diào)價(jià)更容易受市場(chǎng)接受,并且在漲價(jià)的預(yù)期下引誘購(gòu)房者盡快入市。
這在目前物價(jià)上漲,人民幣依然快速升值,外資熱情不減的情況下,大量的購(gòu)房者被迫入市,才讓開(kāi)發(fā)商的這一“不良居心”得以實(shí)現(xiàn)。
佑威&天天房展網(wǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,本周上海商品房的成交量大幅上升10.81%,達(dá)到65.79萬(wàn)平方米;在沒(méi)有了上周的豪宅集中成交和陸家嘴寫字樓的收購(gòu)影響之后,本周的平均成交價(jià)格回落了10.14%,為9856元/平方米。
但由于多數(shù)住宅樓盤的漲價(jià),住宅的平均成交價(jià)格回落幅度相對(duì)較小,為9.39%,至10064元/平方米。然而,住宅的成交量卻是大幅上升15.48%,達(dá)到54.32萬(wàn)平方米,與前周41.74萬(wàn)平方米的成交量相比,增幅達(dá)30%。
帶來(lái)本周住宅成交量大幅上升的另一原因是,類似中浩云花園、上?党堑惹捌跓徜N大體量樓盤的推盤。按理說(shuō),這些地段相對(duì)較偏、價(jià)格也遠(yuǎn)低于全市平均水平樓盤的大量上市成交,應(yīng)該會(huì)對(duì)平均房?jī)r(jià)形成巨大的下壓作用。但是,近期的平均房?jī)r(jià)依然在萬(wàn)元以上。這其中的主要原因是,這些相對(duì)偏遠(yuǎn)地段樓盤的價(jià)格也出現(xiàn)了大幅度的上漲。
雖然,中浩云花園的報(bào)價(jià)只是從5月的9000元/平方米上調(diào)到7月以來(lái)的9500元/平方米,但其本周254套房源的實(shí)際成交均價(jià)達(dá)到9915元/平方米。上?党7月售出的366套房源均價(jià)僅6326元/平方米,這已經(jīng)比其1月售出的151套房源5477元/平方米的均價(jià)上漲了15.5%,而本周117套房源的平均成交價(jià)格達(dá)到6713元/平方米,一個(gè)月的漲幅就高達(dá)6%。(作者:佑威房地產(chǎn)研究中心主任 薛建雄)