近幾年來(lái)，各地房?jī)r(jià)一路走高，“小產(chǎn)權(quán)房”以其低廉的價(jià)格已在包括成都在內(nèi)的很多城市的房屋市場(chǎng)上占據(jù)了一席之地。但與此同時(shí)，它的合法性及其所引發(fā)的一系列的問(wèn)題也困擾著“小產(chǎn)權(quán)房”的購(gòu)房者。買(mǎi)還是不買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，讓來(lái)自資陽(yáng)的老余夫婦遇到了這生最難以抉擇的問(wèn)題。
現(xiàn)象 購(gòu)房者擔(dān)憂合法性
最近老余夫婦看中了三環(huán)外交大新校區(qū)附近一處叫“林江新苑”的房子，“均價(jià)為每平方米2400元，100平方米的房子才20多萬(wàn)，還可以辦按揭。”這比他們之前了解到的成都商品房的價(jià)格便宜了近一半。
但售樓小姐對(duì)如此低價(jià)的解釋，讓他們心里沒(méi)有了底：這些房子不是商品房，不過(guò)，我們可以在三年內(nèi)給買(mǎi)主辦理集體產(chǎn)權(quán)。老余夫婦倆聽(tīng)明白了，“就是我們平時(shí)聽(tīng)說(shuō)的小產(chǎn)權(quán)房”。
這會(huì)不會(huì)是個(gè)陷阱？買(mǎi)后權(quán)益會(huì)不會(huì)得到保障？夫婦倆左右為難。
老余在資陽(yáng)一個(gè)鎮(zhèn)上教書(shū)，明年就可以退休了，妻子在鎮(zhèn)上做小生意，女兒樂(lè)樂(lè)是夫妻倆這輩子最大的希望與欣慰。夫婦倆在女兒讀高一的時(shí)候便著手計(jì)劃，將來(lái)等樂(lè)樂(lè)考上成都的大學(xué)，夫妻倆也搬到成都來(lái)住，一來(lái)可以照顧女兒，二來(lái)可以改善生活環(huán)境。
不過(guò)，最近幾年成都的房?jī)r(jià)像全國(guó)很多城市一樣逐漸走高，老余心里覺(jué)著舉家搬遷成都的計(jì)劃越來(lái)越?jīng)]譜了�！艾F(xiàn)在成都好多房子每平方米都在5000塊左右，就算買(mǎi)個(gè)50平方米的都要25萬(wàn)，更何況還不夠我們一家三口人住�！�
今年，女兒樂(lè)樂(lè)如愿考上了西南交通大學(xué)。夫婦倆一起送女兒來(lái)報(bào)名，有些不甘心放棄成都生活的老余，四處轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，發(fā)現(xiàn)新校區(qū)周?chē)胁簧僬谂d建的小區(qū)。其中一個(gè)叫“林江新苑”的小區(qū)，主體已經(jīng)完工，正在進(jìn)行環(huán)境施工。令老余感到意外的是，“林江新苑”均價(jià)才2400元，而且售樓小姐告訴她，可以首付六成，剩余的錢(qián)由開(kāi)發(fā)公司辦理按揭，買(mǎi)主只需要每個(gè)月將按揭款打在開(kāi)發(fā)公司指定的賬戶上即可。
老余心動(dòng)了。這么多年自己所存的錢(qián)，剛好能在這里買(mǎi)套90平方米左右的房子。
售樓小姐隨后明確告訴老余，盡管可以辦理按揭，但這個(gè)樓盤(pán)并不是商品房，而是農(nóng)民新居安置房，買(mǎi)賣(mài)時(shí)雙方要簽訂一個(gè)類似長(zhǎng)期租房的協(xié)議，合同簽訂后，三年內(nèi)可以給買(mǎi)主辦理集體產(chǎn)權(quán)證。
“說(shuō)白了這就是小產(chǎn)權(quán)房�！崩嫌喾驄D感到很困惑：買(mǎi)吧，今年6月，建設(shè)部才發(fā)布過(guò)買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒城市居民不要購(gòu)買(mǎi)在集體土地上建設(shè)的房屋，否則不受法律保護(hù)；不買(mǎi)吧，比市場(chǎng)價(jià)低一半的誘惑實(shí)在是太大了，怕錯(cuò)過(guò)了就再也買(mǎi)不到這么便宜的房子。
調(diào)查 “小產(chǎn)權(quán)房”集中城郊
據(jù)了解，在成都周邊城郊，像“林江新苑”這樣以轉(zhuǎn)讓“物業(yè)使用權(quán)”、“數(shù)十年一次性長(zhǎng)租”等形式銷(xiāo)售的樓盤(pán)還有很多。
在龍泉大面鎮(zhèn)的一處叫“銀河花園”的售樓部里，銷(xiāo)售小姐說(shuō)，“我們這個(gè)項(xiàng)目是不賣(mài)的，只是出租！可以租50年�！比缓蟊隳闷鹩�(jì)算器給詢問(wèn)的市民算買(mǎi)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)和買(mǎi)商品房之間的價(jià)格差距。銷(xiāo)售員說(shuō)，“這個(gè)房子每平方米價(jià)格比買(mǎi)新房售價(jià)要便宜一半還多，相當(dāng)劃算。”
在南邊，新津花源鎮(zhèn)一處叫“桃源柳岸”的樓盤(pán)銷(xiāo)售大廳里。銷(xiāo)售人員明確表示，該樓盤(pán)不屬于商品房，只能租不能賣(mài)，但原則上只租給本鎮(zhèn)的居民。隨后銷(xiāo)售人員又表示，“成都人也可以租，反正都是租，那里租都是一樣，只不過(guò)，我們這里可以租50年，相當(dāng)于買(mǎi)了�！变N(xiāo)售人員還不忘提醒：“留給外地人的名額有限，要買(mǎi)趕快。”
郫縣團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)地處成都市區(qū)西邊方向，在附近有一處叫“水榭名居”的樓盤(pán)，部分已經(jīng)交房入住，很多窗戶上貼著招租啟事，還有幾幢房子正在修建中。售樓小姐說(shuō)，現(xiàn)在正在推出二期，戶型最小的80多平方米，最大的170多平方米，均價(jià)為1600元，需要一次性付款。問(wèn)購(gòu)房者到是否能辦理“兩證”？售樓小姐表示，只能辦理“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。
剖析 最大吸引力是價(jià)格
從“小產(chǎn)權(quán)房”售樓人員介紹的情況來(lái)看，目前成都購(gòu)買(mǎi)這些房子的人，有當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)基層政府工作人員及其親友；有退休老人，還有一些移居成都的外地人；也有部分投資的，買(mǎi)來(lái)出租。
而在“小產(chǎn)權(quán)房”購(gòu)買(mǎi)群體中，也不乏像潘元安(化名)這樣的學(xué)者。潘是省內(nèi)一經(jīng)濟(jì)研究所的研究員，3年前在郫縣團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)以每平米1200元的價(jià)格買(mǎi)下“鴻盛花園”的“小產(chǎn)權(quán)房”。
對(duì)此，作為學(xué)者的他自然做過(guò)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估。“和周邊有2-3倍的房屋價(jià)差比起來(lái)，冒一點(diǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)不算什么�！迸嗽舱f(shuō)，“就算將來(lái)要補(bǔ)繳土地出讓金，那時(shí)的房?jī)r(jià)也早就漲了，虧不了。”
“小產(chǎn)權(quán)房”最大的吸引力就在于價(jià)格。在潘買(mǎi)下小產(chǎn)權(quán)房的這兩三年里，成都商品房?jī)r(jià)格和全國(guó)其他一些大城市的房?jī)r(jià)一樣，不斷走高。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，8月份成都市商品住宅成交均價(jià)突破了5000元關(guān)口，達(dá)到5038元/平方米。
“在居民收入不高的成都，這是抵御房?jī)r(jià)高企的一種家庭自救模式�！迸苏f(shuō)，這就是為什么這兩年各地“小產(chǎn)權(quán)”房突然變得這么熱的根源所在。
點(diǎn)穴 “以租代售”改頭換面
最近幾年，由于各地房?jī)r(jià)不斷走高，不光是成都，“小產(chǎn)權(quán)房”以其低廉的價(jià)格已經(jīng)在很多城市的房屋市場(chǎng)上占據(jù)了一席之地，與此同時(shí)，它的合法性及其所引發(fā)的一系列的問(wèn)題也接踵而至。
今年6月以來(lái)，有關(guān)“小產(chǎn)權(quán)房”合法性的爭(zhēng)議席卷全國(guó)。建設(shè)部6月18日對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”交易發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，北京市方面則高調(diào)勒令“小產(chǎn)權(quán)房”停工停售。
在眾多城市郊區(qū)，一些村莊在本村集體土地上建住宅樓，除用來(lái)安置本村村民外，還以低價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。這些房子沒(méi)有繳納土地出讓金等費(fèi)用，產(chǎn)權(quán)證也不是國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社或村經(jīng)濟(jì)合作社頒發(fā)，因此叫“小產(chǎn)權(quán)房”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。
蔣華東，四川省社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員，房地產(chǎn)專家。在他看來(lái)，“小產(chǎn)權(quán)房”是否合法的根源在于，承建這些房子的土地的性質(zhì)。
蔣華東表示，按規(guī)定依法批準(zhǔn)取得的集體建設(shè)用地可以用于建設(shè)農(nóng)民住房、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織租賃性經(jīng)營(yíng)房屋，不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)�！安恢銈冏⒁獾�?jīng)]有，在目前成都周邊小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)更多的是以‘農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織租賃性房屋’的身份出現(xiàn)。這就是成都‘小產(chǎn)權(quán)房’為應(yīng)對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)而普遍采用的‘以租代售’的交易手法，租一個(gè)月也是租，租10年也是租，租70年還是租。說(shuō)白點(diǎn)就是換了個(gè)名稱以準(zhǔn)合法身份出現(xiàn)�！�
前景 “小產(chǎn)權(quán)房”仍不明朗
在各地有關(guān)“小產(chǎn)權(quán)房”的爭(zhēng)議中，9月13日，成都市國(guó)土、房管、規(guī)劃、建設(shè)四部門(mén)，對(duì)于目前在農(nóng)村集體土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”商品房問(wèn)題，作出了類似風(fēng)險(xiǎn)警示的三點(diǎn)說(shuō)明：
一是企業(yè)租用農(nóng)村集體土地進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)不合法。按照土地管理法律法規(guī)規(guī)定，集體土地不得用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)的土地必須是國(guó)有土地。集體土地必須經(jīng)依法征收為國(guó)有土地并依法出讓后，才能進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)。
二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府沒(méi)有權(quán)力自行發(fā)放農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)證，發(fā)放的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”證沒(méi)有法律效力。
三是《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》明確規(guī)定：“依法批準(zhǔn)取得的集體建設(shè)用地可以用于建設(shè)農(nóng)民住房、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織租賃性經(jīng)營(yíng)房屋，不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)�！�
“說(shuō)明”最后說(shuō)：對(duì)于目前已經(jīng)建成和出售的在集體土地上開(kāi)發(fā)的商品房，市政府有關(guān)部門(mén)正在研究處理辦法。
這意味著，迄今為止成都的“小產(chǎn)權(quán)房”交易仍像全國(guó)眾多城市一樣，仍處于灰色地帶，買(mǎi)賣(mài)并不受法律法規(guī)保護(hù)。（羅向明）
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