眼看著房價一路瘋狂,近期突然沖高乏力,手握兩套房的胡先生再也坐不住了:“此時不賣,更待何時?”可協(xié)議剛簽完,買方由于擔心房價下跌突然反悔,寧愿賠上5000元定金也要毀約,繼續(xù)持幣觀望。從以前的賣方頻頻跳單、買方心急火燎,到眼下買方開始毀約、賣方放低姿態(tài),深圳樓市正發(fā)生著微妙的心理變化。
意外:賣房遭遇買家違約
胡先生來深圳已有7年多,除了自住的一套公寓外,今年4月他還到銀行貸款130萬元買樓進行投資。這套面積為103.31平方米的投資房位于地王公寓22層,當時售價為142萬(稅費另計)。到了6月,這套房已經(jīng)漲到170萬左右。在地產(chǎn)公司工作的老鄉(xiāng)提醒他,房價已經(jīng)到了高位,可以考慮出手了。胡先生立刻委托中介幫他賣房。
6月16日,胡先生和買家蔣某在地產(chǎn)中介簽下三方買賣合同,買家當場交付了5000元“小定金”!爱敵跽f好了,我是實收170萬,各種稅費都由對方承擔!焙壬蛴浾叱鍪玖巳胶贤8鶕(jù)協(xié)議,買方須在6月19日前再付165000元作為“大定金”。余下的153萬元日后再付。
可3天過去了,蔣某始終沒有出現(xiàn)。地產(chǎn)中介催他交錢,得到的回復卻是:“這房子我不要了!备鶕(jù)當初簽的合同,胡先生有權沒收定金,或者要求對方支付30萬元違約金。在此后的近兩個月里,中介多次致電蔣某進行交涉,明白地告訴他,如果違約要承擔法律責任?墒Y某的態(tài)度很明確:“現(xiàn)在房價太高了,很可能會跌,那5000元我不要了,等等再說。至于30萬違約金,就讓賣方起訴吧,看法院怎么判。”
著急:擔心房價下跌降價出手
買家的回答讓胡先生相當吃驚:“前一陣子總是聽說因為房價漲幅過快,剛簽訂合同還沒有來得及辦完過戶手續(xù),就發(fā)現(xiàn)房價又漲了幾萬甚至幾十萬。結果,賣家簽完協(xié)議就反悔,寧愿賠買家違約金也要毀約?涩F(xiàn)在,怎么買方開始違約了?”胡先生在跟地產(chǎn)公司的朋友聊天時發(fā)現(xiàn),大伙都在抱怨最近生意很淡。“再不賣不行了,萬一房價真的掉下來,我拿什么還貸款?”胡先生當機立斷,下調(diào)掛牌價格,幾天前以169.5萬元的價格把房子賣了出去。此外,他還賣了自住的房子,重新成為“租房一族”。
不僅僅是胡先生,廣東廣和律師事務所的律師李棟梁也感受到了市場心理的微妙變化。這幾個月,他代理的賣家違約官司有好幾宗,可8月30日,一位客戶找到律師事務所說要告買家。這位買家是位外籍人士,簽了合同交了定金后卻突然變卦,不僅要毀約還想要回定金。老外毀約的理由是政府調(diào)控政策出臺后,外籍人士辦理過戶的手續(xù)比較麻煩,需要提供很多證明材料。但賣家卻打聽到,其實這位老外“跳單”的原因是感覺房價高了,想看看過一段時間能否買到更便宜的房子。
分析:成交量萎縮是主要原因
在接受記者采訪的過程中,胡先生接到兩個電話,他禮貌地回復說:“不買不買,謝了!”原來這些都是中介打來的電話。雖然有買房的打算,他還是想等一等。“政府不斷推出調(diào)控措施,這對投資客的心理打擊比較大。等幾個月看看吧!
業(yè)內(nèi)人士分析認為,近期深圳二手樓交易量下滑,部分投資者預計房價可能出現(xiàn)下調(diào)空間,市場心態(tài)隨之出現(xiàn)變化,于是買方開始觀望,甚至簽約后都寧可“跳單”。某地產(chǎn)公司地王分行的負責人趙先生告訴記者:“我們公司羅湖西和白沙嶺片區(qū)的11家分行7月傭金收益為660萬元,可8月的收益僅為150萬。跌得太猛了!我做地產(chǎn)已經(jīng)有4年,還從沒遇到這樣的狀況!庇袛(shù)據(jù)表明,8月1日到8月21日期間全市的二手房成交量不到6000套,成交量環(huán)比增幅下降五到六成。
李棟梁律師認為,銀行收緊二手房貸款也是買方“跳單”現(xiàn)象出現(xiàn)的一個重要原因。他分析說,過去一兩年樓市紅火,很多人都去銀行貸款買房投資,一套100平方米的房子,售價100多萬,首期三成,買家只要付30多萬就能搞定?勺罱y行收緊二手樓房貸后,有的買家簽完合同才發(fā)現(xiàn)貸不到款,自己又掏不出那么多現(xiàn)金買樓,只好毀約。
預測:觀望期可能持續(xù)三個月
“目前二手房市場的情況是,房價基本維持不動,成交量大幅萎縮。這種狀態(tài)會持續(xù)多久,得看政策面的變化,尤其是銀行的信貸政策!鄙钲谥性罡垩芯恐行目偙O(jiān)張偉認為,近兩三年來房價的連續(xù)拉高,與資金的不斷推動有密切關系。因此,近兩個月來銀行收緊二手房貸款后,該政策立竿見影地影響到樓市的成交量。目前,業(yè)內(nèi)比較普遍的看法是,本次調(diào)整將持續(xù)三個月左右,待銀行信貸政策放松,購買力又將恢復,樓市就將走出停滯狀態(tài)。但如果政策面繼續(xù)收緊貸款,樓市將何去何從?中原地產(chǎn)、景和田地產(chǎn)等公司的相關負責人都說很難講。
深圳市社科院地產(chǎn)與城市運營研究中心主任高海燕認為,影響二手樓市走勢的因素除政策面消息外,公共輿論和由此帶來的心理影響也不可忽視。他的觀點是,深圳房地產(chǎn)市場的供求關系沒有發(fā)生本質(zhì)性的改變,房價不可能大幅下探。在觀望期的后半段,即接下來的一個多月時間里成交價能控制住,那深圳的房價有望能穩(wěn)定下來。因此,各方最好保持緘默,靜觀其變,這對深圳房價平穩(wěn)運行有好處。
律師說法
賣方維權要分清定金和違約金
“樓市的興衰會反映出人們逐利的本性,并由此帶來種種糾紛!崩顥澚郝蓭煼Q,在樓市紅火的時候買方比較被動,一旦賣方違約,買方為了索要雙倍定金往往要花費大量的時間和精力。而現(xiàn)在市場進入調(diào)整期,一旦買方違約,賣方也應當合理合法地維護自己的權益。
“根據(jù)合同,定金分為大定金和小定金,那么買方違約,我能拿到大定還是小定?違約金和定金又有何區(qū)別?”買方違約后,胡先生不知道自己究竟該拿到多少補償。李律師解釋說,定金指合同當事人為保證合同履行,由一方當事人預先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款。而違約金是由當事人約定的或者由法律直接規(guī)定的,在違約方不履行合同時,償付給守約方一定數(shù)額的貨幣。《合同法》規(guī)定,當事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時,對方可以選擇適用違約金或者定金條款。
李律師告訴記者,深圳人買房時小定金一般是5000元,大定金少則2萬到5萬,多則是成交額的10%。值得注意的是,《中華人民共和國擔保法》規(guī)定,定金合同從實際交付定金之日起生效。這意味著,即便合同中約定了大定金的數(shù)額,但只要買方?jīng)]支付這筆錢,大定金合同只是成立,而沒有生效。因此,胡先生如果選擇要定金,那就只能拿到5000元小定金。當然,賣方也可以選擇索要違約金,在對方不愿意支付的情況下,胡先生可向法院提起訴訟。如果買方認為與胡先生的實際損失相比,其索要的數(shù)額過高,根據(jù)法律的補償性原則可以要求減少補償。
不過,李律師提醒賣方,因為買方在深圳往往沒有房產(chǎn),也不愿意透露自己的固定住址,官司勝訴了也可能遇到執(zhí)行難的問題。從這個角度來看,賣方確實比較被動。(周茹)