“現(xiàn)在小區(qū)的入住率不到30% ,房子空了不少,還有很多人沒有住進來。”家住朝陽旺角小區(qū)的梁小姐對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者說。據(jù)中北物業(yè)公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,朝陽旺角社區(qū)總戶數(shù)約1300戶,現(xiàn)已經(jīng)辦理交房約1215戶。但是到了黃昏,記者卻看到,頂多只有20%-30%的住戶燈光從這個小區(qū)里隱隱透出,小區(qū)的高空置率令人驚嘆。
在東花市大街不到一站地距離的45家商鋪中聚集了“中原地產(chǎn)”、“鏈家地產(chǎn)”、“我愛我家”等12家房產(chǎn)中介。“北京的房產(chǎn)中介市場很繁榮,鏈家地產(chǎn)在北京不同地段共有400多家分店。”鏈家地產(chǎn)置業(yè)顧問梁召峰先生在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時說。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,北京共有8000多家房產(chǎn)中介公司,有些是直接租商鋪以店面的形式辦公,有些則是“隱居”在寫字樓里。
北京眾多樓盤售出率高而入住率低,房產(chǎn)中介生意興隆,實際住房需求得不到滿足,房產(chǎn)投資卻助推房價一路飆升,高空置率、高租售比、溫州炒房團撤資離京,種種跡象表明,北京樓市泡沫已凸顯,房地產(chǎn)市場面臨巨大風險。
房價“一路高歌”
根據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示, 8月北京房價同比上漲13.5%,其中新房房價上漲10.6%,房價創(chuàng)年內(nèi)新高。
“目前房價高漲并不是住房實際需求在推動,而是投資在拉動。中高收入人群的住房需求已經(jīng)滿足,現(xiàn)在真正缺房子的是中低收入人群!北本┦蟹康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會培訓中心溫主任在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時說。
2000~2003年商品住宅平均售價基本在4450~4750元/平方米之間波動,漲幅區(qū)間為-5%~6%。2004年下半年開始,北京住房價格出現(xiàn)快速上漲,2005年和2006年新建商品住房價格漲幅分別為7.1%和 10.4%。2007年6月份北京市新建商品住宅價格同比上漲10%,在全國70個大中城市統(tǒng)計中位居第四。7月全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲8.1%,其中,北京漲幅高達11.6%。二季度北京新建商品住房銷售價格漲幅也高達10.3%。
空置率高于國際慣例
按照國際通行慣例,空置率在5%與10%之間為合理區(qū),在10%與20%之間為空置危險區(qū),在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2007年第二季度,北京市中高檔住宅市場的整體空置率為24.42%,與上一季度相比略有下降。
一位不愿透露姓名的房產(chǎn)中介工作人員在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時說,要單看空置率的話一般不會超過50%,不過很大一部分都是租房子的,實際產(chǎn)權人的房屋入住率應該不會超過30%。北三環(huán)安貞橋附近的一個小區(qū),房子很早以前就賣完了,但是到了晚上卻漆黑一片,沒住幾個人。
租售比“撞擊”國際警戒線
據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示,8月份北京的房屋售價與租金比上漲趨勢迅猛,平均售租比已經(jīng)達到315比1,超過了國際公認的300比1的警戒線。專家指出,房屋售租比過高,意味著房產(chǎn)投資收益正在下滑,房價存在著“虛高”的成分。
市場分析人士認為,售價租金比的高低更大程度受制于區(qū)域本身房產(chǎn)的升值動力,而房價的上升與租價的上漲之間存在的極大不對等現(xiàn)狀,更進一步拉高了售價租金比。如果不考慮房產(chǎn)市場快速增長帶動的房產(chǎn)升值部分,目前絕大多數(shù)區(qū)域的房產(chǎn)已經(jīng)處于價值偏離狀態(tài)。
溫州炒房團逃離
“近幾個月來,從北京樓市撤出來的資金大約有上百億元!睖刂葜行∑髽I(yè)促進會會長周德文表示。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士估測,溫州地區(qū)擁有五千億元左右的民間資金,其中外流到全國各地的資金約三千億元左右。溫州炒房團向來以投資嗅覺敏銳在國內(nèi)市場叱咤風云,近來出現(xiàn)了大量拋售北京高價房跡象。
“國家政策調(diào)整之前,溫州人買房是為了降低投資成本,但當利率提高之后投資收益不斷下降,對投資者的心理影響較大。另一方面,南方很多省市出臺了優(yōu)惠政策,吸引和鼓勵當?shù)厝嘶剜l(xiāng)投資購房。所以,溫州人撤資逃離北京也是符合市場規(guī)律的!北本┦蟹康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會培訓中心溫主任在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時說。
房價暴漲,政府出面調(diào)控。政府的政策出臺雖是一項接一項,但房價的暴漲速度卻是一次高過一次,不停地長江后浪推前浪。事實上,從政府的稅收調(diào)控、土地調(diào)控、金融調(diào)控來看,房價下跌的因素已經(jīng)大于上漲的因素,高位宏觀調(diào)控緊迫的情況下存在泡沫破裂的危險。
萬科董事長王石公開表示:“中國房價漲得過快、升幅過大,已經(jīng)出現(xiàn)泡沫,泡沫早晚都會破裂。” (武文靜)