這是一個最好的年代，也是一個最壞的年代。
當越來越多的自住型買家購房壓力日漸顯現，當越來越多的年輕夫婦淪為“房奴”，我們卻同時發(fā)現，又有不少的投資者開始在上海樓市之中不斷獲利，又有不少的“樓市新貴”正在誕生。
樓市傳統(tǒng)旺季“金九”的到來，使上海各區(qū)域一、二手住宅市場的“金九”效應再次顯現。而從一些市場數據反饋得知，8、9月以來，購買能力頗為強悍的中長線投資客入市數量也是急劇增加。
來自美聯物業(yè)、中原地產以及信義房產的市場研究報告都不約而同地分析指出，“金九銀十”檔期當前，不少投資客積極籌備入市“搶”樓，粗略統(tǒng)計，目前樓市之中投資客的比例已經從年初的5%左右，翻番至10%左右，甚至可能更高。
從5%到10%
中原地產在較早些時候就有統(tǒng)計披露：6月底、7月初非自住型投資購房者比例有所抬頭，投資客較6月上升了15%左右。中原地產認為，上海樓市的強勁走勢是吸引投資客的最主要原因，而除了純粹的投資客外，隨著一、二手房價近幾月來的不斷上調，一些改善型普通自住購房者的購房心理也起了明顯變化，他們大多會保有手上的一處原有物業(yè)用以長線投資，并會再貸款購買一套用以自住。
而近期美聯物業(yè)市場研究部的數據報告也與中原地產的統(tǒng)計不謀而合，該報告顯示，今年的3、4月自住需求集中釋放的時間段，自住購房需求占到絕大多數。包括徐匯、靜安、黃浦、盧灣及浦東內環(huán)區(qū)域在內的各區(qū)域，購房用以投資的客戶比例不足5%，但這個數字在近期已發(fā)生了明顯的變化，以中長線投資為主的投資客比例已經占據到了10%左右。
對此過程，一位精通上海二手房市場的分析人士給出了他們的見解，“由于在上半年股市等投資市場的豐厚獲利，一定程度上提升了部分自住購房者的支付能力，也致使了近段時間內業(yè)主頻頻返價封盤舉動的形成。隨著部分中心區(qū)域樓盤價格的一漲再漲，部分自住購房者明顯感覺力不從心，逐漸放棄一再加價，暫離市場；而相比于一般的自住客戶，長線投資客平均支付能力較強，大多是具有一定經濟基礎的本地經濟強人、港澳臺及歐美境外人士，他們更為看好上海樓市的長期穩(wěn)定發(fā)展，因此，他們的入市量還是會源源不斷增加。此消彼漲，投資客的比例當然就上升了。”
房源要求高
“雖然投資客群體支付能力相對較強，但他們對于物業(yè)本身質素更為嚴格，如房源所處的小區(qū)位置、樓層、朝向以及景觀都有較高的要求。此類購房群體不排斥購買帶租約的房源，買下后也會放租收取租金回報。但相比過去，如今的長線投資客戶對于物業(yè)明顯更加挑剔，且在看房時都抱著‘寧缺毋濫’的心態(tài)�！泵缆撐飿I(yè)的區(qū)域總監(jiān)黎志賢繼續(xù)舉例進行說明，“雖然房源售價逐步提升，但租賃市場價格相對沒有太大變化，以近期門店內成交166平方米的萊詩邸3房為例，銷售單價基本在27000——30000元/平方米，而每月的租金基本維持在13000元/套，由此計算，該套房源的租金回報率并不高，只有3—3.5%。
逐漸降低的租金回報也使得長線投資客對于物業(yè)選擇的要求更加嚴格。目前，最受長線投資客青睞的依舊是面積適中的兩房，這類房源總價適中且租賃良好，投資收益穩(wěn)定高效�！�
高端物業(yè)投資熱涌
投資客的再次涌入，也一定程度上給當前房價的攀升起了助推作用。一方面，如今的中長線投資者熱衷于投資市中心高檔住宅甚至是豪宅物業(yè)，拉升了上海樓市的整體成交價格，另一方面，他們的參市更使賣方市場顯得高調，不斷提升物業(yè)價格。
據一些非官方的機構統(tǒng)計，上海目前新房報價的月漲幅在8%左右，而中環(huán)以內的中心城區(qū)板塊的二手房成交漲幅則更高，達到12%左右。
另一個值得注意的是，中小戶型房源亦成為了投資客群喜好的投資品。據了解，上海首批推出的“90/70”項目中，投資客的所占比例就不小，一些投資客甚至一買就是數套。相關資料顯示，“90/70”項目是順應百姓自住潮流而興起開發(fā)的產品，起著調節(jié)市場供應結構的作用。但當這些新房投放市場時，卻未曾想到，受到了來自投資客的“狙擊”。
除了民間投資客外，海外投資者也蜂擁而來。繼8月翠湖天地等豪宅項目被一些境外財團整體購買，并迅速溢價轉手之后，本月以花旗為代表的境外投行又再次出售上海永新廣場套現，獲利回報高達100%，可謂“盆滿缽滿”。"
年末仍有調控可能
面對著再度火熱的上海樓市，投資客們笑逐顏開。但也有專家提醒表示，當前樓市火熱的背后，積聚著一定的風險，這包括市場可能發(fā)生的轉變和不可預知的宏觀調控政策風險。
地產評論員楊紅旭表示，根據上半年全國及上海樓市趨熱的表現，結合近期中央調控宏觀經濟及房地產業(yè)的決心，下半年仍有可能出臺新的房地產調控的“大動作”。
而一些開發(fā)商在不斷上調著自己樓盤均價的時候，也對政策有所預感，“說實話，我們自己也感覺這個市場又有點過熱了，估計過不了年末，就又會有調控新政出臺了�！�
實質上，繼8月的“捂盤新政”陸續(xù)出臺之后，上海新房供應量在9月已經得到一定程度的有效釋放，這也說明，對于投資熱度的調控，相關方面的力度還是不會減弱的。(戈允佳)
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